经适房超出享受面积的部分，房价该如何定？

（根据3月10日《阳光在线》录音整理，节目连线答复人：南宁市住建局保障住房租赁管理科工作人员黄丕)

主持人：你好，我是玉峰，11点到12点《阳光在线》准时为您服务，07715872200这路电话已经为您开放，遇到困难、发现问题都可以马上告诉我们，这里也请到政府职能部门和公共服务单位针对你的困难和问题提出他们的意见和看法，究竟政策是怎么规定的，从什么角度可以及时地把这个问题得到解决，我很高兴的看到，朋友们通过5882200也带来许多建议，这就是一种交流的平台，有建议才会使我们解决问题更有效率，当您带着一鼓怨气来到这里解决问题的话，那可能只会误解加上误解，问题本来容易解决的，却变得相当也难度了，所以当我们能够理智的面对这前面当中碰到的困难的时候，也就是说我们的起码是成功了一半，当然今后我们依然会在这里告诉大家也许您不知道的，我们可以通过不断去了解，去为自己争取到的权益，例如说当我们去申请经适房的时候，当我们解决住房的一些小困难的时候，是不是又带来一些更多的困惑呢？

经适房超出享受面积的部分，房价该如何来定，南宁市住建局来回复听众。

南宁的腾先生159《阳光在线》7504这位朋友等啊等，终于等到他要买的经适房了，现在他在友谊路买了京师住房，买的面积是50平方米，没有超过享受的60平方米，不过问题来了，我们知道只要是去买这样一种小区房都会有公摊面积，他的公摊面积达到18平方米，这一加起来就整个是68平方米，多出的这一部分要按市场价格来购买，这让腾先生有点摸不着头脑，包括玉峰在内，我都太了解是怎么样来算的，然后就突然要他多交钱，本来是经济适用房，应该可以少交一些钱，减轻一些负担的，但现在突然之间我们腾先生要增加一些购买的负担了，另外这位腾先生还说，他觉得经济适用房要咨询一下业主的意见，免得装修的时候要改来改去，又增加一个装修的成本在里面，这让人觉得很头疼，针对腾先生这个问题，其实可能很多朋友，特别是要购买经适房和现在已经拿到经适房的朋友，都有些困惑的，多出这个面积是怎么算的，我们对于经适房是不是可以提出一些自己的要求，还是所有的经适房都按标准来进行建造。下面就连线南宁市住建局保障住房租赁管理科的工作人员黄丕，黄丕你好。

黄丕：你好，主持人。

主持人：我现在想问一下咱们这个经适房的面积是怎么算的。

黄丕：根据我们现在经适房管理办法，他的经适适用住房单套的建筑面积原则上控制在60平方米至80平方米左右。

主持人：这样一个面积，对于我们购买经适房或者租赁房这些朋友来说，应该是可以承担的这么样的一个价格吗？

黄丕：这个从目前来讲，经适房的价格和商品房的价格相当的实惠。

主持人：像腾先生的具体情况，他买的是50并没有的，他的意思没有超过刚才提到60—80平米这样惯用的标准，另外又加了公摊的18平方米，多出的部分要暗视场的价格来购买，这是怎么回事？

黄丕：我们的申购户如果获得我们经适房的保障资格，根据经适房的管理办法，经济适用住房它的保障面积标准是为套型建筑面积60平方米，家庭成员四人（含四人）以上，他的保障面积是套型面积的80平方米，也就是说四人（含四人）以上，他的保障面积是80平方米，四人以下他的保障面积是60平方米。像腾先生这样，如果他实际上选择的房子是50平的话，他这个不存在超标面积之说的。

主持人：他是可以按照我们经适房购房的价格来进行购买的，是不按市场价来走的，那公摊的这18平米是怎么回事，这个要不要也归到我们购房款当中。

黄丕：因为我们经适房管理办法都已经明确规定了，获得经适房整个资格的申购户，他是以套型的建筑面积去算这个达到面积的，我们知道在房子里面套型的建筑面积它实际上是包含套内和公摊面积的。

