房屋保修期内多处漏水，开发商拒绝修复赔偿该怎么办？

（根据9月25日《阳光在线》录音整理，节目连线答复人：北京炜衡律师事务广西分所律师 黄宇）

主持人：您好，这里是阳光在线，我是玉峰，我们经常有这么一句话，金九银十会是房地产买房子的好季节，真是这样吗？当然在这个时候房地产商是不是能够诚信的面对每一位买房户呢？他们建造出来的房子是否合格，这个不仅要用我们业主的眼光来看待，也得用我们监督部门，包括我们住建在这儿进行各种各样后期的验收竣工的这种报批、审查等等，这些都是否过关，那房地产商才能够把这个房子拿到市场上，那这个过程当中谁说了算，房地产商如果真的有一些没有做到的地方，是不是该给予一定的修复或者是赔偿，那下面我们通过张先生的一个例子告诉您金酒寅时买房要注意一些什么。房屋保修期内多处漏水，开发商拒绝修复赔偿，该怎么办，律师热线回复听众。

我们来看一看这位来宾137阳光在线1845张先生买房子买出的一肚子火，张先生买的是来宾市铭鑫房地产世纪新城尚品世家小区房子，也不知道为什么这些小区最近都喜欢那么长的名字，是不是故意让大家记不住，出了问题之后好拍拍屁股走人，我就不清楚了，反正就是这一个，来宾市铭鑫房地产世纪新城尚品世家小区房子，张先生是前年买的房子，去年开发商把房子交给他，今年5、6月份张先生开始装修，看起来似乎一切很顺利，高高兴兴的就要入住了，这时候发现卫生间、阳台都有漏水的情况，张先生马上把合同拿出来，这购房合同写得很清楚，开发商对于房屋质量问题要保修5年，是的，5年的时间，但是这位张先生找到了开发商来协商修复和赔偿的问题，开发商这时候就翻脸不认人了，当初卖房子的时候真是每一个来看房人就像上帝一样，恨不得跪在地上求你掏钱刷卡，赶紧预付买下来，等到房子卖出去，钱到手了之后，那么就是亿3600度的大转变，这时候就不管你了，我拒绝赔偿，好，我们来连线一下这位张先生，张先生您好。

张先生：您好。写错了，我是韦先生。

主持人：不好意思，韦先生，那手机是对的吗？

韦先生：手机是对的。

主持人：买这个房子的时候您的合同上是有这个条文是质量出现问题之后保修5年是吧？他有没有指什么质量问题？

韦先生：漏水，裂开这种问题，脱皮的都有的。

主持人：购房合同确实是写得很清楚，你现在去向开发商寻求修复和赔偿这也是合法合理的，韦先生，我们想特别问一下您和开发商讨论这个问题的时候开发商怎么说？

韦先生：我去跟他讨论了，原来他是这样说的，他说是赔一点给我，后来我说我的损失太大了。

主持人：赔一点，这一点是多少万？多少钱？

韦先生：他没有讲到多少，他讲赔一点，大家都合理解决，他是这样说，当时我也是答应这样子，大家在里面住大家不想闹。

主持人：如果您是妥协了这一步，开发商就向前进一步，没有依照我们的合同和法律法规来办的话将来您会有更多的损失，所以第一步就不能退让，你就站在你最合理的这个位置上向他寻求该得到的修复或者是赔偿，他说赔一点，他赔了多少现在？

韦先生：他没有说赔多少，他说一千多，没有赔多少。

主持人：那现在赔付你了吗？也没赔？

韦先生：没有赔。

主持人：修复漏水的问题了吗？

韦先生：没有，我都全部装修好了，就发现漏水。

主持人：那结果开发商就是这样一种态度，先打马虎眼，说赔，说修，结果什么事都没做，是这个意思。

韦先生：原来他是这样子说，后来我过几天，我跟协调好了，我说我叫人家来看过了，人家说要两千多去，两千三，后来我说这个价钱我损失也是很大，我可能最多给你600块钱，我不能出这么多，他说那你才600块钱，我要去跟领导说一下，后来他说跟领导说，说了我给他很久的时间，我打电话他都没有接。

主持人：这个房地产开发商难道他们是文盲，不识字吗？合同里头说得很清楚，房屋质量问题保修5年的时间，你这还有什么请示领导的？领导就照章办事就完了，你现在还说要赔钱，根本不存在什么，你就首先把这个房子漏的地方给修补好，如果因为修补的问题导致我们装修破损了，你还得把装修费用也一起要补上，合同上写得很清楚的，他  就不这么做。

