商品房出现质量问题如何索赔，找谁维权？

（根据1月26日《阳光在线》录音整理，节目连线答复人：自治区住建厅房产处主任科员黄韬）

主持人：来自北海的杨先生告诉我们，他在2009年在北海的高德宜康花园买了一套房子，由于排水有问题，屋顶漏水，门也损害了，真是倒霉到不行，杨先生就要求物业来帮助整改一下，这物业却说这不管我的事，你直接去找开发商，好，杨先生这下子有点为难了，这种情况该怎么样来处理，我们先来联系一下杨先生。你好，杨先生。

杨先生：你好主持人。

主持人：2009年买的这套房子，当时就发现屋顶漏水、门损坏了吗？

杨先生：那个门是第一次去发现坏的，那个漏水是在2009年才发现的。

主持人：2009年发现屋顶漏水，门是什么时候发现坏的。

杨先生：就是刚刚交房的时候，我和开发商的李总就说过了，他说过几天给换呢。

主持人：一直拖了这么多年都没坏，6年过去了？

杨先生：对。

主持人：当时您就直接对李总说了，他是开发商还是物业。

杨先生：是开发商的李总，以前刚开始还没有物业，是李总来主管。

主持人：他是属于开发商的代表，你就直接向他反映，我的门坏了，赶紧给我换，但他就一直拖，现在人不见了吗？

杨先生：现在我都不知道他们在哪里了。

主持人：这个事情你没有一直追，就这么拖了6年的时间吗？

杨先生：对。

主持人：杨先生你这个情况，我们马上向自治区住建部门进行了反映，下面为您联系自治区住建厅房产处的主任科员黄涛，黄涛你好？

黄涛：你好主持人。

主持人：你好，欢迎再次来节目，关于这个住房的问题好像永远有说不完的事情，杨先生碰到这个其实蛮简单的一个事，不过就是这么一拖下来，好像就复杂起来了，他买的房就发现这个房间的门损坏了，后来2009年的时候，又有点屋顶漏水，就是刚刚住进去不久，这些情况接踵而至，当时他联系开发商的代表，一个经理，但那个时候经理就是敷衍他一下，结果过去了五六年一直都没有去修理，杨先生提出了这些问题，我想这个情况如果是尽早的发现，到底是谁来替他把这个房子修补好。

黄涛：仍然是分阶段来看这个事，如果是在开发商和业主之间交房这个阶段，如果是业务已经发生房屋出现质量问题的话，直接就可以拒绝接收这个房子了，就是在交房阶段。

主持人：那个时候我就不跟你签了，因为你已经违反合同了，你的房子是不按合同当中的要求的。

黄涛：对，质量出现问题，我可以拒绝收房。第二个，如果已经是交房后这个阶段，就要区分已经在保修期内还是已经过了保修期，保修期内当然就是开发商保修了。

主持人：一般来讲保修期是多长？

黄涛：保修期，在国家《建设工程质量管理条例》里面对一些相关的一些工程，有不同的年限，比如说房屋的防水、卫生间、外墙渗漏这一块保修是五年，像水管、供水、供电管道这些是两年，供热、供冷系统也是两个产暖期和供暖期，这些都有详细的规定。业主还可以留意的是，注意到开发商在交房的时候会提供一个《保修责任书》，里面会对相应的保修期限进行一个约定的。

主持人：这个保修责任数应该和那个合同一并是成为一个文件的吗？

黄涛：是的。

主持人：都写得很清楚的，但是我们现在就发现很多的朋友在买房的时候，要不然是二手，要不然是转的，经过中间，再有就是他急着要房子，然后合同没有签清楚就把钱已经交付了，这样自己可能往后可能有很多维权的问题可能让他们束手无策。刚才讲到的，像一些保修期的年限，如果杨先生当初在合同里都写得很清楚，现在维权其实也不是难事。杨先生我想问一下，您的合同里面有没有刚才黄涛主任提到这样一系列相关保修的条款，有吗？

杨先生：我都没有看过，应该有的。

主持人：应该的事情多了，但是开发商要坑你他的方法也多了，杨先生您没看清合同里面有没有像这样的一些条款？

杨先生：像我们又不懂术的人，交完钱，拿了钥匙就算了。

主持人：这样的话现在就留下来很多后患了。好的，我们继续往下来说，既然现在已经过去将近5年了，也许防水还在保修期的范围之内，但是这个需要我们杨先生去查一查，当时你们有没有签订这些相关的合同和保修的证明。

杨先生：他交房给我们，没有什么给我们了。

主持人：也没有给，这个事情我们就得往下再去寻找解决的方法了，因为防水、防漏是有五年的保修期的，现在杨先生好像刚刚到这个节骨眼上，如果是你过的话，开发商就有很多话要说了，理由就推出来了，我们请教一下黄涛主任科员，如果这一切都过去了，还发生有漏水、管道出现问题这样的情况的话，我们又该去找谁。

黄涛：这个也可以分两种情况，我们普遍认为保修期内开发商就给修，保修期过后开发商就不修了，其实并不是这样理解。保修期过后，开发商只是免除了他的保修责任，也就是免费维修维护的责任而已，如果说开发商还存在，他也有自己的施工队伍的话，业务也可以向开发商来申请维修这一块，但是就要支付一定的费用了。

