住宅墙面脱落，钢筋裸露，开发商拖延检测，业主如何维权？

（根据7月23日《阳光在线》录音整理，节目连线答复人：东兴市质量安全监督站质量监督员 曾昭奎）

主持人：最近我们新闻910接到了来自于防城港的何先生，他反映一个问题说自己在东兴市会川上东区买了房子，2010年的12月签的购买伙同，2011年的5月入住了，2013年就发现这个房子顶上墙皮脱落，钢筋都露了出来，他投诉到了住建局和开发商，开发商说要检测之后才能够认定是哪方的错，现在房子都5年保质期眼看就要过了，但是开发商也一直没有来检测，何先生是很担心，那此刻我们已经把何先生请到我们的线上了，我们来连线他，何先生您好，刚才我说的内容您也听到了，有没有一些情况需要进一步的展示出来或者补充一下的？您请讲。

何先生：这个房子2010年10月28号开始签的合同，到今年年底10月份就5年了，所担心的是我的房子天花板脱落，水泥层的钢筋都脱落出来，看出来很明显的，70%都脱落了。

主持人：是，刚才从您介绍了一些情况我也纳闷了，你是2013年就发现房子顶上墙皮脱落、钢筋裸露的情况的，然后当时也就交涉了，跟有关方面也反映了，包括开发商也说了，他们说经过检测之后才能认定是谁的错，可现在时间一过都过了两年多了，事发之后，到现在两年的时间了都一直没有来检测，您这心里边可能意见也挺大吧，对于这个事情。

何先生：对，因为我已经投诉很久了，开发商也一直没有帮我处理好。

主持人：是，而且我们不是太了解情况的人第一反映看到这么一个情形就觉得是不是有意的在推诿或者是在按拖延时间，您拖过了这个保质期了，可能处理起来各方面就更不好说一些了，他是不是在抓这个时间的问题，给人感觉就很不舒服了。

何先生：我感觉他们政府还是被开发商牵着鼻子走一样，开发商很牛一样。

主持人：你觉得自己的权益一直被侵犯，而且被耽误了那么久，真的需要有一个说法是吧。

何先生：对。

主持人：就您这个问题此刻我们已经连线到了东兴市质量安全监督站质量监督员曾昭奎，曾昭奎监督员您好。

曾昭奎：您好。

主持人：刚才反映的刚才防城港何先生的这个住宅房子的问题，住了没多久，没两年的时间就出现了房子顶上墙皮脱、钢筋裸露等等问题，然后就一直跟开发商反映，包括也跟我们住建局也说过了，但是这个事情在开发商说检测之后才能够认定是谁的错这个环节就一直耽搁到现在没有解决问题了，那对于这样的情形您能不能给我们何先生支支招或者是帮帮他呢？

曾昭奎：这个何先生反映这个问题，也的确有很长一段时间了，去年开始的时候已经反映这个问题，当时的问题是这样子，发现的时候本来开发商承诺按照处理方案或者是赔偿一些经济方面的赔偿方面进行处理，后面由于何先生认为他家里面的问题比较严重，我们也去检查过了，当时的建议说是由业主进行鉴定检测，确保楼板的承载力，居住安全结构有这样一个担心，要求业主进行鉴定检测这样一个问题。当时在协商的过程中，协商的时候基本上已经联系好了检测业务公司了，后面由于其他原因，后来何先生有对于处理结果有怀疑的态度，所以当时在2014年10月份的时候还没有完全处理完毕，到后期的时候，我们局里面领导也相当重视，也曾经组织了多次开发商和物业、何先生进行沟通，后面考虑到楼板还要检验保护层和承载力，还有强度检测，后来何先生也同意了这个方案的检测，同意了以后直到今年，因为承担的业务费用是开发商来承担，所以开发商说怕何先生不认可这个问题，就叫他本人看过那个检测方案，检测方案何先生也看过，在这个方案前面有签了字，是同意这个方案进行的，是这样一个原因，到了今年3月份，我们说包括房产科去巡查的时候，开发商已经同意跟上面自治区的检测质量权威鉴定中心了，已经联系好，时间待定，当时找何先生协商，何先生说同意可以做了，但是因为这个楼板是属于天花板的房屋质量问题，涉及到楼上有一个住户，那个住户去年巡查的时候是同意按照鉴定检测去做的，今年因为楼上有一个女的户主，她自己怀有身孕，要生小孩了，家里面的人就说对时间确定性是比较反感，暂时还没有检测的具体日期还没有待定，是这样一个主要问题的。