韦先生：你听我说，后来我打电话不通了，我就过了十几天，二十天，他上班了我找他，找他之后这个不是我们的责任，他说我不可能赔给你。

主持人：他们推卸责任。

韦先生：我说不是你们的责任，那这个合同里面说保修5年，这个合同是不是随便开的？

主持人：这个可能是另外一个问题了，责任不是他们的，意思就是说导致漏水不是他们的房子的原因是吗？

韦先生：对。

主持人：那他们认为是什么原因导致漏水呢？

韦先生：这个都不说，他说不是我的责任，只能这样子说。

主持人：那这个就更加赖皮了。

韦先生：他说原来我也报过水，他说报过水也没有问题。

主持人：是什么意思？

韦先生：卫生间他说他也报过水，后来他说又这样说，你把那个砖填泥进去，用力丢造成这个伤是你的责任了。  

主持人：开发商的意思是你装修导致了出现漏水的情况对吧？

韦先生：他是这样说的，我又这样说，我不这样倒下去，那让我怎么办？挖你这个坑给我，那我不用做了，我说你说你叫人来这样子，我怎么办。

主持人：你现在这个漏水到底是漏到你楼下这一层还是楼上漏下来伤到你？

韦先生：我漏到三楼，我住四楼。

主持人：那也就是下面那一家被漏水所苦，下面那家现在就看到有漏水的情况了。

韦先生：漏水了他去找开发商，开发商也不理，后来他又叫开发商找我，后来我就发现漏水了。

主持人：明白了，我们现在没有办法进一步了解是什么原因导致漏水的，需要有资质的鉴定部门来进行鉴定，开发商说了不算，估计韦先生您说了也算，究竟是房屋质量问题导致漏水还是你装修由于施工不科学导致的漏水，这个需要一个住建或者是其他的房屋建设部门、设计部门进行鉴定可能才能拿出一个权威性的、公平的这样一个答案来，现在就这个事情，我们从法律的角度来看一看，开发商这样的一种态度，这种的处理办法合法合规吗，韦先生，今天我们先来连线北京炜衡律师事务所广西分所的律师黄宇，黄律师您好。

黄宇：主持人您好。

主持人：欢迎您再次来到阳光在线，买房子遇到各种各样的问题让人头疼死了，花了这么多钱买罪受，就是这个意思了。现在韦先生碰到这个情况确实是开发商有点不按合同办事，他们完全都在推诿，根本就是不管不顾的，那么针对这样一种情况，开发商应该担什么责，我们作为业主应该怎么去维权？

黄宇：刚才说了这个开发商面临的责任我想首先要在于他是不是有过错，比如说合同上面是不是有义务，是他的一个维修义务，他必须去维修，这时候开发商就要承担相应的赔偿责任了。

主持人：合同里头是写得很清楚的，开发商对房屋质量问题保修5年，我们怎么理解这样一个条文？

黄宇：问题就出在这里，漏水他是什么原因导致的，刚才首先你讲得很好，一般的话在房子交付以后，业主都会对它进行装修，装修之后包括对管线的开发重新铺，同时也包括楼上和楼下之间的天花板和地板的装修，在这个装修的过程中，有可能会在装修过程中导致各方面的原因导致水管爆裂这种情况是非常多的，当然也不排除开发商他本身所使用的是劣质产品，这种情况也有，所以在责任没有认定之前，我觉得不太合适就指认由开发商来承担责任，我觉得  这样对开发商也不公平，所以我想既然是双方对于漏水是什么原因造成的各执一词的情况下，我建议由房屋的检验机构对它的漏点进行勘察，勘察完以后如果是由业主这一方造成的，那么这个赔偿责任由业主自己承担，如果是勘察结果是楼上楼下的业主在装修过程中造成了地板，因为他自己也导致了楼下的住户也漏水，那这个责任由楼上的责任来承担，那么如果说经过勘察勘验，这个不属于装修引起的这些管漏的话，那开发商肯定是有责任的，所以我们在法律上的依据这是第一个。第二个，按照合同的规定，开发商应当在接到业主的投诉之后，他要指派业务公司对漏水的情况进行查询，在第一时间内进行相应的防补的措施，比如说要关闸或者是适当的进行维修，那么这个是他们的一个义务，这个义务在行使过程中要确认到底是什么样的原因引起，一般情况下我们判断作为物业公司他们对于房屋的结构相对来说比业主更加熟悉，所以我们碰到的关键大多数情况下，基本上可以判断得出来到底是装修造成还是质量造成。

主持人：就是技术鉴定还是比较容易的事，对吧？

黄宇：对，如果双方各执一词我建议还是经过鉴定更好一些。

主持人：您刚才讲的这个我们都已经很明白，现在主要的纠结点在于要鉴定出这个  漏水是房屋原来质量的问题还是装修之后出现的这样一个状况，那么谁去请这个专业的技术鉴定的人员或者是单位？是开发商来出面还是业主出面？

