洋房变高层，开发商擅自更改楼盘规划，业主如何维权？

（根据10月26日《阳光在线》录音整理，节目连线答复人：广西君桂律师事务所 黄泰飞律师）

主持人：您好，这里是阳光在线，这段时间我们一直在曝光很多房地产商可能侵权的一些行为，但是这些行为是不是都在我们监督当中呢？难道一句市场运作就可能推一干二净吗？我们的职能部门也就是对市场监管的这只手是不是应该变得更加强硬一些呢？今天我们要看到一件事情了，原本说是要买一套洋房的，那就是类似独栋别墅那样的，结果去看多的小区最后的模样，却是高层建筑，这个也相差得太离谱了一些，这事情发生在北海。洋房变高层，高法商更改楼盘规划，业主如何维权，律师热线回复听众。

180阳光在线1161这位北海的香女士反映自己在北海市的银滩万泉城小区二区买了房子，当时开发商宣传那说得可叫一个锦上添花一般的好，说这个楼盘都将建成小洋楼，别墅，楼盘规划很漂亮，很多人看了之后愿意花高价来购买，你们再不买的话就错过了最佳时期了，他们还说一二期的建设和宣传是一样的，但是现在看到，即将开工的时候，这个三四期的房子却要建成是二十层楼高的小区住宅，虽然开发商宣称说这样提高了绿地面积和容积率，但是秦女士、香女士、张女士觉得原来花高价钱就是要享受高品质的住宅的，现在在没有得到业主的同意情况下，开发商私自改变小区的规划，你倒是退钱给我我都不答应，我当初就是冲着你这里是有  洋楼、别墅来才买你的房子，要不然我就买别的开发商的房子了，我为什么要买你这个呢？岂不是存在一种不诚信甚至是诈骗这样一汽大众行为在里头了？我们现在电话来联系一下香女士看看具体的情况怎么样的。您好。

香女士：主持人您好。

主持人：先说一下这样所谓的洋房小区什么时候开始向您预售呢？

香女士：我这边因为每个业主买的时间不一样的，我是2013年12月份买的。

主持人：那您买的时候还是说建小洋楼别墅？

香女士：对。

主持人：那时候开建了吗？

香女士：那时候是这样子的，那个时候他已建成的就已经我看开发商规划平面写的是一期和二期的，因为一二期已经建好了。

主持人：已经封顶竣工了，是这个意思吧？

香女士：对，绿化全部做好了，我们看房子的时候，他所有的已经设施都已经做好了。

主持人：一二期是洋楼别墅吗？

香女士：是这样的，这个小区当时我们买房子的时候看他的沙盘，包括他们的宣传资料里面全部都是以周边、别墅、小洋楼，旁边是以多层，主要是以别墅、小洋楼、多层为主的一个规划。

主持人：是交错在一起的。

香女士：地块的西侧和最北侧，就是才有那么零星的那些高层的建筑这样一些规划。

主持人：高层还比较靠外围，中层都是别墅。

香女士：对，高层全部在外围，只是有两侧才有。

主持人：那时候沙盘是这样的，那好，您2013年12月的时候就和他签了合同，买了房对吧？合同上对于房型是怎么写的？您买他怎么放，多层或者是别墅，独栋别墅这样的具体的房型吗？

香女士：我买的是多层的房型。

主持人：您当初说要买他的小洋楼，在里头又买了多层呢？

香女士：我们这个小区是这样的，里面是小洋楼，有多层，有别墅， 但是我当时买房子的时候，他大部分已经销售了，只剩下这样一个复梯的楼层，没有别的选择了。只剩复梯楼。

主持人：那就是说你合同上写的不是这些别墅或者是小洋楼了？

香女士：合同上有我的户型，我就是多层的。

主持人：那现在您认为这个小区的开发商最后这些别墅、小洋楼全部不见了，是吧？

香女士：他就是已建成的是现在这个样子了，就是他做成沙盘上面的样子，但是他后期的图纸全部改变了，我也是今年10月份才知道的。

主持人：那这个和你的切身利益没有什么关系吧？您还是入住您合同商标法规定的多层。

香女士：就是当时买房子的时候，广大的业主是看中这个小区它的规划设计，就是刚才讲到的别墅、小洋楼、多层为主的这样一个设计，我们才愿意花这个钱买这个小区的。

主持人：明白了，哪怕我不住这个小洋楼或者别墅，那么我在高层上看到地下全是这些我起码住得都开心，这个最基本的这样一种情绪，如果说我现在住进去这个小区对面看楼都是这些高层的话，我当然觉得我当初就是被欺骗了。

香女士：对，现在我们就是觉得特别感觉特别的无辜，然后开发商当时卖房子的时候说的是非常的好，我们看到的和他所谓的规划总平面的设计，但是我们不知道什么时候开始把它的小区的规划完全改变了，而且我们都不知道。

