南宁一楼盘证件不齐就敢卖房，开发商与业主签订的合同是否成“空手套白狼”？

（根据7月17日《阳光在线》录音整理，节目连线答复人：南宁市房地产市场监察支队科员 麻凯）

主持人：从昨天开始，新闻910的早高峰节目就一直在关注南宁江南区的美丽城楼盘证件不齐全就卖房的事情，2014年的时候，这个楼盘的开发商广西美丽园房地产开发有限公司与想要购房的业主  们就签订了一个合作建房的合同，本来说好当年就开工建设的，但是如今2015年都过去一半了，工地上还是什么动静都没有，不少业主就担心了，自己买房的血汗钱会不会就此打水漂了呢？我们先来听一下新闻910记者的相关采访。

记者：记者来到位于南宁市江南区五一路的美丽城项目工地，工地上静悄悄的，楼盘项目的各种宣传旗帜经过风吹日晒已经褪色了，工地看起来像一片荒地，业主韦女士买了房子之后，每天都过来看看工地有没有开工建设，但是却越看越心灰意冷。

韦女士：去年是8月2号开盘，限制我们10天之内，每个业主交30%，说12月份动工，但是12月份没有动工，他找各种理由打发我们业主说，下个月又下个月，我们一直等了5、6月份了，都没有，我们心灰意冷了，一点希望都没有。

记者：看到项目迟迟不动工，不少业主向美丽城项目开发商提出退款要求，但是美丽城项目开发商不但不理会，甚至还连哄带骗的将购房合同收了回去。你为什么愿意给他那合同呢？

业主陈女士：他说不给合同的话他就不给钱，全部收我的东西去。

记者：那你手上有甚么凭证吗？

业主陈女士：我手上只有一个发票的收据复印件。

记者：业主们告诉记者，美丽城楼盘在开盘的时候，并没有办理好预售证，所以他们当时签的合同叫合作建房合同。来买的时候有看过它有预售证吗？

业主王女士：没有看到这个，这个预售证他说还没办得下来，到12月份动工就有那个下来了。

记者：为什么没有预售证你们还敢交钱？

业主王女士：糊里糊涂就这样了。

主持人：现在大概的情况是这样，但是损失包括  业主们的绝望和失望其实也是溢于言表可以知道了，那么目前这个楼盘它到底有多少的购房者，为什么一开始为什么会想到买这里的房子是因为便宜吗还是其他什么原因，现在业主们的状况是什么样呢？证件不全就卖房，如今业主们希望退房，开发商对此又是什么态度呢？我们继续来听报道。

记者在业主们的合同里面看到，项目工程预计开工为2014年12月，如果工程预期超过180天，业主有权退出合作建房，也就意味着现在业主是有权要求开发商全额退款的，那么开发商对此是什么态度？记者在美丽城项目工地旁边售楼中心里看到一名工作人员。

工作人员：不好意思，我们不了解这里。

记者：你们不了解？

工作人员：对，我们只负责销售。

记者：目前卖出了多少套房子？

工作人员：我是这个月刚刚来，所以这些东西我不懂。

记者：如果别人再下来买房是多少一平米？

工作人员：这个具体还是开发商那边定，我们也不清楚。

记者：那您不是销售的吗？就是我再来的话。

工作人员：现在我们这边是代理公司，具体的情况你还是去问开发商吧。

美丽城楼盘的开发公司是广西美满园房地产开发有限公司，属于美丽城集团的下属公司，这家集团在南宁、平果、扶绥等地都有项目，昨天下午，记者来到美丽城集团，希望找到广西美满园房地产开发有限公司进一步了解情况，当工作人员得知记者要找广西美满园房地产开发有限公司的时候，就开始支支吾吾打起太极，要么说不知道，要么说没听说过。

记者：美满园开发商在哪边？

工作人员：我不太清楚。

记者：美满园不太清楚？这不是你们开发公司里面的吗？

工作人员：美满园，我们不太了解。

随后他们他们找出了一名看似是负责人的工作人员，当记者向他表明身份后，在现场正常拍照采访的时候，这名工作人员试图阻止记者。

工作人员：不好意思，我想问一下你们为什么要拍这个照片？这个你没有经过我同意你可以拍吗？请你删掉好吗？我请你删掉。

记者：我们是记者，我们有这个权利，我现在是要找美满园这边的开发商，他们是你们旗下的子公司，您是要明抢是吗？

工作人员：我只是确认一下你是不是把我的照片删掉了？

当记者来到美丽城集团8楼办公区域的时候，本来多个敞开的房间大门瞬间关上，任凭记者怎么敲门却再也没有打开。

主持人：现在承诺好的合作建房预期了，也没有退还，包括记者去介入采访的时候，还貌似或者是忽略我们的公共报道权，不给予相应的采访的配合，那这个事情发展到今天，肯定是让相应的业主感觉非常的委屈和失望了，此刻导播也示意我们，来自于南宁的莫先生也参与到我们这个话题讨论当中，我们来连线他。莫先生您好。

