业主转卖商品房 开发商索要更名费是否合理？

（根据10月15日《阳光在线》录音整理，节目连线答复人：北京市尚衡律师事务所广西分所 庞才友律师）

主持人：您好，我是玉峰，阳光在线通过0771-5872200这路电话为您服务，困难和问题都会在我们这路热线当中得到充分的表达，当然我们也会联系职能部门和公共服务单位看看怎么解决问题呢，现在我们正是在每解决一个问题之下向前有可能向前迈进一步，当然我们有些问题都是家常里短的小事，但是我觉得正是这些小事就是我们民生的大内容，每个民生不都是这些小事构成的吗，比如买一个房子，这个房子的房产证拿不到，当我转手的时候开发商又和我有各种各样的牵扯，总觉得现在买房子太让人不心安了，业主总是和开发商斗智斗勇的过程中，这时候你就觉得合同是这么的重要，法律对我们的保护又是这么的重要。业主转卖商品房，开发商横生枝节，提出要更名费，这是否合理呢，律师热线回复听众  。

186****2905的庞先生买了一套房子，本来是一件开心的事情，现在却遇到了一道难题，之前庞先生是全款的在玉林买了一套商品房，2014年上半年已经交房了，但是没有办房产证，这是我们所有买商品房的人都会碰到的情况，不会当时就能够拿到房产证的，肯定会等到那么一两三年，庞先生也是这样的，开发商承诺交房之后两至三年内会办好房产证，但是现在庞先生有一个需求，在没有买到房产证的情况下想转卖这套房子，开发商就提出各种其他的要求了，他们说一间房要交一万元的更名费，就是你的房产证要从庞先生的名下更名到比如玉先生的名下这种更名费，一间房要交一万块钱，庞先生这套房子是三房的，除去客厅还有厨房，那么就要交三万元的更名费，庞先生觉得这个收费难道没有问题吗？我们除了要向房产管理部门咨询政策之外，我们首先从法律的角度，首先从《物权法》等等其他的法律在保护每一位业主，我们想咨询一下这个到底是不是合法，不过首先我们要听庞先生把事情讲得更清楚一些，您好庞先生。

庞先生：您好主持人。

主持人：这个房子2014年已经全款交出去买下来了，当时的合同里头有没有说如果我转卖这个房子的时候还要交更名费？

庞先生：没有。

主持人：开发商是拿什么理由或者是什么政策要你交的更名费用？告诉你吗？

庞先生：是这样的，我问了周围的人，他说因为我那个房子是一期的，二期的就没有人要，他就想把二期的卖出去，所以一期的话，我们要了就不想卖给人家，就想把二期卖出去，所以他就这种要求。

主持人：为了他房子的销售能够更好一些，带动二期的房屋的销售市场，所以他等于是用这种拐弯抹角的方法来禁止你们买了一期的房子的人转手卖房？是这样的意思？

庞先生：好像是这样子，我问其他人他们是这样说的。

主持人：好，我且不管开发商背后有什么诡异的事情，但是按照我们的政策来说开发商拿不出禁止你们转卖房子的这样一溜歪斜法律规定或者是政策规定，他没有跟你讲说房产部门有这样的政策，你的房子没有过三年或者是没有拿的道路房产证不许转卖，有没有跟你讲这个？

庞先生：没有。

主持人：然后他就用这种每间房交一万块钱更名费的方法想挡住你不去转卖这个房子。

庞先生：对。

主持人：弄明白这个事情开发商这种居心叵测是否能够得逞，我们先来从法律的角度了解一下，为我们庞先生和现在住在这个小区，这个小区叫什么名字？庞先生？

庞先生：改革天湖玉林湾。

主持人：天湖玉林湾小区是吗？

庞先生：对。

主持人：那我们面对具体的地址之后就要来面对北京市尚衡律师事务所广西分所的庞才友律师，我们听听庞律师从法律的角度来看开发商有没有错，我们业主该怎么样维护权益，这样的事情是否能够在我们的房产市场上进行转卖，有请庞律师，欢迎您来我们阳光在线，因为很多朋友对法律，特别是房产的法律不是特别了解，庞先生和您同姓，他在玉林的天湖玉林湾这里买了一套房，应该说两三年之后才能够得到房产证，现在也是有合同的，是一个业主了，现在想转卖这个房子，结果开发商用各种各样的方法来组织他卖房子这个事情，特别是要求他一间房交一万块钱的更名费，他三房这样的结构，肯定要交三万以上的更名费了，先说这个事情合法吗？