主持人：明白，这个规划改变你们后来去问过相关部门吗？他们是不是报批了之后才改变这个房屋的房型或者是原来的规划的？

香女士：我们一开始先找开发商理论了，然后开发商他们特别忙，而且还嘲笑我们，他说你们可以去找规划局，找住建局要啊，我们跟他要那些材料，我们觉得自己应该有知情权，所以我们向开发商索要，他要我们去找规划局、住建局，他就这样讲。

主持人：那你们去找了吗？

香女士：我知道的我们小区里面好像去规划局找了，好像也没有什么结果，他们规划局说有一些很多内容是不可以公开的。

主持人：不可以公开？这个规划局又不是国安局，为什么不能公开？

香女士：我也不知道为什么。

主持人：这种民用住宅，

香女士：他们回复是不可以公开，我也不知道为什么会这样。

主持人：他们有这种回复我觉得有起码常识的人都觉得是可笑的，一个规划部门，他面对业主，也就是住在这个小区当中对于这里所有的规划都是完全可以公开的，没有什么不可以公开的，如果说其他的人，比如新闻界的去采访，我要看小区的规划，那他还可以推说我要经过宣传部门审批，我要经过业主们同意，或者是开发商同意，你们就是当事人，这些事情没有什么不可公开的。所以北海的规划部门很奇怪给我们业主的一个答复，除非你是国安部门涉及到国家秘密那当然不用公开，这里面又没有涉及到任何国家安全方面的东西或者是我们公安部门要办案，正在缉拿当中当然很多东西是不能够公开。这个让人觉得不可思议，我们业主的维权意识很强，这值得点赞。但是具体这里头还有哪些我们需要通过法律来维护自己的权益的，我们稍候会来连线广西君桂律师事务所的黄泰飞律师，我们稍候继续。好，下面我们来连线广西君桂律师事务所的黄泰飞律师，黄律师您好。

黄泰飞：您好，主持人。

主持人：又是业主和开发商之间的矛盾，这里头我们有一个不可思议的地方是他当初在做售楼宣传的时候讲得非常漂亮的，几栋高层，大部分是洋楼和别墅，但是很奇怪的是我们这位北海的香女士的合同当中写的她是住高层的，里头也没有详细讲清楚整个房地产商的开发的这样一墙之隔规划情况，现在我们业主的认识是他们擅自更改了原来的规划，而这样的一种更改合法吗？

黄泰飞：首先开发商卖房给业主以后，这个规划是基于什么理由去变更，如果是开发商自己去变更的，那他这个是属于违反合同约定。

主持人：开发商自己去申请变更？您这句话的意思是没有通过业主的同意是吗？

黄泰飞：是，还有一种情况是这个规划变更由原来的小洋房的变更为高层，那这个是规划部门主动变更，那这个又是另外一种概念。

主持人：但是我们现在听香女士的叙述是开发商去变更的。是吗香女士？

香女士：现在我们去房地产跟他们要资料，他们也不给，我们去规划局，跟他们申请信息公开，规划局那边好像一直在各种借口推诿，现在我们手上什么资料都没有，我们广大业主面临的一个很窘的情况就是感觉自己上当受骗了，当时不知道。

主持人：不仅是自己上当受骗，而是有人合伙来骗你们这种感觉。

香女士：对，我们去跟开发商要资料的时候他们很嚣张跟我们讲你们去找规划局要，你们去找住建局，你们去市政府找，他们就是这样的态度。

主持人：这个开发商叫什么名字您能透露一下吗？

香女士：可以啊，我们这边了解到的就是他的开发商是厦门的一个国企，它的名称好像是叫厦门住宅集团北海万祥房地产。

主持人：香女士，我觉得你们连开发商叫什么名字都不太清楚，我就有点替你们担心了。

香女士：我的合同上有一个法定代表人，因为我对法律不太熟，有一个法定代表人姓陈。

主持人：我知道，他肯定每一个合同上都有一个法定代表人的，但是你要看清是哪个开发商，一旦以后有甚么事情的话，人走了起码这个庙还在。

香女士：他的这个国企就是厦门住宅集团北海万祥房地产。

主持人：明白了，黄泰飞律师。刚才我们主要是了解更多的情况，刚才您讲到我们的这些开发商要更改规划，不仅仅是自己资源到规划部门提出申请的，还应该是由我们业主的同意，这个是法律规定的吗？

黄泰飞：目前法律规定对于取得业主的同意这一块是规定得不是很明确，但是从合同的相对性来讲，开发商将房子卖给业主以后，把如果要变更规划，那是要涉及建筑密度、容积率、绿化各方面都要变更的，将来是对合同条款有一个重要的变更，这个情况下要告知业主。

