架空层被当杂物间售卖 违规占用公摊面积谁来制止？

（根据10月27日《阳光在线》录音整理，节目连线答复人：贺州市住房和城乡建设局房地产市场监管科 科长 杨善群）

主持人：您好，我是玉峰，11点02分阳光在线通过0771-5872200和您交流，遇到困难发现问题都可以拨打0771-5872200，这段时间阳光在线一直在关注着我们的房地产市场，每一位业主他们的权益是不是得到有效的维护，像这样的一个话题，既大也很大，每个人都会遇到，说小也很小，因为就是某一个业主一个丁一个卯的事情闹出来的，今天我们来看一看在房地产市场当中最主要的一些证件的问题，当您去购买一个房地产的开盘小区你要看他有没有预收许可证这一点非常重要，接着要看看他的规划证明是否期权，土地使用证是否已经批下来，否则将来给您办理房地产证甚至是产权证都带来各种各样的麻烦，但是这些证件很多商家藏着掖着，也许他们觉得心中有鬼，也许他们觉得这个太重要了，好好的保存起来，都有自己的理由，可是我们作为去买房的人这一切都得看得清清楚楚、明明白白才可以下手，否则将来就要像这位马女士一样接二连三的碰上各种麻烦。架空层被当成是杂物间售卖，违规占用业主的公共面积，能否被  制止，贺州市住建部门回复听众。189****9985这位贺州的马女士说到贺州的大学生公寓小区把架空层当成杂物间隔起来拿出去卖，而且这个区域也是公共使用面积，这个小区据马女士的调查据说是没有预售证的就在那里卖了，而且马女士还说1-3号楼连土地证都没有，这个更加糟糕，那没有办理各种各样房产证的可能性，这个小区所有的消防通道都被堵死了，监控当然也只是做一个样子，摆摆在那里吓吓那些其实是正人君子，小偷还吓不着呢，这个监控问题我们在过往的节目当中也是曾经探讨过的，也就是说小区要不要设置监控这个没有硬性规定，这个请大家是特别注意，如果你是一个高配的小区，那他安排各种各样的监控设备，而且在正常使用，也要收取相应的管理费用和维护费用的，但是并不是每个小区必备监控费用，这一点我们要弄清楚，接着马女士告诉我们，在这个小区因为小区形同虚设，就接连发生了很多起治安事件，根本没有办法调取小区的监控，另外他还发现小区的电梯经常发生严重故障，一年多来算一算，我觉得这个马女士真是有心人了，算了有100起了，这个100起到底是怎么样记录下来的不得而知，等会要问一问，另外他们也向质检部门反映说在这个小区当中可能有一些人过世了，没有人去管，小区物业只收钱不做事，问题太多了，有些物业那你像一些家常里短的事情，我们可能不便于参合，但是这么大的事情有人家有人过世了，可能人家家人不在，你小区的物业不会从中去协助一下这个有太奇怪了。我们来联系一下这位马女士，您好马女士。

马女士：您好。

主持人：我这里有很多疑惑一个一个向您请教好吧，第一个您怎么知道这个小区没有预售证的？

马女士：预售证因为我们开始是先交钱的，最开始是2007年那时候就交两万块钱，那时候就买了。

主持人：那时候买的时候没有预售证，只是叫你交了预付款是吗？

马女士：那时候我还是一片空地。

主持人：就是连房子还没有，地基还没有打的时候？

马女士：那时候还是种着梨树一片的。

主持人：另外一个说1-3号楼没有土地证的，就是没有土地使用证？是吗？

马女士：这个是听他们现在去问那些房管局那些，我们去问就是说我们的房产证怎么样，房管局的人就跟我们说你们的饲料资料他还没有弄过来，后面我们这里的人去土地局那里去问，他说还没有见你们那里有证，他们就这样说。

主持人：也就是说1-3号楼疑似没有土地证，导致我们房产证办理的时间一再的推迟。好，这是我要了解的第二点。

第三点您讲到消防通道被堵死了。

马女士：这个事情因为我们的电动车这里的业主电动车没有地方放，所以个个放到消防通道，有时候我们上下班出进都不好出进，有时候也是觉得很不安全，万一出什么事我们出都出不来。

