买房遭遇规划变更，花园洋房变高层，规划变更到底谁说了算？

（根据11月5日《阳光在线》录音整理，节目连线答复人：南宁市青秀区环北京尚衡律师事务所广西分所律师 庞才友）

最近来自于北海的吴小姐和我们反映了这么一个问题，他说万泉城小区开发商随意的变更规划，除了已经建成  交房部分之外，剩余的都换成了高层建筑规划，并且已经动工了，房开已经规划局表示已经通过登报等等形式告知，但是业主们却并不知道房开变更规划的事情，听起来很多情况、很多信息都不一致，为什么会出现这样一个前后的变化，而且当事的业主们都不了解情况呢？我们现在就来连线吴小姐本人。

吴小姐：您好主持人。

主持人：您也听到刚才转述您之前跟我们反映的这么一个问题，大概信息是这样，有些地方确实还需要您展开给我们介绍一下，为什么会出现这样的一个先是花园洋房，然后就变成高层了呢？是什么时候的事情？为什么有这样的变化？

吴小姐：我们小区是这样的，当时我们很多业主买房的时候，大概是2011年、2012年、2013年这个时候，我们买房的时候我们看到他小区的规划宣传册和它的销售用的沙盘全部都是他们宣扬的就是北海不可复制的花园洋房，这个是他介绍的卖点。

主持人：宣传册里很突出的一句话是吧？

吴小姐：对，当时销售宣传的时候都是这样讲，然后他的沙盘当时已建成的是有大概按小区这一块，可能不到三分之一，就是还有大概三分之二地块还是未建的，三分之一的地块是按照他的宣传册和他的沙盘上面的来做的，就是被告知以后整个小区都是来这样规划设计的，所以当时很多业主就是看中他房子的品质，还有这个小区人居环境，所以我们才会选择买在这里面。

主持人：这个完全合理，也是可以理解的，后来他有了这样一个变化，确实让人感觉怎么会这样呢，有点说话不算话，我想问一个细节，我们通常购房者和开发商签订购房合同的时候，应该都会有一些相关的约定，就是开发商是不是要变更产品设计，如果要变更的话，要经过业主同意，你们在签一些相应的购房合同的时候，有没有这样的一些环节，开发商有没有这样的承诺，就是说要变更的话我们也跟业主通知，或者是我们不会变更，但是现在又出现了这样的差别，到底在合同里边这些有没有体现？

吴小姐：当时合同里面，我们最近才把合同拿出来看了一下，我们当时签合同的时候，前面一部分都是正常的，到了合同的最后面，他就出现了一个补充协议，大概有5、6页这么厚，他里面看了一下全部都是霸王条款，他里面当中有一句话，但是这句话我想留到后面再讨论，可不可以？

主持人：可以，尊重您的意思，就是在合同条款里面，签这个合同当中，是不是开发商有涉及到我这里边产品可能会变更，但是变更之前我们会征询业主同意呢？有没有这样的话？

吴小姐：这句话有这样的内容，但是我想可不可以放在后面来讨论这个问题，因为这个问题还有着争议，就是开发商拟定的条约字面上的意思每个人理解都不一样的。

主持人：甚至可能涉及到玩文字游戏或者是特意隐瞒的意思在里面是吧？

吴小姐：有点这个意思。

主持人：我们刚才其实转述您的话里边有一条就是说房开以及规划局就表示说这一块这样的情况，变更这样的事情已经通过登报等等形式告知业主了，但是你们却并不知道房开变更规划的这样一个事情，这里头都是怎么回事呢？

吴小姐：我们现在业主大家都觉得开发商和规划局主要是涉及的规划审批，他们好像什么都是他们说了算，包括审批的结果，包括公示都是他们嘴长着同样一张嘴，给我们的回复都是一样的，说他们依法公示了，已经登报了，也在规划局的网上公开了怎么样的，但是现实的情况是，像我们平常小区里面有的业主，我们欠一点点水费，他们都会把欠费的通知单贴在我们家的大门口，但是像我们小区这么大的规划变更的话，我们没有一个业主知道这种情况。

主持人：显然没有用一种让大家明显的看到的，显而易见的方式，那就更没有得到大家的同意了，首先是看都没看着，然后我们业主的意愿其实也没有达成一致，就是说我就公开了，所以说你们觉得这个过程显然不够透明公开是吧？

吴小姐：还有现在就是出现一个结果，我们业主没有一个业主知道这种情况，而且没有一个业主同意这种规划变更，还有我们都感觉到来自于有关部门和房开他们给我们的压力就是好像结果就是这么一个结果了，我们必须得接受这个结果，好像我们都没有自己的权益，像房开变更规划之前，因为我们已经是这个小区的业主了，土地是不是我们跟房开他们共同所有的土地呢？他变更规划之前需不需要征求我们这个业主我们的同意。

