小区业主委员会辞退物业，辞退过程艰难，住建部门能否协调解决？

（根据4月23日《阳光在线》录音整理，节目连线答复人：桂林市灵川县房产管理局物业管理股主任 秦筑波）

 主持人：来自桂林的手机尾号1759的何先生，他是灵川县的八里街锦绣前程小区的业委会的成员，他跟我们反映说，跑了八个月，他们成立了业委会，辞退了前开发商下属的物业，但是现在来的物业不配合移交的工作，新物业就没法进驻小区，还有人威胁新物业公司不准进入，对于这样的问题到底是一个什么爱的具体情形呢，此刻导播已经示意我们，我们已经连线上了桂林的何先生，我们来欢迎他，何先生，您好。

何先生：主持人，您好。

主持人：我觉得听了您反映的这个问题以后，感觉确实还是听纳闷的，按照我们各种的相关规定来说，我们小区业主组成的这么一个业委会是完全有权力去选择或者说辞退某一家物业公司的，这家物业公司原来的这家怎么就这么牛呢？是有这样的一个情况是吧？现在还在继续进行当中吗？就是原来的物业公司他还是不肯走吗？

何先生：首先非常高兴能够进入到你们电台节目。

主持人：哪里，这是我们应该做的。

何先生：我简单说几分钟，我反映的这个问题，是前几个月，我们小区目前的状况，就是在我们社区片区，还有我们县房产局物管办的领导下来，就是说我们的新旧物业已经移交了，已经是移交了，就是我们现在的这个新物业也进来了，为什么我们小区里面的物业状况一直都很糟。

主持人：其实通过你的语气当中也能感受到，现在新的物业虽然进驻了，但是新旧物业交接的过程，但是从你的语气里边能够感觉到好像挺无奈的是吧，这个过程让人感觉到特别的费劲。

何先生：对，怎么讲呢，就是说从我们申请业委会，成立小组到今天，我们这个业委会的成员，除了今天，可以讲是一路风雨一身尘，一路坎坷一路悲。

主持人：有这么悲壮的程度。

何先生：对，我们为小区付出了很多，我们为小区都是自掏腰包，为了小区能有一个正常和谐，有序、安全，我们业委会成员。

主持人：整个过程很焦心。

何先生：我们小区部分的热情业主就是在这个2014年5月份，是我们片区事情成立业委会，经过大家的努力，还有我们的有关领导的支持，我们业委会是成立了。

主持人：你们的业委会其实也是符合规定的一个合规的一个法定的业委会，是正规的是吧？比如是要符合一些基本的，达到三分之二人数的这样一个业委会的成员？这些都是符合的对吧？

何先生：我们完完全全都是合法的。

主持人：整个业委会成立了，其实很多事情就可以代表我们的业主去做负责了，那么你们又是出于一个什么样的原因就是想去辞退原有的这么一个小区的物业呢，又是什么样的考虑呢？

何先生：我们当时成立这个业委会，因为我们以前的小区物业管理都是很混乱，1500多户，保安只有两个，垃圾成堆，反正都是很差，每个月有很多盗窃案发生。老物业也是无作为，所以这个时候我们就是为了小区，刚才讲能够有一个和谐安全，有序的一个环境，我们就成立这个业委会，成立业委会之后，我们遇到了很多很多问题。

主持人：比如说呢？

何先生：比如说还是以前的事情不要讲了，我们还是讲我们现在业委会面临的问题吧。

主持人：还是能够听出来有很多的无奈。就是合法成立的业委会，但是有些事情还不能够完全的代表我们的整个小区里的去民去做一些主张，包括辞退固有的小区物业的时候，可能是交接，包括沟通的时候不是那么的顺畅是吗？

何先生：我们目前遇到的几个问题就是我现在的工作，我现在遇到的几个问题，第一就是有部分业主还不是很理解我们，我们业委会走到今天很辛苦，如果刚才我讲的也都是自掏腰包，东奔西走，为了小区，但是一部分业主他们总是以一种，天下没有免费的午餐，就讲我们为了搞钱。

主持人：其实让你们具体的成员有一些寒心了，其实是替大家作事的，有些事情还是推进不利，而且对于我们还有一些不太理解，甚至有一些风言风语是吧？

何先生：对，很多，包括我们小区里面，存在这种现象，我们是真正的去了物管办备了案的业业委会，但是有些没有备案的，入住小区但不是真正的业主，他们只是住着他们小孩的房子，他们就是说，出来，不知道他们到底是什么目的，他们也自己冒充是业委会，也贴一些所谓的广告出来，通知出来，都没有盖我们业委会的公章，就是感觉有点唯恐天下不乱，他们也是要罢免我们这些业委会，说我们业委会就是为了搞钱。