主持人：是，因为消防通道是不允许占用的，如果占用就是违法的事情，这个不是违规或者是哪个地方做错了，消防通道必须是畅通无阻的，而且是要保护好的，这个否则就是违法了，这个可以采取法律措施的。您现在说消防通道被占用主要是因为你们小区的业主电动车辆。

马女士：电动车还有小车处处都塞满。

主持人：这个事实就是确实被堵住了，但是是业主的电动车堵的，但是导致业主这么做是因为小区没有给你们留下停车的位置是吧？

马女士：还有物业也不管。物业也不管，他随便你怎么放，所以个个都乱放，有时候来的亲戚朋友也乱放。

主持人：还有一个问题我想和您确定一下小区的电梯经常发生严重的故障，一年下来有100起了？这个你是怎么核对计算出来的？

马女士：经常有些人因为我们已经在小区里面，这里有时候我们自己都还经常被关，有时候进去突然间那个电梯关了，想出出不来，叫天天不应，叫地地不灵，里面又没有信号，经常进去又被关，有时候电梯又夹人，我们有时候出了一半那个电梯又关了，经常出现这种事情。

主持人：电梯门的这种关合很难说的，有些人操作不慎都会导致电梯门忽开忽关的。

马女士：没有，有些电梯有感应的，有人站在那里，有东西放在那里他是不会关的。

主持人：电梯门有感应吗？我现在还没有见过多少秒之内你进出他不会关，然后你要再进的话你要挡住那门或者是按那个按纽才会开或者关。

马女士：这个还是次要的，最主要还是有时候你一进去电梯关了你出就出不来，等下我们里面按铃，按了外面也没有人理，业主在里面心慌，只能是敲电梯了。

主持人：我想问一下这个电梯有没有一些检查的证明张贴在电梯上？

马女士：之前没有，现在我们的业主因为发生故障太多了，后面就去技术监督局找了科长，后面他有一天那个科长就来到物业叫了那些电梯维修的公司来，后面说了他才张贴了一张，但是也是复印件。

主持人：也就是有人在这个电梯多次出事之后才来检查。

马女士：经常。

主持人：然后现在还是这个情况吗？

马女士：现在这个稍微好一点点，之前就经常出事，搞得我们都不敢坐电梯。

主持人：明白，因为这个物业对电梯根本就不管，所以没有进行每年一次的大检，其实还是每个季度都应该有技术人员来做一些小的检查，这个电梯管理尤其是居民小区的电梯管理，那也就是说在那里物业没有做到位，而当地的质量技术监督部门他们也没有及时跟进，因为对于每一台电梯，因为按照我们自治区治安技术监督局的要求所有的载客电梯都要做一个备案，然后定期进行检查，如果没有进行检查的话还要督促小区物业进行整改，这个都是他们的职责范围之内的，这个实在太多问题了，我主要抓一些主要的问一问马女士，像这样一个问题如此之多的小区当中，马女士最最感到心烦的就是那个著名的架空层被隔成了杂物间来卖是吧？

马女士：是的。

主持人：这个架空层的意思是什么，您能给我们说一下吗？

马女士：架空层就是底下隔成一间10个平方这样子当杂物间卖给业主。

主持人：您这个小区的楼底下是用水泥柱架高起来是吧？

马女士：是的。

主持人：本来这一片是用来干嘛的？停车的？

马女士：底下这片现在隔开作为杂物间卖给业主了。

主持人：原来架空的这些层大概有多高？

马女士：我就没有量过。

主持人：一个人走进去吧？

马女士：可以。

主持人：那就是将近2米高这样的，这些  曾架空起来，它原来就是作为公共区域用来干嘛的呢？是空在那里吗？

马女士：原来的时候是，交房的时候是空着的，后面交了房以后他们才隔的。

主持人：那您怎么知道架空的这一曾是公共区域呢？

马女士：他们去把那图纸拿出来看。

主持人：就看了规划部门的图纸，说这个地方是。

马女士：他们去单位里面把那个图纸拿出来，还有最开始的时候，我们买的时候交两万块钱的时候，他们里面售楼人员跟我们讲，他就是说底下是公共玩的地方，就没有讲到做杂物间的。

