住宅房改商业房，水电公摊如何计算？

（根据1月14日《阳光在线》录音整理，节目连线答复人：南宁市价格监督检查分局价格举报中心主任 周志德）

主持人：手机号188****4417南宁的关小姐向我们反映，她在凤翔路8号的金碧花园租了房子，开展业务，金碧花园的物业房相当不合理，这个小区有三居室的房间，原来是商住房，现在被关小姐租的下来办公，变成了商用房，这个小区的物业就像关小姐收取了一笔其他普通住户多三倍的公摊水电费，关小姐咨询过物价局和律师，像纯粹的住宅小区不能收取具有商业功能房屋的物业费，关小姐的疑问当然要在阳光在线里说一说，让更多有和关小姐相同经历和正在把商住房改成商用房的朋友了解我们的物价政策是怎么定的。下面就来连线咱们的老朋友南宁市物价监督检查分局价格举报中心主任周志德，周主任您好。

周志德：您好。

主持人：欢迎您再次来这，因为关于收费物价的问题，大家太关心了。像关小姐的情况，我发现有很多创业的朋友，都喜欢到商住的小区租房子，开个小公司，搞个工作室，办个小企业等等之类的，这也是工商行政管理部门放活了放开了登记的权限，也有关系，促进了市场的发展。但碰到配套的政策等等，像刚才讲的水电费公摊，如何进行计算，我们针对现在的情况，是不是有具体的明文规定呢？

周志德：有的，我解析一下，现在我们的住宅小区，分为两种性质的，一种是成立业委会的住宅小区，一种是没有成立业委会的住宅小区。成立业委会的住宅小区，物业服务费收费由物业公司和业委会相同制订物业服务标准，如果还没有成立业委会，我们的物业普通住宅的收费政策由物价局制订标准。但是，我们还有一个政策，就像住改商的问题，普通住宅、商品房这块，刚才主持人解析了，政策放开了，引起住改商，拿来经营或者办公，这样的话，我们物价局对这块的收费也有界定，如果这块的收费，物业服务实行市场调节价，也就是经营者自主定价，物业公司可以跟业主商量着办，不用物价局收费标准来批，是这么一个情况。

我们一年来住改商的情况越来越多，也有业主反映到我们这里收费问题，像关小姐反映的问题，我们进行了调查，也跟物业公司进行的接触，她反映的情况，我们调查基本是这样，虽然住改商了，使用性质已经变化了，但是物业公司还是按住宅的物业服务费来收的，但是公共的水电这块，小区的公共水电里按三倍普通住户来收，这是两种情况，一个是物业服务费，一个是水电公摊。

主持人：物业服务费等于是没改，还是按商住房的标准。

周志德：不是的，按住宅的标准来收，他还是按普通住宅来收。现行的物业服务费标准里不含有水电公摊这块的，还得另行计算的。这样的话，我们跟物业公司了解以后，他解释说，现在三倍，现在住改商以后，人员出入比较多，业主也有意见，普通住宅说影响他们的居住环境了，他们从公平合理的角度，因为你占用的公共资源相对多一点，应该理所当然摊水电费，应该就高。

主持人：意思是说到公司办业务的人比较多，他们用电梯的频次也会曾经。

周志德：对。

主持人：所以公摊的水电费也会增加。

周志德：对，所以从公平合理的角度他们这么讲，普通业主有意见，认为应该由商住这些人多摊一点。这样的话，物业公司就把关小姐反映的情况和物业公司沟通以后，物业公司给我们的答复是这样的，他可以平均摊，虽然这不太公平合理，这样的话，物业服务费就不执行普通住宅的物业服务费了，按照市场调节价来收，市场调节是政策引起的，收费标准就比普通住宅高了，物业服务费跟水电公摊不同，是两个概念。那水电公摊这块可以按照普通住宅来计收，没问题，物业公司没有意见。对照我们的相关文件来说，首先要分清楚普通住宅成立业委会。

主持人：这是前提，有业委会由业委会和物业公司两个协商解决，没有成立的话，物价部门才会介入监管，对吧？

周志德：对，有一个收费文件。

主持人：且不谈有业委会的，这不在物价范围监管的内容之内，现在来谈谈没有成立的，金碧花园成立了业委会了吗？

周志德：没有，这个情况还是政府定价，主要是住改商，物业服务收费标准就实行市场调节价了。我刚才讲的意思，物业服务费和水电公摊是两种不同的概念，物业服务费按照住房的面积来计算你的物业服务的，里面没有含有水电公摊。

主持人：关小姐不太满意的也是水电公摊这块，她对于物业费，特别是住房物业没有异议，这已经给她很大的优惠了，她是商住房的物业管理费收费的，不是按商用房，已经得到优惠。现在觉得公摊的水电费三倍太高了，您刚才讲到了，既然没有成立业委会，那就按市场调节价格。

周志德：不是这个意思，公摊水电费严格上不管成立业委会与否，公摊水电费应该据实来分摊，这是应该的。比如物业公司不能水电公摊，不能够加价收取，这样的话，关小姐的异议是认为三倍普通住宅，她不应该承担这么高，这是她的理由。第二个理由，她认为物业公司收高了三倍水电公摊以后，有可能多收普通住宅的水电公摊，是这样的情况。从我们政策要求来看，很明确，水电公摊不能加价，不管是成立业委会与否，物业公司要据实分摊，也就是说发生多少收多少，只不过普通住户和住改商，从公平来说，住改商因为出入人员承担多一点，这是普通住宅反映的情况，物业公司也可能从这个普通用户的反映来公平处理问题，适当要求住改商的用户分多一点的水电公摊，是这样的情况。从功能合理来说也有一定的道理，但是文件没有明确的要求，只是说据实分摊，不能加价。这样要求他们做好据实分摊的公示，接受业主的监督，我们跟物业公司已经提出要求，物业公司也答应了。

主持人：总之，你按市场也罢，有业主提出也罢，你都不能够违反乱加价的规定。

周志德：对，这是国家定价的，据实分摊。

主持人：好的，我们把问题先理清，刚才已经跟关小姐讲清楚了，也跟现在把商用房改成商用房的朋友讲清楚，您去租房创业、开公司，或者办工作室等等，你收取的费用是怎么样收取的。如果有业委会，又是怎么收，没有业委会，我们的物价监管部门对这样的行为如何进行监管，有哪些规章制度，咱们讲得很清楚，现在依法治国。既然定有条款，咱们就按这个做，舆论条款咱们协商解决，这样使大家都能得到公平，每个人都安居乐业，这样是最好的结果。现在我们通过连线南宁市价格监督检查分局价格举报中心的周志德主任再次明白了这个道理，也希望创业的小微企业能够在国家政策的保护之下，也遵纪守法的同时赚得更多的钱，谢谢周志德主任，再见。

主持人：刚才商住房改商用房的问题，现在是一个很普遍的现象，尤其是许多小微企业在创业过程中租用一些商用房变成自己的工作场地，在这个过程中，有很多政策，给予了极大的优惠，比如工商行政管理部放开了审批权之后，很容易办成小微企业，你入驻之后开始办公，人家收取房间的物业费用还是按商住房的物业收取的，到了公摊和其他费用也没有按照商住用房这么高，市场调节也罢，但是物价部门还是进行监管。所以，我也建议像关小姐这些正在打拼创业的朋友，要了解国家的政策，该遵守的法律法规，我们一定要遵守，该享受到的优惠政策，我们要充分利用，使自己的成本能够降到最低，利润能够最大化，使我们的小微企业的发展相对来说更加顺利一些。