主持人：也就是原来你都建的是别墅、洋房，你现在全部变成高层之后，它肯定整个的小区的容积率和绿化率都会发生变化的，那么这个不仅仅是房型的变化，甚至到原来合同当中有各种规定的其他的条文也会发生变化，是这个意思吧？

黄泰飞：是的。

主持人：所以要征得业主同意？

黄泰飞：是。

主持人：现在通过我们刚才香女士的介绍，当然这个开发商根本就把业主抛在一边，自顾自的去干了更改规划这个事情，好了，我们现在怎么办呢？其实买了这个北海银滩万泉城小区二区的这些很多业主束手无策。

黄泰飞：原来小区的业主买这个房子是基于原来的规划，就是有那么多绿地，有那么多小洋房，这个是对于价格、购买这个房子有重大影响的，如果说开发商擅自申请变更，那么这个是对于合同是有着重大影响的，这种情况下，要么第一业主可以申请解除原来开发商的合同，同时要求开发商承担违约的责任。如果还想继续要这个房子，就看这个规划变更是不是对这个房子的价格有重大的影响，如果对价格有重大影响就可以要求他赔偿损失。

主持人：但是我现在一开始就觉得被骗了，即使后面你降低房屋的价格，我去买，我都觉得这个是被骗了以后才买的，对于这个开发商就没有任何的可能造成的惩戒的措施吗？

黄泰飞：他只是承担一个违约责任的问题，如果按照最高法《关于审理方违反买卖合同纠纷的若干问题的合法解释》，如果开发商存在故意隐瞒，比如一房二卖或者是抵押后卖这种情况才会存在赔偿的问题。

主持人：才会更严厉的惩罚面对他们，但是现在他仅仅是一个违约。

黄泰飞：是。

主持人：您就是要去告他也告不出什么结果来。

黄泰飞：他按照合同承担就是承担一个违约责任，如果说有损失就赔偿损失。

主持人：那的确是让人觉得很郁闷了。我们还是蛮失望的，这个事情香女士他们其实并不能改变什么？

黄泰飞：他这个可以选择是要不要这个房子。

主持人：我当初买这个房子花了这么多的时间精力和金钱，现在我发现被骗了，然后还无可奈何，我还不要他，这几年我辛辛苦苦选择的这些房子或者是这些钱拿去做别的投资，我等于是赚了，现在等于是我给了他我损失就大了。

黄泰飞：对，这个违约损失，如果要开发商承担违约责任，要看这个损失是不是大于违约的违约金，如果是损失大于违约金倒是可以按照实际损失来主张这个权利。

主持人：通过黄泰飞律师这么一介绍我们才明白为什么现在开发商那么肆无忌惮，因为他们要知道法律，因为他们肯定有律师作为他们的企业的法律咨询或者是代表，他们一问就知道了，这个事情可大可小，基本上对他们来说九牛一毛，没任何的伤害，哪怕有任何的赔偿都无所谓，所以还有这么多的开发商胆敢在我们业主已经买了房以后房子的规划做各种各样的改变，力求他的利润最大化、成本最小划时代，这是我的理解了，到现在香女士就没办法了，我这里再从另外一个角度来说，对于这个开发商我们基本上是不疼不痒对他们，那么对于监管部门来说，特别是规划部门或者是住建部门，在这方面他们应当承担起什么样的监督责任吗？

黄泰飞：从规划部门的角度来讲，它有两种情况，一种是根据开发商的申请来变更规划，另外一种就是一职权变更规划，如果以职权变更规划那倒是这个政府的行为是属于不可抗力，那么业主可以选择继续要房或者是继续解决这个。