主持人：是这么来算的，所谓80平米的套型其实是加了公摊在里面的。

黄丕：对，他算的是住房的建筑面积。

主持人：现在腾先生买了50平米的，加上公摊的18平方米，整个套型买下来应该是68平米。

黄丕：不是这样来理解，如果他选了这套房子，他的住房面积是50平方米，他实际上已经包含了公摊和套内面积在内的，我们是整套房子来进行购买的。

主持人：是不是这位腾先生可能当时理解有误，他住房面积是50平方米，然后公摊是18平方米，他就意味经适房套型是50平方米的，是他理解错了吗？

黄丕：因为我们的经适房是以我们住房建筑面积来计算他的保障面积的，这里面有一种情况，如果他买了这套房子，实际他的套面面积加说他的公摊面积的话，肯定大于他保障的面积60平，如果是他本人申请的话如果不超过四个人，这样他超出60平的这一部分，他是要交超标面积差价款的。

主持人：现在我们在购买经适房的时候要注意这些问题，我们当看到一套经适房的时候，卖房的人告诉你，他没有超过60平方米，但其实你要问清楚这到底算不算公摊进去。

黄丕：实际上他在选房的时候，我们都会有户型，这个户型的面积多大，在一个什么样的范围，都会写得很清楚，申购户去开盘，要出房的时候，他会根据他保障面积的标准，还有他报名时候的户型类型来选择。

主持人：我们在购买的时候卖房者就要很明确的跟我们讲清楚，你这个房子最终套型是多少平米，这个套型就包括了你实际的住房面积和公摊面积，都加算在里面了，否则他就是违规的买经适房。

黄丕：对，我们都是以住房建筑面积来计算申购户保障的面积。

主持人：你讲清楚，您是按住房面积来计算申购户的面积的吗？

黄丕：住房建筑面积。

主持人：这个建筑面积包括一些公摊的部分和套内的部门，都是这样来计算的。

黄丕：对，这个办法里面明确规定的。

主持人：因为有些我们购买经适房的朋友，他就闹不清楚，就老认为有住房面积和公摊面积，要分开来算，只是说我买的这个经适房是住房面积，不算公摊的面积在内，或者不算建筑面积在内，他就导致一些对政策理解的偏差，这位腾先生也是如此，很多这些购买经适房的朋友，当您去看这个房的时候，拿到的所谓的面积就已经包含刚才我们讲的，就是建筑面积了，但您这个套型享受的平方米就应该按照建筑面积来算，在经适房的相关规定当中已经写得很清楚，四人以上的保障套型是80平米，这就是一个建筑面积，不是居住面积，4人以下的60平米，也是个建筑面积，不是居住的，您住房里面内部可用的面积。把这个弄清楚之后，我们在选房的朋友就要小心了，当您看到这个房子说是50平米的居住面积加18平米的公摊，你是四人以下就是超标了，你就特别注意这些选择。

我们还有一个问题，像经适房享受面积和超面积部分您刚才已经讲清楚到底怎么划分了，那么超出这些面积是不是就按市价来？

黄丕：超出了部分面积，因为它有户型结构的问题，我觉得它确实超出了一部分，在这一部分的价格它怎么计算呢？其实在我们南宁市的经适房管理办法70号文里面，也有明确的规定，就是申请家庭他购房的时候，按照经适房价格购买面积超出保障面积的部分，是要按同地段、同类普通商品房的价格来补交差价款，也就是我前面所讲超标面积差价款。

主持人：这里头有一个限定的范围，同地段的，而且是普通的商品房这样的价格来进行计算。这个我们好理解，本来我保证你这部分已经给到你了，你已经享受到这样保障的好处了，剩下如果多出来的话，就自己按照商品房的价格来进行购买。最后一个像这种经适房购买以后了之后，是不是也和普通的商品房一样，有70年的使用权限等等之类的。

黄丕：都是有的。

主持人：享有到一样的对于房屋产权的所有。

黄丕：是这样的，如果你们这边买了经适房之后，他是有部分的政府出资额，还不能够全部的产权是归他的，他必须要满足一定的年限，他通过转成全产权的这种形式，他采用进行上市交易。