主持人：如果说您看到原来的规划图纸是那样的话，那么这个事情的可信度就提高了，至于底下这一层是不是可以停放一些电单车之类的这些东西呢？

马女士：如果他不隔开肯定是可以放电动车了，小车都可以放。

主持人：小车都能放，那就可以作为一个公共的停车场，这个是可以的是吧。

马女士：为。

主持人：我们通过马女士的介绍，通过贺州大学生公寓小区的管理和使用当中各种各样的乱相都有一个大致的了解了，这种乱既是开发商那个时候留下来的乱，也是小区物业不作为留下来的乱，也是当地监管部门没有监管到位留下来的乱，带来各种各样的隐患是非常之多的，所以有些时候，我们都在想怎么样能够让老百姓有一个安居乐业的地方，当然这个事情就从每一个小区的每一个管理细节当中都可以看得出来，这就是我们常说的最大的民生问题，因为你连一个居住的地方都没有办法管好的话，那其他我们要看到的事情可能就会越来越多，您就会觉得将来在这个地方生活下去越来越没有希望，好，广告之后我们要马上连线贺州市的住建部门。

下面我们来连线贺州市住房和城乡建设局房地产市场监管科科长杨善群，杨科长您好。

杨善群：您好。

主持人：杨科长您好，让您就等了，不好意思。现在我们一件一件事情来替马女士也是替贺州大学生公寓小区的业主们解释一下，首先说到马女士反映这个小区没有预售证，这个是事实吗？

杨善群：这个肯定不是，这个是开发公司在办理小区的预售证方面是没有任何问题的。

主持人：小区的预售证大概是什么时候办理的？

杨善群：2010年的2月取得的了土地证，2010年10月27号是办理了1-6总共六栋楼的商品房预售许可证，售房预知2010第19号，这个是可以查得到的。

主持人：明白，2010年的，我们的马女士和其他很多业主2007年、2008年交了款项了，那这个是可以的吗？

杨善群：这个从法律意义上来说这个是不可以的。

主持人：那现在这个不是存在问题的？就是有预售许可证但是实际上在拿到预售许可证之前的两三年就已经在收取业主的费用了。那这个小区是不是违规了？

杨善群：这个方面来说他是有违规预售的。

主持人：违规了有甚么处罚措施吗？

杨善群：违规有处罚措施，但是由于这个比较难界定，这里面有一个  问题，一般说他们这里弄了一个什么预约金签了一些协议，又不是正规的商品房买卖合同，这个从法律上意义上来说，这个就很难对他的售卖行为进行一个法律界定了。

主持人：就是证据不足的意思了。

杨善群：这个应该在全区或者是全国都存在这个情况。

主持人：马女士，当初您交这个预售放款的时候，2007年那时候他是跟你签了合同或者是开了发票吗？

马女士：他是这样子，以前是收我们两万块钱，就等于定这套房。

主持人：我现在只想问马女士当时开了发票或者是签了合同吗？

马女士：他是签了一份90平方之内是1580，超出90平方就是1880，当时他签了一份，他又拿回去，他不给我们的，只是开了一张两万块钱的收据，后面收据的时候又问发票，早两年后面又问开发票，到了后面又给回他了。

主持人：也就是2007年收你们钱的时候是没有一个确切的合同，然后您的这个钱交去了是开了一张收据？收据是一张白条还是盖了红章的？

马女士：盖了红章的，就等于是金泰集团项目指挥部这样子那个章，然后他写了一张两万块钱。

主持人：这个后面换成了正规的发票，这个是必须这么做，要不然他没法入帐，没有办法拿到土地使用证或者是其他的这些证明的，他必须把它做成发票，就是说明2007年的时候是有了收据或者是盖了章的，我想这个能不能作为证据呢？杨科长？