主持人：这个还算合理。

杨先生：我2009年就对他说了那个门，到现在他一直没有理。

主持人：这个开发商肯定有责任的，因为当初你家的房子都是不合格的，所以他现在不仅仅是帮你免费修的问题，可能还要进行补偿。

黄涛：是这样的，如果他在保修期，开发商他没有履行保修的义务，而且又故意拖延的话，我们是有相关的法规来对他进行处罚的，也是《建设工程质量管理条例》里面的第66条就有，施工单位如果是不履行保修义务，或者拖延履行保修义务的，当地的主管部门可以责令改正，并处于10万元以上，20万元以下的罚款，并且在保修期内因为质量缺陷的问题，对业主造成的损失还要承担赔偿责任的。当时我们也就为了杨先生去向当地的主管部门来投诉这个事情。

主持人：北海市住建局是吗？

黄涛：对。

主持人：由北海市住建局来出面协调处理，因为现在这个高德宜康花园的开发商还找得到？

杨先生：找得到。

主持人：那就好办多了，能够找得到，而且像杨先生这个情况已经拖了将近五年，杨先生您知道其他的住户有没有类似的情况发生。

杨先生：其他的人也有这种说法。

主持人：也碰到过您类似的情况。

杨先生：嗯。

主持人：这个开发商他要担的责，就不止是杨先生一家了，如果查处了这个事情，的确存在开发商在保险期没有及时的进行修补或者过了保修期了，我们多次反映，他没有对房屋质量问题进行这样一个有偿的整理的话，他肯定面临的10—20万左右的罚款，同时他还得为杨先生和其他的住户，修理好现在出现漏水、排水有问题等等这样的住房，因为当初他在建房的时候，这个工程质量标准可能就没有达到，杨先生您还有什么话说？

杨先生：他帮我修好就可以了，我管他罚不罚，那个门帮我换一个，还有新漏水的帮我搞好就可以了，上一次我打了电话给《阳光在线》，还有到住建局找人，去哪里找，我没时间去。

主持人：杨先生先生有些事情必须我们自己去努力亲力亲为，才能发生改变的，如果你要等着别人来救济你的话，那么可能你的损失会更大。这个事情到北海市住建局反映就可以了，住建局其实也很好找的，既然当初我们签合同的时候您就没有注意，那么后面可能发生的一系列后果，我们作为监管部门当然要帮助你，但是你自己也得承担一部分。

在这里我们也是通过和自治区住建厅房产处的主任科员黄涛来连线，给大家讲清楚了这个房屋问题究竟是什么样的，如果是出现了这样的一些损坏或者那样一些漏水的现象，我们保修期自己该怎么维权，保修期过后，开发商也不是拍拍屁股就走人那么简单的事情，他依然要对房子负责任，因为房子是百年大计，房子建好了以后，它以后是塌了还是损了，那不管我的事，这也是不可能。在这里我想请问一下黄涛，像房屋的质量问题，当初在竣工验收的时候是不是就要有发现，如果房屋质量出现问题了，竣工验收的方面是不是也要担一点责任。

黄涛：竣工验收方面肯定也是，如果是有质量问题的话，肯定不会通过验收的，除非说当时验收没看到，没查验到还是怎么样，这个是另外一个说法了。

主持人：我们这个还有一些另外的规定，对于竣工验收当中出现失误，该怎么样进行处理，今天我们只是针对开发商在这个方面，告诉大家我们作为业主来讲，将来房子有问题，只要在保修期我们都可以要求开发商帮助我们进行修补，开发期之后我们也付出一定的费用，开发商他也要派他的工程队，来给我们对这个房屋有漏的地方，有损坏的地方进行相关的修补。好的，谢谢黄涛主任科员和我们的连线，再见。

在这里我们要把很多的政策规定弄清楚，同时我们要把相关的处罚规定告诉大家，这时候我们对于自己的维权来说心里更加有底气，不过玉峰要说一句的事，杨先生这样的一种状态，其实只会让他在未来的法治社会当中越来越吃亏，我为什么要说这个话，是因为自己不懂法，或者没有努力的去为自己维权，营造一个很好的环境的氛围，将来只会有更多的这种倒霉的事摊到自己头上，我们作为一个独立的社会人，在这个社会上就是被规章制度包围着，我们不可能有自由身，社会就是这样一个由规则来框定的舞台，每个人只能是带着各种规则的枷锁也好、镣铐也罢你来跳舞，每个人都是如此，我们在这样一个法制法规限定的范围之内，怎么样保护我们的权益，同时又获得最大的自由，这就需要首先要提升自身的素质。杨先生刚才他自己在这个电话当中反应出来就是，我现在不管别的了，你只要来修好了，我什么事都不管了，这种态度在将来的法治社会当中肯定是不可取的，而应该说我要懂得怎么去违法，用什么样的方法去维护我自己的权益，懂得别人是用什么样的方法来侵害我的权益，所以对于违法和护法之间你要找到这个当中每一个关节点。再有就是如果大家都遇到相似的情况，难道我就可以不管了，我只管自家的一亩三分地种好了，别人家的就不管了，你要知道一旦是受到伤害，他肯定是波及到一片的，而不能明哲保身。这里头我们也要通过杨先生这个事情告诉现在所有现在买房子的人，你们再遇到这样的事情，比如有房子的损毁、漏水这样情况，可以大胆的向开发上提出自己的要求。

同时我们也要提醒各位，在下周自治区住建厅将做客我们《阳光在线》之厅长在线的节目，现在关于小区的物业管理问题，校区的房子的质量问题，各种各样我们住房的问题和居住环境的问题层出不穷，这是在我们新型城镇化的道路当中，大家都要去遇到的，并不能像杨先生这样明哲保身，只要把我们的窗修好了，关起来不管屋外究竟会怎么样，这样的话你最终也会保不住你小小30平米、100平米的房子的它的生活质量的，而应该是大家都来关心这个事情，给开发商和物业一定的压力，让他们按照规章制度来办事，才能使我们的生活质量越来越提高。