黄宇：都可以。

主持人：那再这样的情况下，开发商对于他的情况更了解，而且合同当中也有如果出现房屋质量问题保修5年，是不是开发商更主动的去寻求一些鉴定部门来帮助鉴定？

黄宇：一般的情况下来说，因为鉴定的话要花很多的钱，几万块甚至十几万，这个周期非常长，如果是说能够凭一些高级的专业技师，他们通过现场的勘察能够判断出漏点的，那么双方就可以直接认定到底是装修造成还是本身质量问题，就没必要去找这种鉴定机构了。

主持人：但这里头就存在一个问题，你请到一个高明的，有经验的技师，这个技师如果是我们的业主认为他偏向于开发商怎么办，或者开发商认为你请到的技师我不认可他的专业资质，我不认可他最终得出的结果，那不是闹得更大？

黄宇：这种情况是有，但是比较少的特例，一般的情况下比如说漏水了，我们就把他挖开，看看什么原因导致什么原因导致的漏水，如果挖开以后是业主自己重新装的，那你这个就不能怪开发商，如果挖开以后发现本身地方业主没有动过手脚，没有做过，他漏水是因为这个管的黏合度本身不符合国家技术规范，那是属于材料的一个劣质材料问题，那就开发商肯定要承担责任，这个是非常明确的了。

主持人：这个到不是一个很复杂的过程，只是有一点小的破损，我问一下韦先生，韦先生，您在装修的时候动过这些水管吗？

韦先生：没有动过这些水管。

主持人：水管都没有动过  ，原来是什么样就是什么样，你只是把表面进行了一些装修是吗？

韦先生：那个排污水管我都没有动他的排污水管。

主持人：不是排污水管，是自来水管。

韦先生：我接那个埋在里面而已。

主持人：你重新接了，埋在了墙里面是吗？

韦先生：对。

主持人：这个就存在了一定的问题了，你如果是动过原来开发商的水管，然后把它埋进了墙里面去，那么这个你就要去查一查了，我个人更加建议你自己去查一查，是不是埋进去的自来水管质量有问题或者无是埋的方式有问题导致了现在漏水。这个你得自己查一下，如果你没有动过开发商所有的管线而出现了质量问题，那么你可以更加坚定的认为也许是开发商的房屋质量有问题，但是你现在已经动过手脚了，这个就很难讲了。

韦先生：因为这个水管每一家他都要埋在里面。

主持人：对，人家可能埋的方法好，买的管材合乎质量，那他就不漏水。

韦先生：但是他在底下漏水，不是在上面漏水。

主持人：没问题啊，这个水是往下走的，你这个管如果是有破损的话，你就是埋在天花板上他可能都会往下走，都会下渗，这个所以你先要自己去查一查才行了，你既然动过开发说的自来水的管线，那么出问题就很有可能在于你的装修上了，当然我这个不是肯定，所以你请一个有经验的技师帮你看一看，就是装修的工人，就是水电工去帮你看一看，究竟是不是有这个可能，如果真的是因为你动了管线，施工的质量有问题的话导致这种漏水，那么确实开发商在这方面也就不负责任，是你自己首先要担负责任，如果你没有动过这个房屋的水管管线的情况下还出现这种漏水，那么还有一种可能就是隔水层也出现问题了，就是这样，所以你先从自己的装修方面来检查一下。

韦先生：我是动上面的，下面的我不动。

主持人：您所谓的动上面是什么意思？

韦先生：我是埋水管在上面而已。

主持人：上面是在天花板上面吗？

韦先生：不是在天花板，就是那个卫生间，在卫生间上面而已。

主持人：我知道，就有一些热水器或者是卫生间的水龙头，你要把它埋进墙里头走墙，这也是在墙里面，水可能也是往下渗的，一样的，这个没有任何问题的。

韦先生：那砸  出来了之后不是这个水管漏的怎么办？

主持人：如果不是水管漏你还要看装修的时候是不是动到了防水层。

韦先生：防水层我是没动过。

主持人：您确定，您还是请一些专业的技工，像我们黄宇律师特别提出的，让他去帮你看一下，如果确定不是你装修的问题，因为你首先动过水管了，你还对卫生间和阳台的地面也进行一定的装修，那在这样的装修过程当中是不是。

韦先生：卫生间不是在地面，水管是在旁边的。

主持人：我知道，卫生间是不碰到瓷砖之类的？

韦先生：卫生间的水管是埋在旁边，不是在地面的。

主持人：您现在先不管在旁边还是地面，只要你动过原来的原装的水管或者是地面都请您请专业的水电工或者是技工来看一看，是不是因为装修你的手法或者是技术有问题导致了水管爆裂，或者是隔水层出现问题，如果你确定不是了，你再继续向开发商要求他们的保修期内的保修，我觉得这样的话你就更加有理有据一些，就像我们黄律师特别讲到的。