主持人：是。

吴小姐：还有像开发商变更规划的话是不是他单方面想变更就变更，他变更规划的话肯定是向规划局申报材料，他申报的那些材料当中包不包含我们小区的业主同意这个规划变更相关的一些证明材料呢？这个就是我们都觉得疑惑重重，就没有一个解决问题的方法，但是我们去找规划局，房地产商他们给我们的答复就是他们只是简简单单的说他们更改之后的方案指标怎么样的优化，但是我们业主是真正的住在这里面的人，好不好的话肯定是我们业主自己能体会得到的。

主持人：一个合同，包括相应的协议其实都是有契约性质的，契约性质的东西肯定是有双方的意愿都能够同意，都能达成一致以后才能生效，否则相应的这些过程单方面来说这本身可能给人的感觉就不信服，甚至是不合理的事情，你们肯定会觉得挺委屈。

吴小姐：对，还有就是如果开发商不征求我们的同意把就可以申请变更，那对于主管部门来说这样审批就通过的话，这样做是不是合法呢？他那个行政许可这样的一种行为，具不具有合法性呢，我们很多业主都对这些疑问都表示怀疑。

主持人：您说的这几个问题提的都是很有道理的，也是作为业主的一个切身的感受和困惑所在了。

吴小姐：对。

主持人：关于您的这样一个问题我们到时候可以和有关方面来进行一个沟通，但是涉及到明确的法律关系问题，我们一起下面来连线背景上衡律师事务所广西分所的庞才有律师，有什么问题，我说，您也可以来提一提，我们也可以来问一下庞律师一些来自法律方面的规范和规定究竟是怎样的，庞律师您好。

庞才有：您好。

主持人：刚才您也听到我和来自北海的吴小姐她们反映的万泉城小区的开发商随意变更设计规划的这么一个事情，之前花园洋房就变成高层了，而包括吴小姐在内的很多业主他们自始自终就不知道这个事情，虽然说有关方面说已经登报告知业主了，但是他们决大多数人根本不了解这个事，这个事给我们的感觉就是板上钉钉了，变了就变了，所以他们觉得特别的狐疑，这样的事情到底在法律上如何界定的，这样的规划变更的过程究竟怎么样的一个方式才是合情合理合法的？

庞才有：关于开发商擅自变更规划设计的问题这个在法律上是有规定的，在《商品房销售管理办法》有明确规定，开发商在销售房屋以后不得擅自变更规划设计，如果确实需要变更规划要通过规划部门同意的，那么他也应该书面同志买受人，而不是我登个报或者是在小区贴一个告示，这个不行，这个不符合规定。

主持人：意思是要保证我们每一个业主都能看到是吧？

庞才有：对，他必须书面通知到买受人，而且买受人接到了以后，他对于这个变更是可以有选择的，要不同意怎么办，同意怎么办，他有这样的一个权利。

主持人：那现在对于吴小姐你们小区的业主来说，这个事情首先就是没有通知到每一个我们的业主，而且你们的意见是大多数人应该都不会同意这个事是吗？吴小姐？

庞才有：收到他的书面通知没有？

吴小姐：没有。

主持人：没收到，而且刚才吴小姐还是挺生动的说了一下她的感受，她说房开包括规划局  方面说已经通过登报等等方式告知业主了，但是他们业主根本就没有看到过这样一个东西，以前涉及水费电费都会在大门口贴一下，现在连对于规划变更的事情连这方面的一个展示都没有。

庞才有：没有的话显然是违规的。

主持人：这一块违规了，那后面的业主同不同意这个事就更没有了，而没有这个环节的话显然这个变更他是违规的。

庞才有：对。

主持人：面对这种明显违规的情况，那这个事情还能继续往下走吗？规划变更其实就不能够落实下来对吗？

庞才有：吴小姐的方法可以有两种，一种是如果规划局已经批了他的设计变更，那么我们认为不可以，我们可以提起对规划部门违法行为可以提起行政诉讼或者是行政复议。

主持人：就是规划部门本身你在审批的过程中如果存在问题和瑕疵的话，作为业主方也可以走法律程序。

庞才有：没有得到业主同意的情况下进行擅自的调整这个有可能会违规，因为变更的改变都可能导致业主在小区里面的一些权限的受限比如有可能采光，绿地面积的减少，容积率的提高等等这些本来就是业主应该原来享有的权利，那么你现在改了，由低层改为高层，那肯定增加了建筑面积，这些绿地面积等等这些肯定就减少了。

主持人：我作为业主不同意其实也是情理当中的事情。

庞才有：是，这是一种救治途径。第二种就是在民事部分，如果开发商擅自变更设计，损害了业主的利益的，那么业主可以通过民事赔偿的方式，可以起诉，通过法律的途径来解决，要求他赔偿。

