物业圈占公共用地当车位卖 违规停车位何时叫停？

（根据7月14日《阳光在线》录音整理，节目连线答复人：玉林市玉东新区规划建设局房产科副科长 宁坤）

买一个新房子入住小区，这时候您最关心的是什么呢，水电是否正常是吧？其实还是一点，物业是否全力以赴的为我们做好服务的工作。如果那个小区一旦业主和物业之间有各种各样的纷争，那么住在那里其实就像一场恶梦一样，可是我们看到阳光在线里头依然是接收到许多关于物业方面的投诉，而今天这个物业居然把公共用地划归成了自家停车位。物业圈占公共用地，私划车位来售卖，违规停车，什么时候叫停，玉林市建设部门回复听众。

玉林的杨先生130阳光在线212反映自己住的玉林市胜利小区，他们的小区开发商擅自将自己小区的绿化部分划为了车位，而且还拿去卖，价格在6万到8万之间，而且这样的车位是没有产权的，听好了，买了车位的人其实也是过得不安稳，车子停在那儿可能随时都会被拉走，因为你是停再一个没有任何产权的停车位上，但由于这样的车位比地下车位便宜，因为地下车位一个就20万，人们都贪便宜，我们也都知道便宜没有好货，可是业主们还是买了，我也不知道业主们是怎么想的，杨先生和另外一些认识到法律法规的业主都认为小区的绿地是属于公摊部分的，应该全部归业主所有，所以开发商这么做应该是有违规的嫌疑，那现在他和一些业主就非常想成立一个业主委员会，这是一种自觉意识的提升，很有法律的观念，但是他所在的这个社区说要成立业主委员会需要有办公场地，如果你们那只是这么几家人联合起来没有一个办公场地的话是不给批的，杨先生还觉得我们这儿的人还不具备这个条件，所以业主委员会是迟迟不能成立。那么就是这么一个简单的理由，就把要成立业主委员会的念头彻底给打压下去了，就是一定要办公场地，我的天啊，我们知道现在其实很多公司是没有办公场地的，甚至一些网络的公司更加，还是租用别人的一些场地，甚至是在一些所谓创业城里头有这么一个办公桌，下班之后又有别的公司在他这办公桌用那个电脑来继续办公，市场或者社会都已经发展到这种程度了，我们的一些相关政策难道都不能随着时代而与时俱进的进改变？好，我们不去探讨这个问题，现在焦点回归到物业或者是开发商，能不能擅自把我们杨先生所提到的所谓公共用地私划为私家车位，我们先来连线一下杨先生，杨先生您好。

杨先生：您好。

主持人：您怎么知道这个小区的绿化用地是公摊部分？

杨先生：这个因为我们的小区那里有一些看过那个规划图。

主持人：规划图上说明这个绿地是业主们共有的？

杨先生：绿地应该是业主共有的吧。

主持人：那里头也是指明这个地方规划为绿地来使用是吧？

杨先生：这个具体的规划图我也没看过，有些业主看过。

主持人：有些业主看过了，所以您据此判断这应该是公摊部分，当然他如果真是规划为绿地的话，当然是公摊的，不用讲，那他现在改变性质了，把它作为一些停车场来使用是吗？

杨先生：对。

主持人：把这样的一些属于公摊部分的绿地变成停车位，他还拿去卖？有一些业主买了？

杨先生：有。

主持人：他们之间是怎么样呢？是签了一个合同？

杨先生：签订了合同。

主持人：好，这个肯定就没有产权了，如果他原来的规划是属于公摊部分，他这种做法就是违规的甚至是违法的行为是吧，这是我想了解的第一部分的细节，第二部分您刚才讲的要成立业主委员会，然后是哪个社区说你们没有资格，因为没有办公场地？

杨先生：成立业主委员会当时我们业主就向我们岷山街道办事处交那个申请，申请成立一个业主委员会，后来可能过了几天，那个民政街道办事处就打回来，就说我们要停止申请。

主持人：为什么？

杨先生：后来我就问为什么要停止申请？然后他们就说我们申请业主委员会筹备这个没有具体的办公场所，他说如果说我们在自己哪一个业主的家里的话，你发那些报名表这些东西都不合规，所以就把我们的申请就退回来。