主持人：听您整个检测的过程，是其实他们也在做是吧，但是由于种种原因，耽搁的时间会比较久一点，包括我们东兴市的质量安全监督站咱们也了解整个过程，我们也在监督着是吗？

曾昭奎：也在继续关注这个问题，包括像我们现在隔一个星期这样子就会打电话问开发商，叫开发商跟楼上的业主，包括那时候我也跟何先生说过，你们是楼上楼下的关系，你们最好也要去争取协调一下，能够早日把这个检测鉴定做好以后，确保这个楼板的厚度和楼板的承载力是不是满足要求，如果是满足要求，最起码让何先生心里面也放心，这个楼板没有什么问题，质量问题是有，到时候按照检测结果出来的处理方案进行处理，是这样子的。

主持人：那他这个房子顶上这个墙皮脱落，钢筋都露出来这么一个眼前就能看见的这么一个问题，开发商他是不是会有明确的解决呢？

曾昭奎：开发商原来是有一个明确的解决方案，但是何先生说他裸露的面积跟人家其他小区业主可能有所不同，他说本人对这一块比较担心。

主持人：担心这只是一个表面的问题，治表不治本，所以干脆要有一个更彻底的检测。

曾昭奎：原来我们说要他检查以后按这个结果来处理，就是这样子对开发商包括对何先生业主对我们自己心里面也有一个底，是这样子的。

主持人：我听您讲这个过程解释得比较清楚了，但是我相信作为何先生来讲，他觉得这个时间，包括整个每一步觉得特别的慢，心里面也非常着急吧，何先生？

何先生：对。

主持人：还是有一些不满意的地方吧。

何先生：不满意的地方，现在我楼上只有一个中年的女孩子在那里住，他们所说的我也不清楚，他们调节我也不清楚，我只能见到一个人在这里，他家里怀孕他根本不知道，他也叫我去沟通，叫我跟他沟通，这个很难的。

主持人：整个过程时间拖得特别久了，而且我相信对于何先生来说，他可能更关心的一个问题是刚才我们也提到，如果说检测的结果不管什么原主观原因、客观原因，一拖再拖的话，开发商承诺的5年的房屋保质期的时间眼看就要过了，那这个时候开发商还能不能够承担相应的责任，这个可能是何先生最为关心的吧，是吧何先生，就您这个问题此刻我们已经连线到了北京尚衡律师事务所 广西分所 张晔枥律师，我们来听一听专业的解读。张律师您好。

张晔枥：您好主持人。

主持人：听到刚才我们说的来自防城港何先生说的这个反映的问题了吧。

张晔枥：对，已经了解了。

主持人：最后这个问题其实也是何先生担心的，我们也想了解的一个问题，现在他的房屋不是由于自身的原因，入住没有两年的时间就出现了房子顶上墙皮脱落、钢筋裸露的问题，而且由此，何先生就担心可能问题不仅仅那么简单，所以需要有一个检测，也需要开发商和相关方面有责任的都给他一个明确的说法和解决，开发商也答应了，但是这个检测的结果一拖再拖，5年承诺的房屋保质期眼看着时间就要过了，这个时候开发商是不是如果过期了，还没有检测或者是解决好，他是不是就不会承担相应责任呢，该不该承担、到底该怎么办，能不能给我们一个专业的回应。

张晔枥：是这样，虽然说现在就检测的结果还没有出来，有可能会超过开发商所承诺的商品房的质量保修期5年，即使是这样的话，根据我国建筑部门所颁发的相应的规定和我国的相应的法律，即使超过了保修期，开发商还是要承担维修的责任，我们所谓的保修期只是说在保修期内开发商需要承担的是无偿保修的责任，必须得由开发商全部来承担保修所产生的费用，但是在过了这个保修期以后，开发商的维修责任还是存在，只是说这个费用可能需要跟住户来进行协商看是怎么承担的一个方式。