主持人：就是给人感觉这个替大家做事的这么一个事情，让我们感觉做得很吃力，没有各方面的支持，在履行我们的职责的时候，做一些我们可以做的一些事情的时候，比如说辞退原有的小区的物业的时候不是那么顺利，包括我们自己做的一些事情的时候，好像感觉我们自己人还有点拆台的意思，是吧。

何先生：对，我们现在就是面临的这么一种情况，很多人每天说我们业委会，但是我们目前都是无任何工资，无任何津贴，我们都还自掏腰包，没有任何人给我们一分钱。

主持人：您的这个。

何先生：我们为了小区做了这么多，但是很多人还是出来说，我们就是以一种，天下没有免费的午餐，人不为己，天诛地灭的这种，就是说我们就为了利益才搞这个，其实我们不是为了这个。

主持人：何先生，您的这个诉求，包括特别是一种情绪，心情我们完全可以理解，但是有些事情可能要一个一个具体问题来说，现在我们在成立了业委会之后已经是辞退了以前的开发商下属的物业，现在新的物业也进驻今进来了，对吧，现在已经做到这一步了，你们现在还有没有一些具体的一些困扰呢，或者说想要表达的一些东西？

何先生：我们现在面临的一个问题就是我刚才我讲的，我们很大一部分业主不理解我们，还有一点就是我们以前开发商，老物业开发商还有很多东西，很重要的东西没有移交给我们，我们以后业委会的工作很难展开，比方说网管图，就是网管图，小区里面所有的那些资料，就是污水灌、线路图从这个网管图不给我们，还有这个小区这个配件箱维保合同，也没有移交给我们，就是说我们小区里面的配件箱，配件箱现在到底是在保修期内还是由开发商管，还有由供电局管，现在我们已经出现有一个6栋有一个经常跳闸，可能是配件箱已经出现问题了，但是我们不知道该找谁。

主持人：这是小区管理过程当中的一些必要的一些配套的设施，包括资料、一些信息我们现在业委会或者新的物业也都不掌握，是吧？

何先生：对，很重要的资料他都没有移交，问他要的时候他就以各种理由在推托。

主持人：何先生关于您所说的您所在的这么一个小区里的这么一些旧账和新问题，此刻我们已经联系上了桂林市灵川县房产管理局的物业管理股的主任秦筑波秦主任，我们先来听一听他是怎么说的好吗？

何先生：主持人您给我再说一点，我还想再说第三点的。

主持人：好，您请说。

何先生：就是借此平台我也想感谢我们的片区管理办，还有房管局、物管办这些领导，就是说对我们小区业委会工作的支持，我也希望我们业委会在往后的小区，比方说改造方面给予更多的支持，比如排污方面，道路方面，娱乐设施方面，还有小区监控安防给更多的关注、更多的支持。

主持人：这是您的诉求，此刻我们就来连线桂林市灵川县房产管理局物业管理股主任，秦筑波秦主任，秦主任您好，也听见了我们八里街的锦绣前程小区业委会的一个成员何先生他反映的一些问题，可以说他反映的这些问题我觉得我们听起来还是比较典型的，作为做新闻的人来讲，这类情况在各个地方的小区或多或少多见过，都有一种似曾相识的感觉，可能对于这个具体的我们这个小区来说，它是一个具体的解剖，但是同时它也有普遍性，所以同时借此机会，您也给我们做一个回应，我们一个一个问题来说吧。何先生反映他们所在的灵川县八里街锦绣前程小区现在他们对旧物业，在他们成立业委会之后，觉得旧的物业很多地方做得很不到位，包括人员配备，包括环境，包括治安都做得不好，他们想在成立业委会之后，辞退旧有的一个小区物业，这个过程，或者是这件事情他们业委会可不可以这么做？

秦筑波：他们按照这个管理条例来讲，什么叫停阶位管理，就是说还没有成立业委会之前的物业管理都叫前期物业管理，既然他们成立了业委会，那这个前期业务服务合同它自然终止了如果双方没有互相表达意愿，业委会不想辞退之前的老物业，或者说老物业不想继续管这个小区，那你可以作为自动废除前期物业服务合同。

主持人：就是说人家业委会是有一个法定的责任的，其实他们是完全有权利可以这么做，就是辞退我不满意的、现有的小区物业的是吧？

秦筑波：对。

主持人：可是他们在交接的过程当中，就是请新的物业进来和旧的物业交接的过程，为什么那么费劲，甚至有几个月的时间，他甚至有点都不想具体的跟我们来说这个过程了，为什么会这么困难呢，既然他有这样一个权利，为什么要这么费劲？