庞才友：我们说的预房，我们说没有交房之前，现在还是预售商品房你买了以后，定房能不能转这个目前明确的规定，严格来说他已经全款的交了，这个房子虽然没有办到房产证，但是房屋的权益应该是归他了，那么这个权益就包括处分权，占有使用收益和处分，这个处分就刚才说的我想转给别人是我的权益，所以他转给别人是可以的。

主持人：从这个角度，处分权我们业主是可以拥有的。

庞才友：是可以拥有的，开发商阻止他转让是侵犯购房者的合法权益。尤其还要求他再额外的交钱这个是没有依据的。

主持人：在里头有很多开发商疑似违法的地方了，而且要求交更名费的这个事情，无论从政策上咨询房产管理部门、住建部门还是咨询像庞才友这样的律师，都得到你要更名费这个事情也太离谱了。

庞才友：我们说的更名办理变更手续，到了行政机关，到了房管部门，他要交的变更手续这个是有法律依据的，那有收费权，但是你开发商要收这个钱是没有收费权的。

主持人：是的，这个要区分开来，只有行政机关或者房管部门要进行更名，到他那里有一个行政收费这个是核定的，工本费或者是其他费用也不会离谱到一万块钱一间房这样的一个程度。开发商自己是不能收取更名费的，这点很明确？

庞才友：是的。

主持人：这个事情当中开发商有多处的都是有疑似违规违法这样的嫌疑在里面，刚才我们要确定的一件事情是到底庞先生这个房子是属于预售房定房还是已经买到手？庞先生，您入住了吗这个房子？

庞先生：他是去年10月底交房的，但是我想转让出去，所以我就没有入住。

主持人：就是说这是一个成品房了，已经是现房了是吗？

庞先生：现房的。

主持人：不存在什么预售或者是定房，因为预售房是没有封顶就开始预售了，都有这样的情况的。那针对这样更加具体的情况，我们庞律师，您认为开发商这样已经是成品房交到业主手中了，已经不属于预售房或者是定房的分上。

庞才友：对，一般买房是在交付作为一个结点，已经交付给客户了，那么这个房子已经属于购房者占有了，那么占有了以后，他是自己用还是租给别人还是转给别人是他的权利。

主持人：业主更加有处分权了。

庞才友：对，至于他还没有办到房产证，这只是办证的程序问题，并不影响他对房屋使用的所有权。

主持人：是的，现在庞先生这个更明确了，本来房子就是他的，他完全有支配权、处分权、使用权。所以开发商又要人家交什么更名费，这个错上加错的事情，开发商就老老实实给我办好房产证，这才是你履行合同该做的事情。

庞才友：是的。

主持人：这个我们弄清楚了是否之后，庞先生您现在作为业主，你也可以告诉你们一期的业主，你们现在的房子想买想卖是很正常的问题，但是就碰到这个事了，开发商横插了这么一刀，我们应该用什么样的法律去维权呢？

庞才友：如果开发商阻止限制他行使他的权利，那么也是可以通过法律的手段要求他履行，就是说当然这里面所谓的更名这个说法就是因为没有办到房产证才有这个说法的，实际上他是属于房屋的转让，在这里面，刚才说了，因为他没有办到房产证之前，现在还是属于名字上是现在还没有办到庞先生的名下，他个人，因为有一个办证的过程，之所以要在这个时间更名是为了不让双交两次，如果他转让先办到他名下，如果再转让一次，那就多交了一次办证的费用，这个是一种浪费，所以这个是配合一下业主来办一个更名，这个也是有利于节省资源的。