主持人：但是我相信对于何先生来说，对于您刚才提到的这一点他心里肯定还是会有想法对吧何先生，因为您觉得在这个过程当中没有过错，然后这个过程客观上拖了这么久，而且也不知道开发商等等方面是不是存在一个恶意的去或者是主观上就想拖一下这个时间，把无偿变成有偿，到时候过期之后就需要业主承担一部分责任，我心里肯定不认同，何先生有没有这样的想法。

何先生：有。

主持人：有，我觉得我说到的是您一个最直接的心声，所以想问一问张律师，如果说过了5年的保质期的时间，而且眼看这个进度很可能就会超过，那么在这种情况下，真的还要我们作为业主的，无辜的，没有任何过错的何先生因为过了5年期之后就必须跟开发商一起承担他一部分责任吗？或者是还有一些要他自己出钱的一些有偿的进行修修补补的工作吗？这些事还需要他负责吗？

张晔枥：是这样，从法律的角度来说，如果说相关的质监部门所进入质监的，所开始做质监的时间是在保修期间内的，那么在法律上来说，何先生要求开发商在承担保修期内承担无偿的保修责任还是能够成立的，从法律上来说我们可以根据质监部门开始介入并且开始进入质检程序的这个时间来作为一个计算点。

主持人：还有包括如果说何先生如果走法律程序来反映和解决他问题的过程当中，是不是可以提出来，就是说在开发商为他去进行检测解决问题的时候，如果说他觉得存在着故意的，甚至恶意去拖延相应的时间问题，是不是也可以作为一个理由来反映给法庭，反映给法院，然后做出一个维护自己权益的这样一个判定呢？

张晔枥：对，这样也是可以的，这个提供相关的证据，应该都还是会采纳的。

主持人：这时候我们再来连线，曾昭奎监督员您在吗？

曾昭奎：我在的。

主持人：刚才我们听到了，我们来自于北京尚衡律师事务所 广西分所 的张晔枥律师 做了一个专业的解读，现在再想了解一点，现在即便是何先生要走法律程序的话，也需要我们质监站的一些  相应的认定或者说对于开发商他们造成何先生房屋的一些相应的问题，我们要有一些具体的情况的介绍，我想再追问一个问题，我们发现何先生反映的这个问题和开发商联系之后，开发商是什么样一个态度，包括到目前为止有没有达成一些相应的协议，替何先生来进行一个沟通的？我们现在有没有一些结果？

曾昭奎：是这样子的，最初反映的时候，开发商是以整个小区里面统一发现的问题，统一做处理方案进行处理，但当时的时候，何先生可能介于自己家里面的情况跟其他业主的不同，所以当时那个方案他没有同意，后面介于同意鉴定检测以后，开发商之前还是做了大量的工作沟通的，但是到这个方案认定以后，准备打算做检测的时候，开发商前段时间他也沟通了，但是后面这段时间可能就是沟通得比较少一点。

主持人：或者说存在一些不太配合的情况也可能有。

曾昭奎：也有这种可能情绪化的东西，但是介于他们有这个原因，那时候我们也经常打电话催他们，但是他们跟我们这样说，说楼上那个户主也不能强求人家，因为你搞房屋鉴定检测是要人家双面配合，然后他说不能强求别人，但是我们站里面这样要求他，必须叫人家给一个明确的日期，到底能不能做，能做的时间是怎么样，后面就跟开发商，包括跟物业和何先生那时候协商的结果出来说一定要楼上的女户主生完小孩之后，给出一个明确的日期，当时我们就由开发商直接进入把这个决策工作，做好决策方面的问题，他反映的这个决策问题，我们也会随时跟踪，也随时打电话要求业主做出相应的配合。刚才张律师解释的那个问题，他说这个质量保修的确有一定5年的权限，但是保修的期限是以房产证核发以后的日期来计算的，但是何先生家里面出现的问题不是一般的渗水的问题，有些是涉及到质量检查的问题。

主持人：刚才您也说到一个细节，好像我不太清楚，再进一步追问一下，是不是出现跟何先生类似的情况的不仅仅是他们一家？

曾昭奎：有，他们小区原来据我们统计，有些问题没有那么严重，有些那种比如说是脱点灰，表面脱灰，外墙略微有些渗水，那些大概可能有十几户这样子。

主持人：那就不仅仅是个别的质量安全问题了，可能有一些相对的普遍性，因为不是一家。

曾昭奎：对，因为像我们东兴这边气侯降水量比较大，太阳照射也比较强，所以很多材料做上来，过三五年以后，他多少会有这种方面细微的小的方面问题，小问题不影响到环境居住的情况下，我们还是会及时，比如说像我们站和住建局的房产科都会及时配合，  也让他们业主进行登记处理。