杨善群：这个我没有办法判定。

主持人：要看到才知道是吗？

杨善群：从她说的情况来说，这个项目指挥部应该不是一个正规的法人单位。

主持人：就是不是一个法人代表，所以现在我们也拿他没有办法？

杨善群：这个因为在法律意义上很难界定，如果这笔钱如果拿不回来甚至就可以告他欺诈了。

主持人：当然这个也只能通过法律途径是解决？

杨善群：对。

主持人：我们政府监管部门是无法插手的？

杨善群：作为我们来说在这方面我们确实是心有余而力不足。

主持人：目前没有法律法规作为依据，让我们对于他行使这个处罚的各种各样的措施。

杨善群：对。

主持人：这一点确实是现在存在的一个漏洞，谁都没有办法堵得上，所以我们在买房的时候，如果当初真的建房的时候，你交了所谓的预付款，你是没有预售证的，你现在只拿到了一纸收据是没有任何作用的，因为它不能作为一个很确切的证据，我们弄清这一点，但是总之我们可以看出来所谓金泰粮油搞的这个所谓的大学生公寓小区确实存在  着没有拿到预售证明就在2007年授受了我们业主各种各样的费用的问题了，但是无法证明他问题确实存在，并且进行处罚。另外一个大家很关心的是现在小区一些消防通道被堵住了，架空曾也进行了分隔来进行售卖，而我们业主自己去调查的结果说这些架空层其实是公共的用地，并不能够拿它作为售卖的，这个我们的调查结果是怎么样的？

杨善群：因为这个规划职能不在我们局，据我们了解的情况来看，规划局2015年6月8号对开发商，开发商实际上不是金泰粮油，它是广西贺州市广建房地产开发有限公司，发出了一个责令限期拆除违法建筑通知书。

主持人：这是违建？

杨善群：对。作为违法建筑的话责令他们在6月15号前就对违法建筑自行拆除。

主持人：在6月15号之前，那现在已经是10月27了。

杨善群：如果不拆除的话就依法强制，这个是我们在规划部门了解到的情况。

主持人：问一下马女士，拆了吗？这些违建？

马女士：还没有拆。

主持人：还没有拆？现在还一间一间的隔开进行售卖吗？

马女士：对，已经卖开了，早几年已经卖了。

主持人：现在我们通过杨善群科长的了解，贺州的规划部门已经确定这一些现在正在售卖的所谓的杂物房是违规的建筑，是要责令拆除，如果不拆的话是要依法强制拆除的，时间限定是6月15号之前，都过去了4个多月的时间了，但是无论是开发商或者是物业方还是我们的规划部门抑或是管理部门都没有采取措施，这是怎么回事？杨科长？

杨善群：我知道的情况是他们采取过措施了，因为他们是委托综合执法局去执法的，具体的情况当时发生了什么，当时他们去拆除的时候拆了一点，只是可能没有全部拆除，是这么一个情况。

主持人：那就是我们执行各种政策法规没有到位。

杨善群：应该是这么一个情况。

主持人：这个我们再向规划部门和综合执法局来询问一下到底怎么回事，已经是下了通知书，有了命令政府的法律文件了，现在这样一个责令限期拆除违章建筑的通知书没有得到执行，而且过去4个月了，我们马女士看到的这些被隔开的占有公共用地的杂物间依然售卖，广建房地产开发也是够大胆的了，再这样一种情况下，所有的业主更加应该是理直气壮的跟房地产开发商和小区物业说不，因为我们已经明确的知道这是违章建筑，马女士，您现在回去  可以告诉所有的这个是违章建筑，第一他必须拆，第二他卖就跟更加是错上加错了。最后一个，我们想了解的情况是小区的监控和电梯，这个电梯物业的确应该是要管起来的，只要他有，对于监督部门也应该对他进行这样的监督检查，现在似乎已经开始行动起来，只是我们业主似乎还不太满意。另外小区的监控系统，据我所知这个监控系统并不是强制安装的吧？