主持人：街道办在这方面的工作是不是有一些对政策不太了解，我们再去跟主管部门询问一下，但是有小区的业主主动成立业主委员会这本身就是一件好事情，无论他们在哪一方面可能有不完善的地方，街道办应该是帮助和指导他们尽快的成立业主委员会，而不是像岷山街道办这样一纸文书回来告诉你们就停止这个工作，这个你们不觉得很奇怪吗？

杨先生：就是，他没有跟我们说明原因，后来我们打电话去问，然后他们才说。

主持人：就这么简单粗暴的告诉你停就完了。

杨先生：对

主持人：这个街道办不知道他们是为民办事还是为自己办事，这个街道办和你们的小区之间没有什么私下的关系吧？

杨先生：这个我们就不清楚了。

主持人：不清楚了，那我们也就不追问了，我们只是问到这儿，如果您有些什么信息或者线索可以告诉我们，这两个问题其实都是现在我们业主和小区开发商物业之间常见的一个矛盾，那我们马上来连线玉林市玉东新区规划建设局房产科的副科长宁坤，宁副科长您好。

宁坤：您好。

主持人：欢迎来阳光在线，杨先生刚才提到的这个问题在你们胜利小区当中是否存在？是不是有一些本该是公摊的绿地被私划为停车位出售呢？

宁坤：我们接到阳光在线传来的投诉以后，我们就对胜利花园小区的事情进行了核实，然后根据物权法和小区开发商和购房业主签订的商品房买卖合同有关规定，开发商它按规划建设的地面停车位产权是属于开发商的，由开发商有偿给予购房业主使用，但是如果是未按规划建设的地面停车位是不得作为停车位出售的，是必须按要求进行整改，我们已经就这个胜利花园的停车位进行了调查和核实  ，胜利花园它也确实存在有部分停车位是没有按规划建设进行建设的，我们已经下发了整改通知，并且要求他在6月30号之前整改完毕的，就是说你不是按规划建设的车位就必须按原来的规划，按要求进行整改。

主持人：是，宁副科长，您刚才讲到的关于违规设置兵停车位这个问题 ，确实存在，我们杨先生提到的他们把一些绿地变成了停车位出售这个情况你们在调查当中是发现了的是吗？

宁坤：出售这个东西他没有，就是他开发商跟小区部分业主进行买卖的，他没有来我们这备案这个，他到底有没有出售，我们这边也没有，也就是他没有来我们这里备案我们都是不承认他是合法的。

主持人：只要不备案它都不是一个合法的买卖行为？在我们这个小区当中是吧。

宁坤：是。

主持人：这样一个公共的公摊部分现在因为没有按规划的设置来进行建设，原来应该是绿地的，那这个是原来的规划是吧。

宁坤：对，我们已经下发和整改通知，并且我们目前开发商那边已经向我们报送了整改结果，我们这几天都派工作人员到现场进行核实整改情况，他如果整改还是不合格的话，我们就会按照《城乡规划法》以及我们《城市管理有关办法》进一步处理，确保小区的停车位是按规划实施，然后确保业主的权益。

主持人：您刚才讲到要他们6月30号之前就整改完毕，今天已经是7月14了，问一下杨先生，这个物业或者是开发商在这方面做了整改吗？

杨先生：有，我们发现有几个车位，它之前不是上锁，应该就是卖掉了，然后我们可能像刚才说的发个通知，然后他就把几个车位并成绿化带，他是从另外一个地方，挖两颗树然后种到哪里去。

主持人：就挖两棵树种在原来已经卖出去的车位那儿是吧？

杨先生：对，也是少部分。

主持人：也是几个吗？您平常发现这些公摊部分被占用为车位面积大吗？

杨先生：这个我们具体也不是很清楚。

主持人：也不知道，您只是发现有那么5、6个车位现在确实是做了一定的整改，然后把几棵树挖过来种在那儿是吗？

杨先生：对。

主持人：那起码是一个整改动作，他往后会不会再把树又挪走继续又恢复停车位，那还需要我们业主来监督是吧？

杨先生：业主监督是没办法的。

主持人：业主监督是有办法，现在我们不是已经看到玉林市玉东新区规划建设局在这方面他们作出努力了，对他们至少有震慑作用，你不能够违反《物权法》和合同，以及《城乡规划法》，刚才我们提到的这些都是对他们有法律效力，如果他们再这么知错不改的话，那接下来对他们就是审判了，因为你们是违法的一种行为了，不是说简单的违规的问题了，这个我们当然要跟开发商和物业讲清楚这个事情，而且一旦我们业主发现他们只做表面文章来搪塞我们玉东新区规划建设局的，那肯定要继续进行举报，要不然我们规划建设局的公权力何在？我们宁科长不是白跑一趟现在，白干这个活了吗，就是这样的一个，这肯定  是需要我们所有业主都来监督的，当然对于我们房产建设部门来说，宁副科长，你们现在也不断的去回访是吧？察看他们的整改情况是吗？