主持人：明白，最关键他不能拿这个房去卖，在一定时间段内。

黄丕：不能卖，在未取得转产权之前，这个房子是不能卖。

主持人：还有一些人拿它去贷款抵押。

黄丕：你在购买这个经适房的时候，如果说你因为经济的原因，是中低收入住房群体，他购买的时候他是可以进行按揭、贷款这种形式来购买这套经适房。

主持人：可以，如果他是用于类似这种创业的行为，可以拿经适房去做抵押？

黄丕：没有，我指的是指他买这套经适房的时候，他可以用按揭来购买这套经适房，这是两个不一样的概念。

主持人：刚才我们可能是角度不同，一下理解有误。也就是当你得到这个经适房，现在经适房是你在使用了，这个之后你是不能拿这个经适房去作为抵押来获取贷款的，是吗？

黄丕：严格意义上来讲，在没有转全产权之前，他并没有全部的产群是归他的。

主持人：所以我们现在看到有一些获得经适房的人，因为他要做一些小生意之类的，他没有资金或者流动资金比较缺乏了，他就有这样的一种做法，拿了自己的房子去银行要贷款，作为抵押，这样有可能他的房子是经适房，这里面存在一些政策上的问题，不允许或者甚至是违规的。所以，我们在这里要做一个提醒，刚才黄丕很明显跟大家讲清楚了，我们怎么样来购买经适房，怎么样来获得经适房的产权，以及我们怎么样来对待经适房等等这样的问题。我们今天把这个问题弄清楚之后，是希望更多的人能够享受到经济适用房给他的生活带来的变化和好处，让我们的住房困难的问题能够得到一定程度的解决。

谢谢，南宁市住建局住房保障租赁管理科的工作人员黄丕和我们的连线，再见了。

黄丕：再见。

主持人：我们再来看一看，南宁市符合经济适用房申请的人群到底有哪些，第一个具有南宁市城镇常驻非农业户口，并且在南宁市工作或者是居住的，含那些符合安置条件的军队人员。第二个已经结婚这样的家庭，或者年龄在30周岁以上的单身人士。第三个条件是没有房，或者现在住的房子人均建筑面积在16平方米以下的，你可以去申请经济适用房。第四种家庭年人均收入低于市统计局向社会公布的，上年度城市居民人均可支配收入的80%的。2013年南宁市城镇居民可支配收入是多少，24817元，如果你的家庭年人均收入低于这个数的80%，这样的话就意味着你可以去申请经济适用房了。我算了一下大概在家庭年人均收入在19853.6元以内的，低于这个数字才可以申请，目前是这个情况，到了2014年是多少，是不是人均可支配收入又往上提了，相对来讲最低标准又往上提，这个是随着时代的发展，社会财富的积累和人均的收入不同会往上提升的，我提供只是2013年的数据。

有人又问，我们怎么样取得准够资格，申请的家庭要按什么样的程序来进入到公开选房的阶段。第一个公布房源的信息，每次开盘的时候南宁市经济适用住房建设发展中心会根据可供应房源的数量，将公开销售经济适用住房的基本情况，定期在一些主流的媒体当中，或者在南宁市经济适用住房主管部门的办公场所公开的张贴出来公布，公布的内容主要包括哪个项目，比如说哪个小区里面有多少套经济适用房，项目可选择的房源数量、价格，还有申报家庭报名的时间和地点等等。所以当您要购买经适房的时候要关注这些信息。

第二个确定参加选房申请家庭的名单，这个当然有一系列的条件，名单公布之后也要公示一段时间，然后再进入选房的阶段。所有的这些申请的家庭，记住这是以家庭为单位来进行经济适用房的申购的，不是以个人的名义。你可以根据他们提供的时间和地点进行选房了，选房的时候就特别要注意刚才我们讲到这几点，四人以上享受的套型是80平方米，四人以下享受的套型是60平方米，这里面包括你的居住面积和你的公摊面积在内。我们真的觉得住房是中国人最大的一件事，有钱的人一套不够要两套，两套不够要三套，总之房越多，他自己越安心一样。而我们这些要去求房、购房，希望陋室变成广厦的人，就对于每一套房子精打细算，但都会是这大半辈子最主要的一件事情，希望您在这个方面少走一些弯路，少一些负担，更多的是看到房子之后的喜悦。