王先生：您好，我是姓王。 

主持人：王先生，您也是咱们南宁江南区美丽城楼盘的业主是吗？

王先生：是的。

主持人：那肯定刚才也听到了我们的一些相应的报道了，这些相应的内容您也是基本情况是比较认同，也是属实情况吧？

王先生：是，是属实。

主持人：那对于这样的情况，那么介于您自己来说，还有一些什么样的问题需要补充的，或者是有甚么样的诉求您想进一步表达的？您请讲。

王先生：我意思是说想问一下，开发商没有补证的情况下出售了这个房子，还要大力的宣传，去年宣传了，请代理商那边销售，大概有100套左右，据我了解是这样，但是这个是不是属于房产监察队的管辖范围之内？  

主持人：就是他还是一个违规的行为是吧？

王先生：对。

主持人：是相应的，你觉得他多收的房款的服务费是吧？现在多收了，现在应该及时的退还给你是这意思吗？

王先生：他不是多收，当时那个销售人员他说这个也算在房产里面，就是房款里面，他们就是为了避税，就分开出来，中介服务费当时他不说的。

主持人：中介服务费就包括在房款当中，现在他连房子都没有建起来，所以相应的服务费自然也应该退还给你们是吧？

王先生：对。

主持人：可是现在可能连整个整体的房款都没有承诺要退呢，还没有拿到手吧？这个退款的房款？

王先生：没有，我已经申请了两个月了，5月份开始了。

主持人：但是您还想进一步细化里面这里边的费用，包括中介服务费这个也更影响退还是吧？那你有没有跟开发商方面提出这样的一个诉求，他们又是怎么回应的呢？

王先生：我们也跟他沟通过，但是他说现在没有钱，等到有钱是就还给你，就退给你们。

主持人：就是这个事他还是认帐的，但是就是说我没钱，是这个意思吗？

王先生：对。

主持人：那对于这样一个情况，你们有没有采取进一步的措施或者是向有关的部门，比如说向房管部门等等去反映呢？

王先生：我也反映过了。

主持人：但是现在还没有明确的？

王先生：市长热线，还有江南区长热线，包括你们电台，包括930电台我都反映过。

主持人：现在这个事情还是没有等到下文是吧？那开发商方面他承诺你的，就是这一块的包括在应该退还的房款当中的中介服务费有没有说一个大概的期限，时间表，说我什么时候可以还上这笔钱呢，有没有跟你们大家伙说？

王先生：6月16号我过去跟他们沟通，就是说当时美满园开发商也给我一张承诺书说，到7月16号之前，全部退还房款，然后到10月16号之前退还中介服务费。7月16号退房款，10月16号，也就是在7月16号的三个月再退还其中的中介服务费是吧？

主持人：那现在这两个承诺，至少那今天已经是7月17号了，过了7月16号这个退还房款日期一天了，到现在为止你们有没有拿到退还的房款呢？

王先生：没有。昨天我们也去找开发商沟通过了。

主持人：他们是什么样的说辞？

王先生：他们就是说现在没钱，有钱肯定给你，就是这么个态度，就是赖皮，你推我我推你。

主持人：16号的这个总体的房款都没退呢，那中介服务费三个月后的这笔钱你们可能觉得这就更指望不上了是吧。

王先生：是啊。

主持人：这是一个让人感觉很闹心的问题，买一个房费了那么大劲，一家人的一个积蓄去买的房子，现在影子都没看见，损失又这么大，去找开发商还没有一个明确的回应，自己的维权不知道该怎么找到下家，对于这样的问题，我们现在已经连线到了南宁市房地产市场监察支队的科员马凯，我们来听听他是怎么说的。马凯您好。

麻凯：您好。

主持人：刚才我跟王先生，包括我们记者的采访录音可能你也听到了，就是说的是江南区美丽城证件不齐就卖房的情况，现在事实上已经给我们相应的业主造成了损失，包括相应的条款也都违约了，但是他们应该得到的退还的房款，包括这笔房款当中的中介服务费现在都还没有下文呢，那对于这样的情形，我们作为专业的职能部门，能不能给我们业主一个专业的指导？