主持人：对，如果开发商想做好事就应该是按照我们行政主管部门的行政收费来收取所谓的更名费给他办，那这个没有问题，但是你一间房要交一万。

庞才友：也不能说他这样来收这样的更名费，他也不可能收这样的更名费。他也不能参照这个房管部门的收费标准来收，只是配合出一个文件而已。

主持人：我明白了，开发商其实在这个方面你只管给庞先生办房产证就是了，你不用想什么多的。

庞才友：对，就办房产证以后，业主要求更换名称，就更换名称办手续就可以了。

主持人：我建议合法的渠道应该是现在开发商按照合同，给我们庞先生就办下房产证，两三年之后，庞先生两三年之后再拿这个房产证去做更名也没什么问题。

庞才友：这个需要说明的话就是他们约定两三年之后的话，这种约定可能是因为买售人当时不了解法律支持，对于办房产证是有规定的，就是一般情况下如果是现房的话就是一签订就要有，一般情况下都是要求在80天之内要办了，如果他是预售的，那种交房以后90天之内就应该办了，没有说到要拖到三年之后。

主持人：这时候更明白一个事情，这个天湖玉林湾开发商有问题，为什么要拖两三年之后才给我们业主办理房产证呢？现在房产的管理规定上面就已经很明确的现房30天之内要办房产证，预售房90天之内要办房产证，至于玉林的房屋管理部门是不是拖延工作效率低，没有给办那是另外一回事，但是我们开发商不能在合同里头给业主说我两三年内会办理房产证是吧？

庞才友：对，因为你已经卖房，卖房就意味着要办证，一交房就意味着具备了办证的条件，如果还不具备办证条件是因为卖房是有问题的。

主持人：好，有这个问题越挖越深，庞先生您不要听着心理着急，首先我们通过法律已经了解到，开发商要求交更名费这个严重的违规了，因为更名费不是开发商能够收取的，也不能代收的，必须是房屋管理部门依照国家的法律法规来进行办理的更名费，或者是更名这件事情，另外刚才庞才友律师也特别点到，合同当中承诺交房之后两三年内会办理房产证，这也违反了房屋管理的相关法律法规，按你这个现房的话他应该在3天内有去办理的这个行动，至于玉林方面的房屋管理部门他们是不是用各种各样的理由说这个办不了那个办不了，这个是另当别论的事情，但是我们开发商必须这么做还是合规的。

庞才友：我们平常所接触到的一般开发商不能够按照刚才说的这个规定来往往是因为房子土地抵押了。

主持人：就是他前面有各种问题，可能他土地的使用证明这些都很成问题。

庞才友：因为他的原因，当然主要是因为你买售人的原因，有些城市就算你不是本市的户口等等不能办，如果是因为你买售人的原因就另当别论。

主持人：那个是到房产管理部门的去了，不是开发商的事情了。我觉得是这样，我们再问玉林市的房产或者住建部门才了解他们的政策怎么样，针对您现在的事情我们两点可以很明确的知道玉林天湖玉林湾小区的开发商是存在违规的，第一他不能说两三年之后再办房产证，第二他还没有资格权利要求我们业主交什么更名费用。就是一分钱他都没有这样的资格，何况他要一间房要交一万块钱，更加明显是违规了，那么这样违规的开发商在玉林存在到底是什么原因呢，住建部门和原来的审批部门为什么没有对他进行审批呢？后面的管理部门为什么没有跟上，这就是我们现在正风行风另外一个问题了，这就是不是我们今天庞才友律师要继续解决这个问题了，我们会继续关注这个事情的发展。庞先生，我觉得您现在可能要和开发商有一个沟通或者是找一下当地的律师来给你帮忙，他们给当地开发商发一个什么律师函之类的去警示他们的都是有可能的。是吧庞才友，我们做一些事情。