杨善群：这个没有强制要求，这个应该是他们的约定，他们售房的时候售房合同里面到底有没有这个  约定。

主持人：马女士，我问一下您的购房合同当中有没有说小区必须要有监控系统？

马女士：这个我还没有注意看。

主持人：那你要注意看一看了，如果上面没有写的话，那么他没有监控也是正常的，问题现在我们越来越清楚了，还有一些问题是要和贺州的住建部门了解的，并不是房地产或者是住房城乡建设部门他们的职责范围之内的事情，例如他们预售当中出现的问题，现在要提取更多的证据，如果说我们马女士还从各个业主那里还有更多的证据证明开发商在没有取得土地证和预售证之前就收了我们那么多业主的相关的费用，有这样的证明最好是发票或者是合同，那么我们都可以向住建部门再次反映，让他们对开发商进行处罚。另外想到他们架空的公共区域现在被隔成杂物间来出售，这个已经是明显的违法事实了，有责令限期拆除违法建筑的通知书摆在那里，这个是我们贺州市的房地产管理部门和规划部门发出的，要求贺州市的广建房地产开发有限公司马上做到的，6月15号之前就该完成，但是马女士告诉我们的是现在不仅没有完成拆建，而且还要继续的售卖，那这个就简直是不能想象这个房地产开发商他们面对法纪和我们政府的行政命令如此之胆大妄为的什么原因是在哪里，我们要深深的挖一挖，今天这个问题我们先说到这里，如果说我们再向贺州的规划部门和其他的像我们的综合执法局了解最新的情况，有什么信息就和马女士联系，再来和大家一一的通报。非常感谢贺州市住房和城乡建设局房地产市场监管科科长杨善群，谢谢你杨科长。再见。主持人：再次说到房地产市场的各种各样的乱相，一个是法制不健全这个我们已经了解到了，刚才我们也知道杨科长讲到有些土地证和预售证这样的发放以前的一些收业主各种各样的问题，我们业主当时可能急着要房子，所以也就不管不顾了，给个收据我也拿到了，我相信你将来会把房子建起来的，这样一汽大众相信其实是没有法制观念的信任，也就是说信任不能代替制度和法制，我们做任何事情的时候，哪怕这个就是一个老好人，我们都应该讲好条件，写好法律的文本，才和他做生意。这一点就是我们的市场经济，他是一个法制的经济，所以当初一开始收钱的时候，请您让他开具发票，而不是收据，当您拿到这个发表的时候，将来再出什么状况，什么幺蛾子，你都可以拿着这个发票，这个是国家   一个法定的凭证，对簿公堂也好，或者是监管机关要求帮助也罢都是一个有利的证据，但是现在很可惜的是当初购买大学生公寓小区的这些业主们没有拿到这样的法定的证据，所以现在很难说我们这个广建房地产开发商是否在没有取得预售证之前就收受这么多的费用，这是第一个，我们现在尽管知道他确实收了，这个事情真正让人瞠目结舌，无可奈何。第二点就是关于架空层公共区域被拿去售卖和消防通道被堵，这个问题已经很清楚了，这个是违规甚至是违法，没错了，贺州市的光建房地产开发有限公司做了违规违法的事情，就是他现在对于小区的开发建设导致了我不知道直接还是间接导致消防通道被堵，导致他们本来是公共的用地的架空层被隔起来成一个违章建筑去售卖，但最好笑的是在6月15号之前就要责令进行整改的事情，一直拖到10月27号都没有任何整改，或者没有人整改的成效，他依然在售卖，这就更加的让人觉得瞠目结舌，那么贺州市住房建设部门、规划部门和具体的执行部门，就是综合执法局是怎么样来面对这么大面积的这样一个违章建筑依然被售卖的事实呢？这就是我们讲到房地产市场当中另外一只手严重没有到位，就是市场监督这只手没有到位，那么我们回过头来讲，现在我们要求不断要依法执政，我们要不断的改善我们的执政能力的时候，还要有这样的反面教材，实在是让我们太心痛了。