宁坤：非常感谢业主的反映的情况跟监督，我们要求他整改的肯定是让他按要求整改完毕的，如果他没有整改完毕的话，我们一应会继续监督，继续要求他整改。

主持人：继续紧紧抓住这个事不放对吧？

宁坤：我们肯定会继续监督做好这个事情的。

主持人：好，起码现在他们看到有整改的动作，至于是不是做得到位，是不是从心底里认识到他们是错了，这个还要看做过几天的时间。

宁坤：这几天我们每天都有派工作人员到现场去核实的。

主持人：好的，这是第一个问题，就是把公摊变成了他们赚钱的这么一个私自车位来进行售卖。下面还有一个可能更重要的问题，就是我们怎么能进行长效的对物业和开发商进行监督的一个问题就是成立业主委员会，刚才我们杨先生讲到岷山街道办是很奇怪的，我们主动去要求成立业主委员会，他们直接要求停，就没有下文了，然后我们业主只好去打电话问，他们才说你没有办公场地，不能成立业主委员会，那我们相关的管理条例是规定的吗？

宁坤：根据《广西物业管理条例》成立这个小区业主委员会要经过几个程序，首先是先成立筹备组，然后再由筹备组开展筹备业主大会的前期工作，直到开业主委员会，然后就成立业主委员会。胜利花园开发商今年已经向我们来提出成立业主委员会了，我们小区也已经今年的5月16日成立筹备组，并选举了15名业主代表作为这个筹备组的组员，目前我们的工作就是筹备组正在草拟小区的《管理规约》、《业主大会议事规则》等一些文件为开首次业主大会做准备工作。

主持人：这是5月16号就已经开始？

宁坤：就已经成立了筹备组的。

主持人：对，就已经推动这个工作了，杨先生您知道这个情况吗？

杨先生：我知道，这个我知道。

主持人：这个选出的15名业主代表是你们选出的还是由开发商和物业方面提名的？

杨先生：我知道5月份的时候是成立了筹备委员会的，不过对那个筹备委员会我们业主  真的有点感到寒心，因为我们成立筹备委员会它是报名进筹备委员会的成员里面，这些人可能投票，然后我们投票的时候就发现很多都是一个人投三张票的，当然一个人投三张票按照规定也是没有违规。

主持人：一个人投三张票是什么意思？是选这15名代表呢？

杨先生：是业主授权，一个人可以投三张票，我看那个规定它是这样子的。

主持人：你说这个15名业主一个人可以投三张票是这个意思吗？

杨先生：不是，比如说我要进筹备委员会的成员，我现在报名，当时我们好像是200多人报名，那就是这200多人去投票，投15个人筹备小组，这200多个人，当时我们发现很大一部分，应该是一半的人都是投三张票的。

主持人：这是为什么呢？这个不公平啊。

杨先生：这不是不公平，这个有规定的，就是有些业主不来，不来可以授权给你投。

主持人：委托投票是吗，您讲的这个事。

杨先生：委托就是授权吗。

主持人：如果说是有授权委托这么一说的话，那这100多人投三张票，这是不是在我们街道办的监督下来进行呢？

杨先生：这个是。

主持人：是在街道办的监督下进行的，然后也有委托的。

杨先生：表面上是没有什么，我们业主感到寒心的问题是，投三张票的那一部分人都怀疑是开发商请来投的。

主持人：这个怀疑要拿出证据来。

杨先生：那这个肯定。

主持人：那人家既然有委托又允许有委托的话，这100多人投三张票，有两张是委托，一张是自己的，那这不是奇怪的事，也是合乎我们的法律法规，而且街道办也做监督了，所以就成立了15名的业主代表筹备组的组员，一共是15人是吧，那他整个选举过程当中，杨先生您也拿不出一个具体有力的证据证明这样一个选举出来的筹备组他不具法律资格，它还是通过我们公开民主的这种投票的方式来决定的对吧。