麻凯：好的。这个案子我们从6月19号开始接到，经过我们进行一个  调查，南宁市江南区五一路39号美丽城房地产项目是没有取得商品房预售许可证，在这种  情况下收取了买房人一定数额的预定性质费用，进行了这么一个营销行为，他这个行为经过我们调查，违法事实是比较清楚的，违反了《国家商品房销售管理办法》第6条、第22条第一款的规定，  根据该办法  第42条第六项的规定，我们对这个公司现在进行了立案调查，如果这个公司最后他的证据材料证明它违法事实成立，我们会依据法律法规对这个公司进行处罚。

主持人：说到这儿，其实我想追问一个问题，是不是即便是合作建房的情况，如果说相应证件不齐其实也是没有办法开工的，包括相应的提前让大家参与到合作建房当中，让大家交钱的这种行为，也都是不合法的？

麻凯：这个要区分情形对待，因为我们根据调查，他这个合同中约定乙方以按揭付款方式交纳建房房款，并取得相应房屋所有权，除此之外其中并未约定有合作投资的收益分配，因为他没有收益分配，事实上它并不是合作建房，本质上它还是属于房地产销售  。

主持人：是，这个可能就是连合作建房的性质都没有达到。

麻凯：对，这还是一个变相销售的行为。

主持人：变相销售的情况如果说证件不齐显然是不能够开工的？

麻凯：对，他是不能销售，具体开工的话要在建委开工许可证的取得之后才可以。

主持人：批复之后才可以，所以说他整个前期的操作流程也都是违法违规的？

麻凯：为，存在这方面的，现在说是涉嫌。关于投诉人认为，应当退还房款这个事情，根据我们对这个案件进行调查，因为双方签订有合作建房合同，属于平等之间主体之间经过平等协商签订的这么一个协议，这个属于合同法的表征范围，因为我们作为  行政机关没有办法对他的合同的有效性进行裁定和审判，所以的话，这个方面的问题，这个方面的权限只能是交给城区法院作为民事纠纷、民事诉讼的这么一个方式进行调整。也就是说要经过法院或者仲裁机构鉴定它的合同为无效  之后，当事人才能够说要求开发商退还这个钱，如果说他不退还，由法院启动强制执行机制，冻结他的存款或者冻结他的款项，这样子由法院来执行，按照这个民事诉讼法和合同法民法通则有关规定，是这样子进行维权。

主持人：那么现在根据已经掌握了解的实际情况，就是对于它的这样所谓的合作建房合同是属于无效的、违规的这样一个情况，您觉得认定它属于违规的可能性大不大呢？

麻凯：这个目前从我们行政管理机关的角度上面来说，我们只能认定他的行为属于违法，但是具体要认定他的合同是否有效，行政机关没有这个权限去认定他合同是否有效，只有仲裁机构和法院才能认定有效与否。

主持人：那这样的一个具体情况，我们相应的业主他们已经预期在提前的过程当中，交的这一笔房款，包括王先生刚才提到的，他也是其中的一个业主，包含在这比房款中的这笔中介服务费，有没有希望能够如数的索要回来？

麻凯：具体的话还要看法院根据他民事诉讼程序进行调查的这么一个结果，因为我们使用的是行政处罚法的这么一个调查程序，我们只能认定他的行为确实是存在违反国家法律法规的情形，但是我们不能认定他的合同是否有效，或者是合同的内容是否违反双方的意愿，这个需要法院根据民事诉讼法进行调查之后才能够得出这么一个结果。

主持人：明白您这个意思了，其实我们作为行政部门，对于他们的整个开发商违法违规行为本身的这么一个认定，对于法院来说，对于最终否定，或者说对于他这个合同是有所认同或者是觉得这个合同违规是有一定的鉴定左作用吧？也能够起到一定的佐证作用吧？

