破解业主维权困局 个中原因发人深省

南宁市的部分小区屡屡出现业主集体维权现象，各种原因发人深省

业主“奶酪”屡屡遭人动手脚

xx绿城小区露天停车位紧缺，不少业主将车暂停在小区道路上。物业公司对此公共道路，也自行定下业主难以接受的收费标准。 南国早报记者 周如雨摄

南国早报网－南国早报记者 周伟武 周如雨 骆南华

11月15日，南宁市棕榈湾小区数十名业主，因对物业公司及开发商多年收费不公开、私卖无产权人防车位等问题不满，联合进行维权。无独有偶，11月9日，在南宁市明秀泸田路口××绿城小区，亦出现类似事件。其实，近年来，在南宁市的不少小区，频繁出现业主与小区物业管理公司的各类纠纷，个中原因发人深省。

1、停车问题引发集体维权

根据南宁市物价部门相关规定，对于普通住宅小区，地上车位月票为小汽车100元/月/辆，大汽车140元/月/辆。但事实上不少小区的停车费由物业公司自己决定收取。

11月9日参与维权活动的庞先生，是××绿城B2组团的业主。他告诉记者，业主在小区内市政道路秀田路、泸田路及小区内道路临时停放车辆均为物业公司收费，原为白天5元/次、过夜9元/次，月票车辆为每辆小汽车150元/月，大汽车180元/月。从2012年12月起，该小区的物业公司实行临时按次收费规定，价格调整为，白天一个小时内免费，超过一个小时后，每停一小时，收费递增5元，20元封顶，引起业主们的不满。

庞先生给记者算了笔账，按照以前收费，他临时停放车辆每月支出300多元，而根据新办法，业主每辆车每个月的停车费为600多元。每天在小区内停久一点、多进出几趟，每月停车费用将破千元。

因为业主停车问题而与“管家”闹矛盾的，在南宁市的不少小区中屡见不鲜。今年5月30日晚10时许，南宁市天赐良园小区数十名业主赶到小区门口，将物业公司设置在大门保安亭旁边的隔离墩、隔离柱拆除拔掉。原因是业主认为小区地面的公共停车位属于业主共有，而开发商认为是他们的。6月15日晚上，众多业主再次对设置在小区内“商业广场”的停车场道闸、隔离柱进行拆除。

更早的今年2月22日下午到傍晚，南宁市龙腾路台湾街小区，也有数十名业主为突然大幅上涨的露天停车费讨说法。台湾街的露天停车费从原来的100元/月，上涨到180元/月。

2、业主心中早已有根刺

其实业主们对停车费收取不满，是因为心中早已有了一根刺。

11月9日上午，××绿城小区众多B1组团与B2组团的业主聚在一起讨论时，才惊觉他们要维权的，不仅仅是停车问题。

业主邹先生是该小区二期业主，当初购买该小区的房子，主要是看中这里即将建一所不错的学校——西大附小。当他入住后才发现，小区内的学校一直建不起来。孩子只好就读小区不远处的虎邱小学。今年七八月份，孩子又被暂时安置到华强小学本部就读。

在南宁市富宁新兴苑小区，业主们入住小区后，可以到小区的会所健身休闲，还可以排练舞蹈，没想到后来却被改成了幼儿园。

除了停车问题，物业公司在收费问题上的做法，也是业主心中的一根刺。××绿城的业主黄女士告诉记者，物业公司每月都公示水电公摊等费用，但账单只有一个总金额，并没有细项，业主根本无从得知这笔费用里，哪些才是业主应承担的。

黄女士说，目前，该小区的地下停车场车位属于开发商，部分业主没有购买车位，地下停车场的水电等支出，就不应该为全体业主公摊。在公示的总金额里，连物业公司都说不清这笔账，是否包含了地下停车场的水电公摊。

3、买房入住之时埋伏笔

根据《物权法》的规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。但建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

××绿城小区的业主称，当初的购房合同对地面道路旁的车位并没有约定，应属于全体业主共有。物业公司利用小区内的公共设施进行经营等，要经过业主的同意，收益也应当归全体业主共有。

物业公司到底能不能对在道路两侧停车进行收费呢？记者发现，这个“收费权”，业主们在当初办理入住手续时，早已授权给他们，不过不少业主们并没留意到而已。办理入住时，他们都被要求签署物业管理协议，而这份协议无异于让全体业主放弃自己的权益。

该协议写着：如属于全体业主共有的停车位，业主还需要按物业公司所列的标准交费，非固定露天汽车位为小汽车每月150元、大汽车180元、摩托车每月35元……还约定，物业可以收取“装修服务费”150元/户~650元/户，且该笔费用注明“不可退换”。收取的停车费还要“100%给物业公司用于弥补物业费的不足”。