主持人：这里面你讲的法律救济的方式有两种，但是有一些情况还是想追问一下，比如对于规划部门来讲，在开发商明确没有得到相应业主同意的情况下，他就变更了规划的内容，然后再这种情况下居然还可以达到规划部门的审批和同意，这一块存不存在违法违规的情况呢？

庞才有：这是有可能会涉嫌违规违法的。

主持人：为什么会“有可能”这个词呢？

庞才有：具体得看他当时申报的手续是否都具备。

主持人：是不是存在着开发商其实在没有得到业主同意，又绕过业主同意的情况下，他可能会跟规划部门说其实已经得到业主同意了，也存在一个蒙骗规划部门的情况，然后让规划变更落实下来，其实他本身这个内容是有问题的，他没有得到业主的同意，也存在这样的情形是吧？

庞才有：因为开发商隐瞒了事实，他申报的材料里面有虚假的成份，规划部门是有可能会撤销他的变更的。

主持人：这个事情是不是也是需要我们业主通过法律程序？

庞才有：通过行政诉讼或者行政复议的方式来就他的变更的批文来进行置疑，这是从行政的角度的。

主持人：同时对于开发商来讲你明显就是从程序上违规违法，没有得到业主的同意，首先就不对，现在你又把它变更了，这种情况下就开发商来说，我们也可以通过法律途径来维护自己的权益。

庞才有：涉嫌违约行为。

主持人：就是说退房或者是由开发商承担违约的责任。

庞才有：是的。但是这个因为一般小区设计的变更侵犯的都是全体业主的，所以某个人你要来请求维护他的权益肯定是力量比较小，可以要求这些业主们选择一个代表来代表他们统一的去。

主持人：以业委会的名义可能更好一些

庞才有：有可能还不一定成立业委会。

主持人：总之就是不要一个人单打独斗，尽可能形成业主之间的合力去共同维护自身的权益，可能会更加有力量一些。

庞才有：是的。

主持人：吴小姐还有什么想要咨询我们庞才有律师的吗？

吴小姐：有的，我们小区现在因为很多业主都是在外地的，留在北海本地的业主是比较少的，所以说我们的业委会到现在也还没有成立。

主持人：果然被庞律师说中了，维权力量不够是吧？

吴小姐：对

庞才有：有多少？反正每一个合同都是独立的，每个业主都有权利行使这个权利，我刚才讲的两种救济的途径都可以。

主持人：可能其实刚才庞律师说  的是如果维权力量比较小，哪怕用你自己也行，只要你是按照条款来走的，你是自己的合法权益在这儿，同时他没有得到你们的同意，哪怕没有得到你一个人的同意，他采取这种绕过你的做法本身也是不合适，所以也是可以走这个法律途径，如果有更多的人跟你一块可能更好，即便没有的话，这个法律程序依然可以走，不管是对于行政上面的规划局怎么样在没有得到业主同意的情况下给开发商批了这么一个变更的手续，包括开发商本身没有得到你们的同意就变更规划，这两个角度其实都可以去通过法律的方式来主张自己的权益。

吴小姐：现在我们小区虽然说留在北海的人不多，但是在外地的人也陆陆续续知道这个情况了，很多知道的人都表示要维权到底，就是我们维权的决心是非常坚定的，大家都说要维权到底，因为当时买房的时候和现在的开发商和相关主管部门他们的说辞完全就是冰火两重天    这样的感觉，我们都感觉受骗上当了。

主持人：在这个条款当中，包括您刚才提到的，一开始房屋的购房合同里面，你刚才其实没有说全，你说后来说，现在也差不多到这个时候了，您刚才讲到可能这里边也涉及到一些，就是开发商如果变更产品设计之前，必须经由业主同意，也说了这个话，但是实际上他们没有做到是吗？条款里面是怎么体现的？

吴小姐：刚才我听到了律师讲的那些话，我们到现在还是不明确，开发商他变更规划的话，需不需要向规划局提高业主变更规划的这样一个证明材料？这个是我们想知道的重点。

主持人：庞律师，有这方面的明确规定吗？

庞才有：有的，每一个规划的许可都有明确的规定的，除非你是隐瞒了事实真相，他不能让行政部门了解到真相。

主持人：就是开发商在向行政部门去申请我这个开发的楼盘，我这一块区域变更规划的话，必须其中申请的过程中或者材料里边得有一个业主同意的这样一个文本或者是文字形式体现出来才有可能申请下来是吧？