麻凯：对，应当可以起到一个借鉴的作用，对于法院来说，也可以成为法院的一项证据材料。

主持人：但是现在的情况就是这么多，其实更需要业主做下一步的打算，包括向法院起诉等等  。

麻凯：对。

主持人：王先生，您刚才也听到了，我们南宁市房地产监察支队的科员麻凯的一个回应，您有甚么话想说吗？

王先生：我想说房地产开发商没有取得证的情况下，现在一致还在纠住这个房子，是不是属于他们的监管范围之内？然后我们需要维权的话怎么样走这个途径。

主持人：这是一个实际操作的问题了。能不能给我们也做一个具体的指导？

麻凯：这样子，它这个违法违规进行销售的这么一个行为经过我们调查，具体事实已经比较清楚，我们根据职权的话，对于这个公司进行依法实施行政处罚，这样子的话，我们只能够说警告这个公司他这个行为存在违法行为，并处以一定经济的一定惩罚，但是对于投诉人的维权来说，这个属于民事，你们是平等协商的这么一个范畴，对行政机关来说，没有办法说调整平等主体之间的民事纠纷，只能说是通过协调、或者是调节，双方在调解不成的情况下，只能 向法院提起诉讼，事前我们已经跟开发商做过这方面的工作，已经警告教育他，要求他尽早去退还他违规收取的费用，开发商也跟我们承诺说在16号之前给投诉人退还违规收取的费用，但是开发商因为各种原因，所以说没有办法去履行这个退款的义务，我们也可以根据开发商的情形，对开发商的情节作出一个处罚的一个量刑的标准对他进行一个处罚。

主持人：对于开发商本身违法违规的行为会做出相应的行政的惩处，如果说对于我们业主相应的损失已经发生的情况，其实更多应该走法律程序，对它进行起诉是吧。

麻凯：对。

主持人：其实刚才王先生还有一个问题，就是我听明白它的意思了，开发商现在本身确实违法违规，相应的证件也不齐，就去卖房了，他其实还是有一点希望就是，毕竟我们这一笔房款出了，那他有没有可能在这种情况下，最终还能具备相应的证件，证件齐备之后，这个房子还蒙不能卖呢，他们还有这方面的希望，咨询一下还有没有可能再把这个房子建起来呢。

麻凯：这个的话因为开发商要卖一个房子，需要走过一定的流程、一定的程序，这个是要审批机关的主体审批，因为除了预售证之外，可能还涉及一个施工证，也就是开工证，还可能取得一个规划建设证等等这些证件，在审批部门审批过程中，有各种情况可能发生，我们作为行政执法部门对这个审批部门的流程或者是具体的情节、情形我们不好进行推断，我们只负责说你有没有取得这个  证，你有没有取得这个手续，我们只考虑这个后果，它这个过程我们不好进行推断。

主持人：我们更多的是作为一个事后的监督吗？

麻凯：对，是这样子的。

主持人：那如果说在事前和事中监督可能要更进一步到位的话，这样的事情可能就不太会发生了，有没有这样的可能？

麻凯：这个我们也会定期的对房地产市场进行一个监督监察，这是一个主动进行监督检查，发现的话我们也会依法进行处理，但是我们只能够对他进行一定的警戒，警告他说你是存在违法行为，但是他有一个审批流程，他经过这个审批流程才能取得这个手续，现在处罚和审批是分开两条线的，所以在执法这一你没得证你就不能允许做这个事情，但是你具体该什么时候得，具体你该怎么样得那个证，行政处罚部门是没有办法对这个进行一个调控的。

主持人：这也是我们现在职责范围的事情就这么多是吧，那现在对于王先生来讲，我也听到我们马凯科员的话之后，可能相应的意思就是说，对于我们现在这样一个开发商违规建房的行为，现在已经对你们造成了损失，首先一个他要面临相应的处罚，你们要维权的话，更多要走法律程序，可能会  更好的维护自身的权益，至于现在你们这个合作建房的合同，下一步能不能进一步达成，可能等开发商把这些事情，他这些违规行为都负责任，都解决好了之后，如果说你们还愿意跟他合作，可能在进行下一步的申请或者是齐备的相应的证件之后再去做，可能才能进行操作。其实这是第二步的事情了，可以这么理解吗？麻凯科员