庞才友：是可以这样的。

主持人：我先不说马上就对簿公堂，我不到这一步，我可以先请一些律师给他发一些律师函告诉他你已经违规了。

庞才友：是可以的。

主持人：庞先生，那您选择一下，如果您那里有最新情况请及时和我们沟通，因为我们也很关心这个事，因为我们也要买房的，万一碰到这个事情怎么办，非常感谢北京市尚衡律师事务所广西分所庞才友律师和我们的连线，两位再见。买房子肯定是人生当中的一件大事，这大事就不能儿戏，每一个细节我们要考虑清楚，从开始去看房看他有没有土地使用证、审批证，建设房屋等证明一定要看清楚，如果凭空在那里拉一个架子说我预售房了，那么这个房子你将来买下来绝不省心，也许三五年，也许十几年都不会让您省心的，土地使用的各种权限都没拿到的房地产开发商胆敢建房的将来连房产证都拿不到的，更不说土地证了。再往下我们就要看合同了，别信那些购房先生、购房小姐天花乱坠一般的说辞，这又距离机场多近，那又到东站多近，这边将来又会有甚么大型的超市，全世界什么连锁店会在这里，都不要信这些东西，他没有成型之前的，这些都是他们骗人的或者是营销的伎俩，你首先要看的是他有没有这种资质，这个房子是不是可以预售，有预售证明有没有，有我们住建部门的房屋管理规定在他那里落实了没有，房屋质量验收没有，最后看有没有竣工证明，当这一切您都了解清楚之后，您要看合同，哪怕300页的合同都要看清楚，里面有哪些不明白的可以咨询律师，就像刚才我们律师讲到的，如果是成品房，你必须在30天之内就开始为我办理房产证，如果把没有这样的一个承诺写在条文当中去的话，那这个合同显然是有违法这样的一个地方了。如果是预售房要90天内，如果他说两三年之后会给你办理好房产证的，这种承诺是违反我们的规定的。再有就是刚才我们庞先生这些住在天湖玉林湾的小区的所有业主们碰到一个难题了，这个开发商肯定有猫腻，它的房子卖不出去，他建的二期是空房子，没有人来买，于是他就用这样的方法禁止一期的再转让房子，他希望一期的都灯火通明的在那里给他们做这样的一个销售的广告，说你看我们这里多好，全部入住，大家抢得不得了，你二期的赶紧来买，就是这样的一个心思，以至于现在我们庞先生想转卖自己的房子就被横生枝节的来了这么一个要求一间房交一万元的更名费这个事，这个明显就是侵犯我们业主的利益，而且开发商明显的违规，像这样的一些违规的开发商，我们的房产的建设部门和我们的房产管理部门居然不去监管，所以我在这里刚才也忘了提醒我们的庞先生，除了要请律师之外，你最好和当地的房产的管理部门去举报投诉，去告诉这些管理部门，这一家开发商的违规行为，如果玉林市的房产部门不管，不闻不问，这就是一个很大的正风行风的问题，在我们今天讲廉洁高效政府的时候还出现这样的事，那么有可能就是一种不作为了，我们阳光在线作为和自治区交锋办合作的节目，当然会密切关注这个事态的发展，也让所有买房子的人能够买得安心，买得放心，我们且看别的地方有没有类似的事情呢？完全有，很多开发商的把戏之一就是买房要交更名费，就是和刚才庞先生遇到的情况相同，这些往往都是在卖房子的时候那说的是天花乱坠的，你把房子买下来之后我就各种盘剥，这是一种情况。还有一种是什么转让手续费必须开发商支付，这也是常见的情况，有些开发商收一个百来块钱，有些可能收上千块钱，这些在别的省份也出现过，比如说株洲市有一个中兴房地产开发有限责任公司要业主支付的629元"非住房转让手续费"，开发商有这样的权利吗？他们根本没有，因为开发商除了收取放款之外，他没有任何收取水电费、燃气安装费或者刚一说的更名费这样的任何的权利，这些都是房产管理部门和其他的配套部门做的事情。再有开发商还要人先交一个什么更名费这样一个预付的这样一种手法，这些都太多了，之所以有这样的一些市场的乱相，一个是我们法律法规没有健全，毕竟是市场经济就是一个法制经济，这是法律法规还没有细到这个程度，能够在每一个小细节当中都可以让我们来维权，另外还有就是市场另外一只手，监管的手不够有力，我们可以看到住建部门和房产管理部门真的对这些开发商都能够全天候的监管到了吗？他们的一些伤害到消费者和业主权益的事情能够及时发现吗？我觉得现在得到的答案不容乐观，还是有很多朋友投诉这些开发商不诚信的行为。怎么办呢？一方面我们期待管理部门有所作为，另外一个每个买房的人一定要学会自保，一定要懂得法律，懂得合同，懂得和这些开发商斗智斗勇。