这种猫腻其实从业主买房时就有了。记者在业主与开发商签订的购房合同上发现，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺里，对于出卖人承诺下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到《房地产开发项目建设条件意见书》规定的要求中，如排水供水供电设施、教育文体设施等多达9项内容里，都没有填写竣工日期，横线上都填着“×”。

4、讨说法多数无下文

在很多小区的业主维权过程中，遭遇说法不明朗的情况很常见，业主的诉求难以有个明确的答复或者解决方案。

针对业主们的诉求，××绿城小区开发商一名负责人表示，目前进入该小区的秀田路、泸田路，还没有移交给市政部门管理。泸田路有部分工程属开发商掏钱建设，临时介入管理“符合情理”。对停车费20元封顶，主要针对没有办理停车卡的车主。

对于小学变更及难上学问题，该负责人称，按照该小区的原规划，小区要引进北大附中学校，这是一所小学，原本计划在去年开始招生，但开发商与北大附中方面有些问题未达成共识，这个项目就搁置了下来。目前，准备进入小区的学校是华强路小学，小学的校舍正在建设当中，明年9月份开始招生。

对于部分业主指出，小区内有公摊费用不透明及房屋质量问题等，该负责人称，该小区是一个比较大的小区，难免会出现这样那样的事情。物业公司和开发商有些方面做得不够，望业主谅解。

邝先生曾花50多万元购买了南宁市铜鼓岭路一个小区的楼房，但发现水管总是漏水，找开发商、物业公司解决总是没有结果。他去年画了一组维权过程“漫画展”，在当时也引人关注。事实上，在南宁市的不少小区中，业主遭遇车辆被盗、房屋漏水等烦人问题时，得到的解决方案多数难以明朗。

【在线关注】

“瀚林美筑业主冒雨维权”事件

11月2日，瀚林美筑小区的业主们将翰林山水源售楼部围得水泄不通，还有不少的老人和小孩，他们拉的横幅上写着“小学无踪影 车位销售不公”等字样，投诉瀚林地产开发商没有兑现给业主的承诺。

业主魏先生很气愤的告诉广西电台新闻910的记者：“我们买房的时候是冲着六星级学校来的，到现在为止，学校都没有动静，我们的小孩都要读书了没有地方读，我们小区是刚需房，都是小孩要读书的，房价这么高，我们就被欺骗了。”【详细】

“瀚林美筑业主冒雨维权”冒雨维权后续：

一周之约已到，车位到底卖不卖？！

广西电台新闻910关注了南宁市瀚林美筑商品房住宅小区业主集体维权的事件。小区业主质疑开发商擅自更改规划、隐藏车位不卖，还有卖车位存在暗箱操作等问题，在业主进行了维权之后，开发商作出承诺，将于一个星期之后也就是11月10日给出方案，那么方案有没有让业主满意？

近日，一张标题为“关于瀚林美筑地下停车场收费疑问回复”的方案贴在了小区，不过，这份让业主们期待已久的方案，并没有让他们感到开心。 【详细】

南宁部分小区“只售不租”事件

11月9日 荣和山水绿城

11月9日上午在南宁市荣和山水绿城明秀路出入口，大约有二三百市民分布在小区的出口处和人行天桥上，手中拿着“荣和逼业主买车位，不买车位回不了家”“停车收费20元，荣和躺着也赚钱”等横幅。现场业主情绪激动，闻讯赶到的几十名公安和交警在现场维持秩序。【详细】

9月1日 盛天果岭

9月1日晚，位于南宁市长堽路的盛天果岭小区负二层停车场门口挤满了小区业主的车辆，众多业主用这种“极端”的方式表达对开发商和物业公司的不满。【详细】

南宁：碧园南国故事小区

广西电台私家车930记者在碧园南国故事小区，看到由于小区奉行“只售不租”的规矩，宁愿车库空着也绝对不租，导致小区居民只能四处“打游击”，无奈很多业主才把车停在了小区道路上。而在地下停车场入口，记者看到了一张温馨提示：未购买地下车库，禁入内停放车辆。根据记者向业主了解，小区是地下停车场的，但是地下停车场按规定是这样，开发商应该拿出一半来卖另一半来出租，因为它属于人防工程，不能全部卖，但是它现在应该出租的那部分也不出租，业主只好将车停在小区过道，结果把消防通道都给堵了。【详细】

BBRTV独家视频：

小区停车为什么那么难？

对于有车族来说，晚上下班最头疼的可能不是路上有多堵，而是回到小区能不能抢到车位。那么，究竟是什么原因导致小区停车那么困难呢？又有什么办法可以解决停车难这个问题呢？【详细视频】