杨先生：对。

主持人：那这里头我们要弄清楚这个，那现在这样一个筹备组它推动我们业主委员会成立的过程当中，目前已经到了在订立像业主委员会的工作规则或者是业主委员会委员选举办法这样一个步骤了，那下一步会做一些什么工作呢宁坤副科长？它现在的这个筹备组进展到了7月14号了，接下来还要做什么工作才能在我们胜利小区成立业主委员会？

宁坤：现在我们选举的成立这个筹备组，现在我们正在做召开首次大会的一些前期工作，比如说还要草拟管理规约，胜利花园的筹备组还要草拟管理规约，业主大会的议事，一些工作委员会的工作规则，还有业主委员会的选举办法等，这些工作现在都在一步一步的在做，就是由我们整个业主小区选举出来的筹备组来做这个工作。

主持人：他们15个人来做这些事情，那么他们一旦这些规章制度订立之后，是不是也要公示让所有的业主看。

宁坤：是的，到时候完成草拟之后，还会在小区进行公示，到时候最后大家业主投票确定以后 才生效的。

主持人：好，这个事情  的确要按我们法律法规的程序来走，接下来我想杨先生，既然现在已经由我们建设部门规划部门对胜利小区原来的错误，就是把公摊部分变成可出售的彻头彻尾进行了检查并且要求他们整改了，那我们就看他们整改的效果怎么样，这可能还需要要看一段时间，因为刚在6月30号完成，现在才过了半个月的时候，他们会不会又卷土重来，故伎重演，那我们这个现在还不得而知，需要杨先生和其他业主加强这方面的监督。另外一个方面业主委员会的成立也希望你们能够紧锣密鼓一些，更加关注一点，您刚才讲到的选举这15人过程当中，是否存在  着违规或者是后面的所谓暗箱操作这个我们现在拿不到证据，我们也是一旦有这样的情况我们会及时的再想我们的规划建设部门，就是管理咱们物业的或者是向街道办进行一个反映，看看他们究竟是怎么去对这个事情进行监督和促进的，好吗杨先生？现在我们也谢谢宁坤副科长给我们的介绍，咱们这个事情看看后续发展，如果有更多的问题的话，我们当然还会追踪，如果能够妥善解决我觉得也是可以作为一个经验，可以在其他的社区当中套用和推广，对吧。

杨先生：对。

主持人：杨先生再见，宁副科长再见。刚才我们讲到了很多的法律法规，这些需要我们业主们都记在心上的，首先是《物权法》，也就是您买了房子，公摊部分肯定都是全体业主公有，也是不可侵犯的财产和我们自己的物权，所以《物权法》是有明确规定。另外您要看清自己的合同，合同当中如果写清楚公摊部分是属于我们全体业主的，那么物业或者开发商一旦拿来做什么事情，那么都要经过我们业主委员会或者是全体业主的同意和通过，当然如果合同当中写清楚了有些是属于我们开发商自己来处置的，有些一定是作为绿地不能够变为他用，那么这个合同当中写清了，我们就按这个来办，你当时没看清合同，没提出异议，到后面就吃了哑巴亏，只能干着急，这也没办法，合同就这么定的，那合同定下来之后它就能够对照《物权法》，他也要给开发商和物业相应的权利，您当初约定了，那我这开发商和物业把这个本来就定为我们来使用的东西，那当然我们自己来用了。还有另外一个法律法规叫《城乡规划法》，也就是原来规划是怎么样的，出了图纸，进行审批并且是盖了章、定了案的，你在后面的建设过程当中随便进行改动，那这是违反了城乡规划法的，这种行为开发商和物业也当然要担法律的责任，我们业主发现了一定要去监督、投诉、举报、告他，这个没有任何话说。    我们来看《物权法》第七十三条就有这么一条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有的，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，这点是不容置疑的，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的这个除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，是属于业主共有。这个在规划当中或者是在法律法规里头都是说得非常清楚，如果我们再发现哪个物业、哪个开发商把绿地划为了自己的停车位或者是用做他用建什么小区当中的小商店来出售的话，那么这都是违反《物权法》的管理规定。