韦先生：那只能挖起来检查了是不是？

主持人：不一定，你请到一些有水平的技工和水电工他一看就知道什么地方漏点在哪里，我们现在再讲第二个问题。黄律师，如果确定是开发商他的房屋质量的问题，就是水或者是原来的管线的问题，这时候是不是我们应该是可以名正言顺的要求开发商标法给予修复和赔偿呢？

黄宇：您不要跟他说了，他只要发现确实是因为埋的管线属于劣质管或者是走的水道不一致导致漏水的，他肯定需要帮你修的。

主持人：但是问题是韦先生曾经和开发商就去讨论过，开发商在这时候支吾其词，他也没有说定就是韦先生装修的问题。

黄宇：那就开挖看一下是什么问题。

主持人：好的，最终这个问题就这么解决了，韦先生，这是唯一一条路，就是要确定究竟漏点究竟是谁导致的，如果您真的觉得。

韦先生：我本人叫他去叫人来认定，他说我不叫，他也是这样说。

主持人：这个确实可能也还得您叫人来认定，因为您不是毛坯房了，也不是他原来精装修好的房子，已经是您再次装修动过手脚的，所以这时候确实需要您请人来做一次鉴定，这样可能更有利与你，否则这个事情拖下去的话，您可能还会继续为这个事情兜转，住在那里也不安心，也不幸福。

韦先生：那我问一下，那个阳台很明确，就是他的房屋裂开漏水了，那个是很明确的。

主持人：是谁给你这样明确的技术上的认定？

韦先生：我在上面基本上没有动他，什么都没有动，只是沾瓷砖在上面而已，那个阳台那里就裂开漏水了。

主持人：好，现在开发商的房子的确会存在这样的问题，阳台有开裂，房屋也有开裂，或者是防水层根本就不防水，都有这样的情况，所以先请您去做这样的鉴定，鉴定清楚之后是谁的责任，我们往下就很好的去能够很好的去寻求赔偿了，韦先生的问题我们也解释清楚了，也非常感谢北京炜衡律师事务广西分所的律师黄宇给我们做的详细的解答，以后有类似的情况还请黄宇律师多给大家说一说，因为毕竟我们不太了解法律法规以及具体的程序是怎么样的，谢谢黄律师，再见。

这是来自韦先生的一个困惑，也可能是我们很多买房子的朋友都会遇到的困惑，也就是您在装修完了之后才发现有这样那样的问题，于是责和问题导致的原因就找不到了，因为开发商他完全可以有理由说是你装修导致的质量问题，所以在我们拿到一间房子，无论是毛坯房还是精装修的房子，我觉得都应该仔细的先看清楚，不要急着马上就装修，你可以使用一段时间，这个时间你可以冲冲水  ，可以泡一泡什么东西，看这个房子主要的梁和墙的结构，这时候过一阵子你再开始你的装修，这个可能对你更有利一些。如果进去之后不管三七二十一开始敲敲打打的，那么出现问题之后到底是谁该负这个责任，你还得去请一些专业人士或者是有鉴定资质的这个房屋的鉴定部门来给你做鉴定，才能搞清楚究竟是你要担负的责任还是开发商要担负的责任，我们所说的这个并不是说就要把所有的责任推到我们业主的身上，你要知道当你买下一个房子的时候，这个房子他就已经是双方的了，既有开发商的方面要负的责任，也有你要对这个房子进行保护的责任，否则的话，为什么业主是你呢？所以在这个时候我们买卖房屋或者是商品交易的时候都有这一点，为什么有些商场写着售货多少我们就概不负责，或者东西出了柜台我们就不负责，虽然这里有霸王条款的嫌疑，但是他也有他考虑的角度，如果把东西拿走了，如果你自己损害了，难道要我来赔偿吗？还有就是我们很多的柜员机、ATM机或者是银行，你的钞票当面数清，真假币你要看清楚，你离开了柜台之后，你从柜员机拿走钱之后，你就说这张是假币了，我怎么知道你是不是掉了包，是不是也有一些犯罪分子趁你不注意的时候给你掉了包呢？这个都很难说清楚，有些时候我们要担负一些作为自己要担负的社会人的责任，这一点是相当重要的，像我们的韦先生也是如此，他现在面临的困境是怎么样给他已经装修好的房子、漏水问题或者是墙开裂的问题做一个技术上的认定，这个认定可能还得自己掏钱，自己请人，因为毕竟在这个时候你已经交付房子，已经装修好，住进去了，还有开发商在这方面在没有明确房屋质量问题是谁来担责的情况下来做这方面的鉴定，相对来讲是比较困难一些，如果你要把时间再拖下去住在里头，也没有什么幸福指数可言。所以还不如自己去请一个人来做鉴定，拿到证据之后好和开发商来论理。