秦筑波：他也有可能涉及到物业费这一块，打个比方，是老的物业管理公司管得不怎么或，可能是老的业务欠了物业费，就是还没有收回来，我就不想撤走这个楼盘先。

主持人：何先生，是这样的情况吗？

何先生：主要是以前老物业是不作为。

主持人：不作为？

何先生：对，物业管理是一年比一年差。

主持人：那这样的话，我们法定成立的业委会，按照我们的权利辞退他，他为什么还那么不干脆呢，是因为向你们收一些费用，然后你们没有配合他，所以他硬把这个交接的过程拖了这么长时间吗？

何先生：我们就是聘请物业都是符合物业法的，我们是经过业主代表大会，有三家物业公司来参与竞标，是由我们业主代表大会选出的新物业，老物业都参与了其中。

主持人：你们本身是符合法定要求的，但是他们这些旧的小区物业还是不够配合你们，那么在这个过程当中，我想问一下我们的秦主任，我们的房管部门能不能够帮助我们所在的小区业主，帮他们尽快的完成这样一个交接，敦促这些旧的物业能够尽快的完成和新物业的交接，不要再耽误业主的时间，包括影响大家的居住的幸福指数，我们可以做一些什么呢？

秦筑波：这个东西，他们现在他们以小区的情况来说，已经是新的业主进来以后已经是初步走向正轨了的，就不纠结老物业公司和业委会这种大的矛盾了。

主持人：就不纠结了。

秦筑波：问一下何先生是不是这样的认为？

主持人：这个过程已经复杂或者说是让人感觉好不舒服到已经不想再说的程度了是吗？

秦筑波：不是不想说的问题，就是刚刚成立业委会交接的时候，三个月之内可能矛盾是很大的，成立业委会的时候，到和他们交接这个情况，可能当时那个过程有点复杂，有点矛盾。

主持人：所以我就想了解一下，就是在这个过程当中，我们可以了解在一开始成立之初，任何一个组织成立之初它可能需要有一个磨合的过程，大家也需要沟通，因为它不仅仅是一个人，那么这个过程当中，我们房管部门能够为我们的业主能够做一些什么呢？

秦筑波：我就过来监督他们的材料交接，解决这个材料交接这个途径有很多，包括我刚才听的，像何先生刚才说的那样，他们现在的小区现在还确地下管网图，这个图刚才我听了一下，包括他们在上两个星期之前，他们业委会，包括和他说何军，还有唐宾唐主任，还有唐林妹（音），蒋富林（音）在两个星期之前，也到我办公室来说了一下这个情况，因此解决这个管网图这个途径有很多，当时我就跟他们说了一下，到建设局去查找这个图纸。

主持人：也就是说我们房管部门也在积极的配合我们法定的业委会在完成新旧物业的交接，为此我们还在努力做一些配套的工作。

秦筑波：对，它解决的途径是有很多的。

主持人：好，还有另外一个问题，可能也是何先生特别困扰的，甚至这个问题比他说我们成立业委会，辞退旧的物业引进新的物业整个过程的复杂，或者说这个闹心的程度还要严重，就是我们新成立的，刚才成立的这么一个业委会，没有得到这1500多名的小区业主的更多的支持，而有很多撤走声音，还有一些拆台的行为，就是让他们感觉这是为公的一个业委会，怎么就运行得这么困难呢，作为新成立的业委会，我们房管部门能不能给他们一些建议，让他们今后走得更加的顺畅，能够更好的去团结我们的业主？

秦筑波：可以。

主持人：有没有一些建议？

秦筑波：我的建议就是说，新的物业公司，这个新的成立的业委会，一定要依法依规，就是学习几个文件，就是第一个文件，就是建设部的《业主大会业主委员会指导规则》，还有我们的《国务院物业管理条例》，还有《广西壮族自治区物业管理条例》，一定要依法依规来行使他们这个业委会的职责。是不是，我是依法依规的，我作出决定，实施这种管理方式方法，我是有依据的，那别的业主就没有什么说法了。

主持人：或者说我做一些事情的时候就会理直气壮一些。

秦筑波：对，就是公正、公开、透明，在阳光下运行的，我是依法依规的，那别的业主看到了你是这种情况，就没有什么杂音了。他们再做得好都会有这种反对的声音存在，但是我们业委会应该是对他们这些反对的声音，应该是一种这种想法，什么想法呢，他们是来监督你们，要有这种想法。

主持人：业委会我们自身除了要依法依规，公开透明起来之外，我们自己本身也要明白，其实我们也是为大家服务的这么一个机构，也应该主动的去接受我们业主合理的一些咨询或者是监督等等。