庞才有：对。

主持人：但是现在听吴小姐说的这个意思其实业主们大多数不知道这个事情，就更不用说同不同意了，即便知道了大家其实都不会同意的。

庞才有：他有可能假冒说有可能是他自己提交的是隐瞒了，说是同意了，或者是自己做一些文件进去也有可能。

主持人：甚至有可能伪造一些文件？

庞才有：对，所以这个可能具体得要到规划部门里面去了解以后，当然就是说现在业主们对于这种情况很气氛，但是我们从专业律师的角度来说，光是气氛解决不了问题的，闹事也解决不了问题，我建议业主还是请房地产专业的律师咨询完，分析了合同里面的内容，到底违约在哪一方面，如果要去索赔，维权，那要具体的怎么索赔，维权还是要依法进行效果才会好。

主持人：吴小姐，其实刚才庞律师的解释其实还是比较清楚的回答了您的困惑，首先是开发商变更规划必须经由业主的同意，而这个规划能够被行政部门、规划部门批准下来也得有业主同意的文件或者是材料才可以，但是现在批下来可能的情况是他在没有得到我们业主同意的情况下撒谎了，或者是编造了文件然后才批下来的，如果这个过程确实是属实的话，这本身也是违规违法的，甚至是无效的，而这个过程当中我们要想更好的维权光气愤还是不够的，还是得通过法律的途径来去伸张自己的一些权利，跟开发商讨要属于自己的公道了。

吴小姐：很多业主反映比较强烈的是我们觉得现在因为开发商他们才刚刚开始动工，刚刚进入场地，我们业主想可不可以有甚么方法让开发商先停工，因为我们主要的目的不是说要开发商赔偿我们什么，我们还是想原来规划的样子。

主持人：在这方面有没有一些行之有效的措施  可以让我们业主现在就可以做下来的？庞律师？

庞才有：一般情况下，如果说已经是，不知道现在状况是怎么样，已经建好了还是刚刚开始动工？如果是刚刚开始，还没正式动工，在这个情况之下尽快的向规划部门反映情况，看看他是不是违规办理这个规划变更，在这个时候，由规划管理部门来进行制止或者是撤销他的规划变更的许可也是有可能的。如果是已经开始建好了，那这个可能是救济的问题，    是后续的，你要索赔那就是个怎么个赔法，要么退房或者是承担违约责任这一些的，建好了再来拆掉这种可能性比较小。

主持人：现在显然对于吴小姐他们来说是属于变更之后，现在房屋什么的在刚刚开始，他们希望能够保持他们原来在宣传册上看到那个承诺的小区开发的样子。

庞才有：如果是刚刚开始，我觉得还是应该尽快的向规划部门。

主持人：让他去能够合理合法的维护我们自己的权利，去撤销这个并不合理合法的变更的规划是吧？

庞才有：对，其他方面的话如果一般民间的方式，你说我堵住不给他建，这些也有可能延伸出别的损害结果出来。

主持人：关键是很难在实际层面解决问题。

庞才有：合理的东西你把损失扩大了，将来用不合理的方式去解决的话，这个可能造成不必要的损失，这个对业主来说也是要考虑的。

主持人：吴小姐，您和您相应的业主朋友们还是得积极的搜集一些证据，现在就你们的这个情况来说，搜集到相应比较详实有力的证据之后和规划部门进行沟通和反映。

庞才有：对，马上和规划部门反映这个情况。  主持人：依法的维护自己的权利，让这个不符合规定、不符合规范的这个规划变更撤销了，这个就可以让他们在变更之后的这个动工应该就会有一个停止的过程，然后我们进一步的维护自身的权益，同样还是通过法律的途径，祝你们一切顺利，我们也会继续的关注这件事情，由于时间关系，非常感谢庞才有以及来自于北海的吴小姐。今天反映的这样一墙之隔事情，可以说在近几年的楼市当中，开发商开发一半就更改规划，在各地都是不同程度的存在着，甚至可以说貌似有点屡见不鲜的情况了，像我们今天的当事人吴小姐反映的这儿一个问题，刚才律师的回应应该说从法律层面已经说得很清楚了，我们在这里就不赘述了，但是有一点还是要提醒一下，就是通常购房者在和开发商签订购房合同的时候都会约定开发商变更产品设计之前必须经过业主的同意，否则就是没有经过购房者同意擅自变更规划设计而且影响房屋结构，包括户型、朝向、面积等等这样的一些情况，购房者是有权退房，而且由开发商来承担违约责任的，还有就是刚才律师也提到的，如果说开发商方面想去更改建设的规划，变更规划的话，也必须要经由业主的同意，并且把规划的内容、形式以书面的方式要让所有的业主，相关的业主都看到，并且征询他们的同意，同意之后才可以向规划等相关部门去申请，这样的一个规划变更才能够更加有效，否则的话，这一些过程，本身就是涉及到一个违法违规的问题了，所以遇到类似的情形的时候，不要因为  他貌似屡见不鲜，就可以肆无忌惮了，在类似这种情况面前，购房者都是可以依法维权的。