主持人：是，作为业主  来说，即便是您刚才说到的这些原因我们也可以理解，但是作为具体入住的人他心理还是会有担心的，您说这些比较小的细微的一些问题不影响整体质量，但是业主心里面就会犯嘀咕，所以说也需要有一个明确的说法和认定，所以这份心情我们可以理解，那当时一开始的时候，达成的一个初步的协议当时有甚么内容呢？

曾昭奎：当时的初步协议说开发商跟何先生包括像我们质检作为一个中介，当时已经同意检测，因为何先生家里面的问题裸露性质比较大一点，刚才前面也说过了，就是怕他那个楼板有结构安全隐患，所以说也是应业主的要求，也就是何先生的要求，做楼板的承载力检测，要等有权威性的中心机构检测出来结果，按照检测的结果进行处理的话，这样子无论从法律角度还是从使用安全性质角度来说是比较有确保性质的，是这样一个问题。

主持人：就是我们质检站的一个说法，包括替何先生出头去和开发商联系的这么一个情况，还想再问一下何先生，何先生现在您最终的一个诉求，您最希望达成的一个结果和情况是什么样的，能不能简要的跟我们说一下？

何先生：我是担心如果检测出来，到底以后再脱落那又找谁？又怎么办呢？是房产处不是很烦吗？

主持人：何先生是想有一个一劳永逸的，更加完善的、完全的保证他住得安全的这么一个情况，能够居住得更加放心的这么一个局面，在这方面能不能给何先生这么一个保障呢？通过我们的联系和开发商对他工作的完善，能不能做到这一点？

曾昭奎：这种东西从我们的角度，比如说就像我们自己买房的角度来出发，谁都不希望自己家的房子住了几年就有问题，住得不安心，这是很正常的，我们也理解何先生这种心情，所以我们要求他一定按最好的处理方案来做，我们质检部门也会随时跟踪这个过程，但是关于何先生说这个问题，他关心自己的房子质量问题。

主持人：这个情况可能是一时解决了，但是没过多久又反复，这真是一个很烦人的事情。

曾昭奎：一时解决不了，你比较担心的话，当时我们也建议过何先生，实在不行，你认为到时候处理，我打比方说，如果是检定出来结果是这样子，按照处理方案处理过两到三年又出现这种问题的话，完全可以走司法程序，按照原来你的，比如说你可以跟物业包括跟开发商签一个相关的协议，按照走司法程序来进行处理，这个到时候包括像资料方面到时候我们站里面都会给予配合的。

主持人：再问一下张晔枥律师，给我们何先生能不能提供最根本的，来自于底线上法制的这样一个保障给他能不能支支招，如果今后，现在眼前的问题怎么解决，今后如果再遇到类似问题反复的话，法律能不能给何先生更多有利的保证和帮助？

张晔枥：建议何先生从现在开始，像刚才质检科员这边所说的，保存相应的证据，像质检的一些报告，留存这些照片，跟开发商所协商过程中有一些录音，比如说还有开协商沟通会的时候，有一些书面的达成的一些会议纪要之类的都可以留存证据，如果说开发商在后续的维修以及赔偿的工作中不给予配合的话，那么建议何先生是可以走法律的途径，向法院起诉，要求开发商来承担他相应的维修跟赔偿的一些责任。

主持人：这种情况如果是出现的话，即便是过了承诺的保修期，我们找到了相应的证据，还是可以更多的维护自身权益，自己不用承担一些相应的责任的。

张晔枥：对，是的。

主持人：在听张律师说的过程中，曾昭奎监督员，我又想到一个问题，现在何先生遇到的这样那样的一些麻烦或者是糟心的事，一开始的时候我们是不是可以规避，我的意思是说在房屋新建的过程当中，在面临验收的时候，我们有没有做好相应的监督和检查的一个工作，如果说他当时就存在不合格的问题，当时就整改或者是当时就存在着需要去解决问题的这些情况，是不是说就可以没有了，我们当时有没有做好这方面的监督和检查的工作呢？