麻凯：可以这么理解。

主持人：王先生，您也听到这个意思了，您现在还有什么话想说呢？

王先生：他现在还一直在卖房子，相关部门有没有那个办法，制止他不要再卖出去，不要再骗那么多的消费者，因为到目前为止，据我了解已经卖出去差不多100套了。

主持人：现在还在卖是吧？

王先生：是啊，因为我们每个人最少都是16万、20万、30万已经交进去了，那都是我们的血汗钱，要拿回来现在也没有办法拿得回来。

主持人：这个行为本身我们听起来就挺恶劣了，马凯科员，那么对这个  行为我们能不能先进行有效的一些制止呢？包括他们要维权，可能要赶紧启动维权的程序了是吧。

马凯：维权是一个民事行为，对行政机关的处理是行政机关的一个行政行为，我们就介绍一下对于这个公司的违法行为的一个处理方案。首先他目前在进行一个违规销售，我们已经依法对其责令他进行整改，这个依序法律规定，但是现在依据新的行政诉讼法有规定，当事人如果对我们这个责令，对书面责令整改不服，他可能在6个月之内提起行政诉讼，在当事人提起行政诉讼这段时间之内，我们没有任何行政机关或者说任何行政权利可以对他实施强制措施，他必须要过了诉讼期，保障他这个诉讼权利，那么过了6个月之后，他未提起诉讼，并且仍然在持续进行违法行为的话，行政机关可以启动强制执行程序，那这样子的话我们可以申请法院对他进行强制执行，对他不履行义务进行强制执行，终止他这个行为的发生，这个是法律规定的，我们没有办法说我现在马上去对他实施强制执行，我们对这方面没有这方面的强制力，只能是申请法院这一块东西，所以目前只能是对他进行一个惩处、惩罚，如果再发现的话，我们只能是启动强制执行程序。

主持人：那开发商方面现在有没有一定的表态或者说至少我们房款、服务中介费有没有承诺出要还，或者什么时候还，有没有这方面的信息反馈？

麻凯：据我们去调查，开发商也给我们一个情况说明，也是这样子介绍的，在7月20号之前，把这个房款要退还给当事人。

主持人：刚才我们听众包括我们记者采访当中，开发商承诺的是7月16号，跟你们说是7月20号是吗？

麻凯：7月20号是给行政机关这么一个书面情况说明，然后给投诉人的是承诺书，给投诉人的一个承诺书，但是这个都是开发商一个单方面的承诺，没有什么强制力的这么一个承诺，如果当事人觉得开发商这个  承诺书违约了，违约了也只能向法院提出一个违约赔偿，等于说是在协议上违约了要有违约赔偿，只能是这样子，我们不能单方面的取信于开发商的书面情况，我们还要  根据开发目前的实行情况，也就是说他跟业主承诺是16号，我们就认定是16号这一块，它跟我们说多少没有用，他要跟业主，让业主满意了，我们这个工作才能够顺利的开展，所以我们也是当16号没有履行承诺，开发商这个情形也是非常恶劣的一个情况。

主持人：对，现在显然是没有一个业主拿到他承诺的7月16号退还房款，根据就没有，所以对于这样一墙之隔情形可能也需要我们的行政机关也可以作为进一步对他加大处罚的一个依据吧。

麻凯：对，是的。

主持人：现在情形也只能是如此了，所以我们也是希望我们的业主现在事已至此，更多的要到法院来进行起诉可能会更好的去维权，法院也更好的去主张撤销那个合同，包括拿回我们相应的费用，可能也要联合我们更多的业主去做这些事情，也许能够更好的去解决这个事情，好的，非常感谢我们南宁市民王先生，以及来自于南宁市的房地产市场监察支队的科员马凯。我们已经持续有两天的时间了，不仅是我们阳光在线的节目，还有我们新闻910，都已经在持续的关注南宁市江南区美丽城楼盘证件不齐全就卖房的情况，现在他们和购房的业主们签订的所谓的合作建房的这么一个合同，更多的是预售商品房的这么一个性质，而且证件又不全，显然本身就是一个违反违规的行为，但是客观上  已经给我们相应的业主造成了损失  ，包括房款，包括夹杂在其中的服务的中介费等等，现在开发商虽然说承诺退款了，但是实际的老百姓的真金白银到目前为止已经超越了他承诺的实现，也还是没有能拿到，只能够就事论是来讲，只能通过法律的途径来维权，联合更多的权益受到伤害的业主去更好的维权，是一个比较有效的解决之道，但是同时类似的事情其实肯定不只这一件，那么对于这一类的问题可能要有几方面的思考，可能需要再花费自己的一辈子的财富的时候，购买一个房子的时候，了解更多的情形看一看建房买房相应的证件是否齐备，这是非常重要的，合同条款要仔细的去察看，最后再决定是否去投入这样一个费用，另外一方面就是我们这个房屋的监管部门，包括审批部门是不是能够形成合力，更多的不要在事后，在事中、事前加大相应的监管和审核的力度，这样可在源头上去杜绝更多的一些损失，才能够更好的去维护我们消费者的权益，当然如果对于一些已经出现了明显出现了违法违规情形的开发商，加大相应的惩处的力度，以儆效尤，也可以让我们的开发商更好的去守规矩，更好的在市场经济、法制经济的范畴之内去合理合法的去赚他应该赚的钱，恐怕也是非常重要的事情。