秦筑波：要带着这种想法，作为一种动力。

何先生：我有一点意见。

主持人：您说。

何先生：就是能不能请我们的房产局物管办的领导给我们小区下一个通知，通知下面真正的业委会是哪几个人，再盖上他们房产局的公章？像我们小区目前的这个情况，和我们县物管办的领导还是比较支持我们，他经常来我们小区工作，还有一点，还有我们社区里面领导人，他们的态度很暧昧，就是我们小区里面分成几帮几派，其实我们青林小区业主委员会都是很团结，很有战斗力的，我们是真心的想把小区搞好，我们是真心为了小区，但是有一些可能不知道是什么原因，他也冒充自己是业委会，而且他们也是像，经常也去社区管理办，还有像县房产局反映，我就是说能不能像我们这种社区、片区他们去的时候，能不能就给他一个明确的答复，你是不是小区业主，你房产证上有没有你的名字，你如果不是小区的业主，房产证上没有你的名字，请你不要再为小区添乱。

主持人：何先生的话其实听意思也挺明白了，秦主任，他就是说希望我们的房管部门能不能够出具一个他们现在现有的法定的业委会的这么一个证明，能够给他们现在合法的小区业委会一个证明，让那些不符合资质的那些人就不要去扮演我们法定的业委会的这么一个职责可不可能给他们出具这样的一个证明。

秦筑波：这样子，这个情况我们也包括在其他办事处的时候，那时候  也联系过这种情况，何先生反映的这种情况我们也具体的存在，是这样子解决的，就是说在张贴通告，以业委会张贴公告的时候，这些业主或者是物业使用人，我们在其他办公室这样子商量，就是找这些业主和业委会这些成员一起坐下来，谈一下，到底是什么原因。

主持人：面对面的沟通解决的。

秦筑波：对，我们是有这个打算，只是还没有实施而已。

主持人：就是您觉得还没有必要到出具一些公章证明他们就是合法的程度。

秦筑波：现在他们这个业委会的成员的名单我们是有的，包括公安局备案也有，他们去撤单的时候也提供了这个名单。

主持人：也就是说在合法的层面我们一直是在承认他们是合法的业委会的。

秦筑波：对。

主持人：可以说这方面的顾虑可能会少一些吧？何先生？

何先生：对。

秦筑波：这个情况其他办事处也知道这个情况，就是说我们还在找时间，当时是清明节，就往后延期了，一个是收到接到办事处的计划通知，然后我说可以，这个情况可以，这个可以找他们业委会来和那些广告的业主一起来坐下来谈，这个我们是有这个工作的。

主持人：这个其实是除了我们职能部门，同时也需要我们的小区的业委会大家共同努力，多一些耐心去解决、去面对我们共同的问题，可能最终的结果会更好一些。

秦筑波：对，就是说那句话，俗话说搭台容易，唱戏难。包括他们这个业委会，我一直在强调的，他做物业工作，他不是一个月两个月三个月，就能看到很好的效果的，他是一个循序渐进的过程。

主持人：对，也是一个长期的过程，所以需要大家多一些磨合和配合。

秦筑波：对，在我们心里面有几个小区都是这样子走过来的，像青展花园小区（音）和水域花都小区（音），就是他们对面的那个小区都是。

主持人：都有类似的情形。

秦筑波：但是它基本上都能走上正轨的，但是都可以去现场看一下的，不是我凭空捏造的。

主持人：所以说何先生您是作为我们八里街锦绣前程小区业委会的成员，您的心情可以理解，您的这份公心我们都可以感受到，但是也是需要大家共同努力，多一分耐心，面对我们未来的问题，一个一个去解决，最后我们小区相信会变得更加的和谐。好吗？

何先生：好的。    

主持人：好，非常的感谢桂林的何先生，以及桂林市灵川县房产管理局物业管理股主任秦筑波。确实我们刚才这个过程，可以说是在解剖，或者在分析某一个具体的小区，比如说灵川县的八里街锦绣前程校区，他们的业委会成立的过程，包括新旧小区整个这个物业在执行他们的职能的时候，到不到位，业委会能不能够去合法的去取缔它，确立我们自己心仪的小区物业，包括小区业委会  成立之后面临的各种各样的问题，这种情况看起来是某一个小区的问题，其实也是有相对的普遍性的，很多地方，很多的小区都面临同样的问题，但是不管怎么说，很多事情叫做没有规矩不成方圆，我们很多小区的范围内很多事情也需要有一个法定的程序，包括业委会这样的一些组织现在也越来越多起来了，更多的激起我们小区业主的这样一个自治可能会更好一些，但是在此过程当中确实需要有一个依法依规的、公开透明的、公正的过程，才能够让我们更加的名正言顺起来，在进行校区的管理的时候，更加有底气，另外呢自身也需要有一些职能的转变，或者说对于自己的一种理念上的认识  ，我们是为小区业主服务的，希望大家共同努力，当然再次过程当中，相关的比如说房款等等职能部门也需要尽到一些必须的配合，给大家更多的一些指导，包括在沟通的过程当中给一些助力，这样呢我们整个的小区管理才能够更加的和谐，而每一个家庭，每一个小区也是我们社会和谐稳定的，非常有力的细胞，我们也是希望整个的过程更加的顺畅起来，能够落到实处。