主持人：这个我明白，如果是一种政府行为的话，我们看看如果是为了发展，为了将来的利益那么我们可能是舍小利为大家，这个   是有可能的，另外一种呢？

黄泰飞：另外一种就是开发商申请的规划部门变更规划的，那么这种情况下按理说规划部门应该是要公告规划的变更情况，同时征得相关业主的同意。

主持人：应该是公开的，规划变更应该是公开的，但是现在我们香女士和其他业主去北海市的规划部门索要这些小区变更的一些审批程序或者信息的时候，他们说要保密。

黄泰飞：这个是不存在的，所有的这种规划除非涉及到军事这种。

主持人：对，刚才说国安、军事、公安查案这种可能才需要保密，其他的话只要你是公民和你有切身利益的，你去咨询，我基本上都可以公开的对吧？

黄泰飞：他这个不但不应该保密，而是完全公开的。

主持人：还要刚才您讲到的要公示出来的。

黄泰飞：要公示出来的，而且他这个规划变更事先要告知相关的业主，即使是不征求得意见至少你要告知，业主有一个选择的权利，有一个听证的权利。

主持人：没错，如果北海规划部门真的如香女士所说的做出了那样的答复的话，那么他们就是一种失职了。

黄泰飞：对

主持人：这个问题就来了，居然跟我们说是要保密的，其实这些东西都还要主动告知业主对吧？

黄泰飞：对，主动要向社会公开，因为这涉及到市政规划的变更。

主持人：只要是这个小区向规划部门提出规划变更的申请，并且批下来了，那就应该向社会公示。

黄泰飞：是，而且相关业主这个还有权利要求做这个听证，规划变更是不是合乎法律的，是不是合理的，可以要求听证。

主持人：好，摆在香女士和所有买了银滩万泉城小区三四期房子的这些朋友，如果你们现在要维权的话，一个是比较头疼的法律维权，那就要取证，您可能还得为此跑断腿，另外一个我想再走一走的想继续向北海市的规划部门和住建部门反映，首先他们这些材料是必须公开的，没有任何保密可言，否则他们自己也是违反了相关的行政命令、行政规定，这就是政风行风的问题，我想这么多的业主不用担心害怕，我们现在都在讲究反腐倡廉，那么这一系列当中，哪些政府没有监管到位是失职行为的，我们一定要查到底，一定要现在有这方面的信心和勇气，香女士，刚才听到黄泰飞律师的这些介绍，您应该知道法律法规是怎么规定的了，特别是我们国家对于开发商违约进行这方面的处罚的确力度实在太轻，一直于是乎很多开发商胆大妄为，我随便侵犯业主的利益，其实对我的惩罚很小的，跟我来说就像我被蚊子叮了挠个痒痒一样，所以现在他们才会，加上这又是一个国企，好，香女士，我们现在两条路了，您再继续努力一下，继续向北海市规划部门和住建部门反映一下，看看他们究竟整个的申请变更规划是否合法，好吗？如果出现了一些问题的话，我们继续通过我们的途径向自治区住建厅，向自治区的规划部门反映，让他们去查一查，看一看究竟是怎么回事。也非常感谢广西君桂律师事务所的黄泰飞律师把这个问题摆出来，跟大家一一的讲清楚，懂法了才能好好的用法了，谢谢黄泰飞律师，再见。

业主的利益大过天，这是摆在每个开发商面前的既定的事实，但是还是有很多的开发商就是这样的来玩弄法律，来玩弄我们的业主，像这一个北海银滩万泉城小区它的三四期是不是存在着违规变更他们的规划呢？最起码我们看到一点是什么呢？他们变更了之后没有告知，这已经是违反了具体的规定了，这件事情其他的不知道内幕是怎么样，我们也不能妄加猜测，但是从刚才我们一系列的采访过程当中，我们可以得到一个最基本的事实，就是我们所有的业主不知道他做了这方面的规划变更，那么不知道原因来自于两个，一个是我们的开发商没有主动的联系业主，这是他们的失职。第二个，规划部门没有向  社会公示，没有主动告知每一位业主，这又是我们一些行动上的一些可能的失职，最起码这一点我们可以明确了，再加上又是这样的一些国企，是不是财大气粗，在那里会有甚么样的一些…下面省略号，至于像这种擅自更改开发的规划的，其他地区有没有呢？也有，今年3月，湖北还有其他的一些地方有一个润和紫郡业主集体维权， 阻止了开发商洋房改高层这样的规划，人家是成功的，因为开发商原来为了把房子卖出去，什么样的甜言蜜语都可以说的，到了把房子卖了，预售房结束了，钱也拿到了，这时候为了赚更多的钱，是不是又和某些部门勾结，然后擅自的更改自己的规划，用偏移的建房成本建出房子来，这个我们不难想象确实存在过，以前的新闻报道多次报道过，并且也是事实。刚才我们看到的对于润和紫郡业主集体维权最后在律师的帮助下他们是打赢了官司的，我们在这个官网上可以查询到长沙市的城乡规划局望城分局已经对有关润和姿郡小区规划变更一事给出了回复，回复函上称：充分征求并听取业主们的宝贵意见以后，已经和湖南的秀龙地产置业有限公司协商，决定暂停这次规划修改，原则上按照原审批方案执行，这是最后业主联合起来团结起来，团结就是力量，为自己打赢了这一仗。如果我们北海的银滩万泉城小区三四期的业主不像我们这些原来紫军事化业主们这样集体维权的话，我估计不会有任何的结果的，也不会给我们这些做错的人施加压力，所以现在我最希望的是万泉城小区的业主们你们应该意识到  ，如果是走去打官司这条路的确是非常艰难，还不如联合起来把问题搞清楚，我们请市场的另一只手，就是市场这只手充分发挥它的力量，且不管怎么样，如果你们有最新的一些线索或者是证据，您都客观主义向我们媒体来反映，我们可以通过我们细致的采访，通过我们的渠道，比如直接向自治区住建厅和自治区规划部门来反映，让他们至上而下的进行严查，看他们能不能解决这个问题。