曾昭奎：这个包括向工程办手续，监督过程中，我们是作为政府的质量监督这一块的代表，以一种搜查和巡查的方式去检查，检查过程中有些可以发现的东西，用肉眼发现的东西的话我们肯定是要求他处理的，因为当时有一些比如做楼层、楼板保护层厚度检测，也是按照国家的检测相关规定，按照一定的比例，不是全部抽完，一般是按30%这样一个比例问题，像何先生家里面的情况，有些像那种钢筋，保护层厚度按可能略微，比如说按照规定来说，板底跟板筋的厚度大概是一公分半这样子，有些可能不一定达到这么高的厚度，比如说可能是半公分还是什么样的，可能不在个抽检范围以内，如果是天气比如说是回南天引起的比较潮湿或者是太阳出来的时候，里面的水渗到里面，保护层厚度不够，那钢筋就容易引起生锈、腐蚀，容易爆裂出来，就会有问题。

主持人：您的意思是在当时检查、抽查的过程当中没有发现相关的问题，但是随着时间的推移，包括您刚才说到的，有可能是气侯的原因慢慢出现的，现在出现了这个问题，我们会跟进帮助业主来解决是吗？

曾昭奎：一般出现问题我们就叫业主拿照片过来，我们就跟业主包括开发商，还有当时责任施工单位去看了这个问题，就是说到时候针对这种问题的严重问题作出相应的处理措施，比如说像有些是表面看着有局部渗水不是很严重的话，就可以征求业主，包括向原来这个房子的设计单位出一个处理方案，按这个方案处理完之后，由开发商或者是施工单位进行维修处理完，然后经过三五年的观察如果没有什么问题的话，就进行闭合的投诉质量方面的处理的一个资料情况就是这样子。

主持人：现在情形主要就是这样了，那何先生现在对于您来说，可能更重要做的就是要搜集一些相关的，能够维护您权益的一些证据，到时候现在您也观察者吧，我们开发商怎么样去帮您进一步检测您的楼板和房屋质量的问题，能不能够解决好，如果解决不好，您不满意的话，通过法律途径来进一步维护您的权益了。好的，非常感谢防城港的何先生以及东兴市质量安全监督站监督员曾昭奎和北京尚衡律师事务所 广西分所的张晔枥律师。今天这样一个问题又是关于住房房子方面的问题，这几天在我们的节目当中陆陆续续各种各样的，跟小区、房屋居住的问题是接二连三的出来了，这些情况真的是和老百姓的生活是息息相关的，似乎总是这样那样的让人不太舒心，那么出现这样的问题其实真的是多方面的，比如其实刚才我们在交流过程当中，或多或少也体现到了，如果说现在业主遇到的这个问题，让人特别揪心，那么在一开始，我们也提倡现在是服务型政府，所谓服务型其实很多时候，就是提前关口前置，有一些更多的是事前的一些监督和把关，事后的很多问题，很多扩大化的一些矛盾就不会有，刚才我们的东兴质量安全监督站的监督员也说到了，当时可能做的是一些抽查的工作，包括在当时没有发现这样那样的问题，通过肉眼看出来，如果有问题的话就会制止，那问题是，作为我们专业的质量监督的部门，仅仅用肉眼观察的方式，那不和老百姓是一样的吗？能够监察多少深入的可能存在的隐患呢？对吧，这是其一，第二，光通过抽检的方式能不能有更全面的一些保障呢，可能在事前监督和把关方面需要有进一步的加强，另外作为开发商来说，我们都是提倡能够希望有道德的血液，但是由于这样那样的原因，造成房屋质量的问题，各种各样的情形都出来了，给给业主造成了不同程度的损失，这方面还是应该提升责任心  ，而且如果这些问题总是做不到的话，那对于您自己的长远发展，那显然是造成一种制肘和影响的，所以自身也需要完善自己的企业、责任心，做事得做得最起码对得住自己的底线和良知，另外一点在法律维权的渠道上，需要我们公民有更强的意识，当自己的权益受到侵犯的时候，多寻找一些有利于自己的维护自身权益的一些证据，这恐怕也是非常重要的，在我们的整个社会建设的过程当中，如果能够做好监督，公民的法律意识能够进一步健全，包括相应的监管包括我们一些企业都能够做到位的话，相信类似这样的情形会越来越少。