横在小区里的隔离墙能否被推倒？

（根据11月10日《阳光在线》录音整理，节目连线答复人：北京尚衡律师事务所广西分所  庞才友律师）

开发商违规建设隔离墙，导致1000多户高层居民与小区绿化广场“遥墙相望”，横在小区里的隔离墙能否被推倒，稍候律师热线答疑解惑。这两天来自于南宁的王先生跟我们说了一件他烦恼的事，他是金源城高层小区的业主，这个小区里规划的是有高层，也有别墅区，当时按照合同2013年12月份5栋的高层建筑交房了，4栋的高层已经入住了，这其中有1100多户的居民，可是交房的当天就发现所住的高层房和别墅区就起了一栋围墙，然后他就觉得我们高层的业主肯定很不舒服，不对劲，就找开发商去理论协商，因为前後不一致了，按照规划是没有这堵墙的，然后开发商也答复会在今年的6月30号前拆除，但是过后呢就没有动静了，就这么一个事情，其实也是涉嫌到规划设计前後不一致，也有这种涉嫌违规违约的这种情况，更改了相应的规划的事情，那就这个事我们现在就来连线王先生本人，王先生您好。

王先生：您好。

主持人：我刚才大概说的是这么一个过程，里面肯定还有一些细节，还有您特别不理解的地方，您现在就可以展开来和我们聊一下，说一下到底是怎么回事。

王先生：是这样的，刚才你也讲了一下，当时我们这边高层交房的时候我们就发现有一道围墙，那道围墙起得相当漂亮，相当是那种固定式的那种，已经喷有那种砂浆在那里，还有装有琉璃瓦的围墙，所以我们这边业主就组织了100多到他售楼部去进行维权，后来开发商也出了一个答复函，他上面讲的是说按照规划总平面图来在6月30号前拆除，保障各方面的畅通，是这么写的，后来一直过完6月30号我们发现一直没有动静，然后多层区别墅那后面的小院子他反而又起了几道围墙，延伸到大围墙上面来，这相当于多一些人家别墅的后院一样。

主持人：那对于像你们这样的高层的业主来说，砌了这道墙以后明显的影响在哪儿？

王先生：一个我们的活动中心已经没有了，第二点，我们这边的绿化率和整个容居率已经改变了，现在就剩下一条羊肠小道，大概那条小道是两米多宽，所以说每天那个，因为有两个门，一个是正门，是在玉蝉路，玉蝉路因为征地之类的，市里面还没搞好那个建设，所以从后门出入，后门这里每天人流出入很多人，所以只能通过那条小道，很拥挤，我估计发生火灾什么之类的这个问题很严重了，所以我们这边的业主怨言很多。

主持人：是，我听起来其中一个问题就是建了这么一个其实是明显有违当初小区规划的这样一个设计，这样一个改变没有得到你们业主的同意就这么做了，现在造成了直接的结果就是你们的活动空间严重的受限，你们也是觉得严重违约的行为是吧？

王先生：对。

主持人：那对于这样的事情，一开始的时候，开发商和你们签订合同的时候有没有这样的交待呢？说我们回头会有一个更改这样的一个事情，或者是我会砌这么一道墙，等等这些当初在合同的时候有吗？

王先生：没有，合同里面没有，当时我们买房当时已经跟置业顾问问清楚，而且人家大部分人来买房肯定是看中这一点，因为前面是中层区，后面是高层，所以说就看到前面永远不会挡，所以说当时几乎每个来买房的人都问这一点都说是不是通的，一起的，当时置业顾问明确答复这个是相通的，而且他说那个楼盘，沙盘上面曲线也是相通了，后来我们为了进一步确认这个东西是不是什么所讲的，所以我以我个人的名义去到市规划局6楼，当时给我是2014年元月左右是给了我一份关于金源一期规划总平面图的图纸给我，然后我们都通过那个图纸，确实看到那个图纸上面没有起建有这道围墙，所以我们就更加坚定了这个。

主持人：那就是没有在我们规划部门那边通过规划申请的更改，都没有，是开发商擅自加的这么一道隔离墙？

王先生：对。

主持人：这显然是违法违规行为了，是很明确的对吗？

王先生：对。

主持人：我们现在听起来现在似乎是你们占优势的，你们是有理的，那应该很快就可以解决这个事啊，开发商是现在是什么回应呢？开发商现在是什么动作？

王先生：开发商这边一直避而不谈，反正我们这边跟他开了几次协调会，然后他说都是按照那个规划总平面图来处理，他说因为现在还是施工什么之类的，所以一直这么答复。

主持人：其实你们等于是成立了一个业委会跟他们来沟通是吗？

王先生：还没有成立业委会，现在我们这边是成立一个业委会之前的筹备组，因为成立业委会之前肯定需要很多大量的工作。

主持人：至少也是代表我们若干居民的意见来进行沟通的。

王先生：对，而且我们也是按照律师的提醒，我们已经签署了600多户，在成立业委会之前我们有一个授权书，授权我们在成立业委会之前来处理我们小区之间的，包括人身，包括房产之类的事情，所以当时我们就成立了一个筹备组，大概是40多名这样子。

主持人：总之听起来其实不是我们个人业主的一个行为了，是大家的一个集体的意愿了。

王先生：对，是大家的意愿。

主持人：这个事听起来特别的明显，如果您说的都是实际情况的话，那么他们这个违法违规的行为也是很确切的，但是它就把问题卡在这里，不往下走，也不解决是吗？那有跟我们其他的一些职能部门反映这个问题呢？寻求解决？

王先生：我们就是7月17号，然后我们市民业主代表联名就以书面形式向市规划局来投递一个投诉书，后来他们也是在8月6号出了一个答复函，他说已经是按照规划这边的工作程序，已经下达了规划检查通知书，下一步将根据相关的法律程序来进行查处，就这么几句话。

主持人：这是规划部门的一个回应是吗？

王先生：规划局的一个回应，再后面的一两个月，我们一直没有什么书面答复，后面我们也隔三差五的跟进，因为这边市规划监察支队专门有一个负责人姓韦的，我们这边隔三差五跟他沟通，他这么讲，他说这个事情因为我们已经转到兴宁规划分局这边来进行鉴定这方面，然后他们这边规划分局一直没敢下定，又踢回市审批办，结果就是来回这两边踢皮球，所以就没给他们这边下一个定论。

主持人：是没有一个具有法律效力的就是对于开发商这种私自变更规划的行为有一个执行执法，所以说这个墙现在还在横着呢？从7月到现在还在是吧？

王先生：对，一直没动，然后现在那个工人一直在里面注入其他的，包括绿化还有什么之类的，都一直做住，没有动静。

主持人：给人感觉就是很不舒服了，明确的存在着侵犯业主的行为，也都是有一个明确的界定了，可是就是不能解决这个事情，解决明确的是业主占理的事到现在一直拖着是吧？让人感觉挺困惑的。

王先生：没有什么动静，然后今天早上我们就派那个成员跟规划那个监察支队姓韦的沟通，他这么讲，他说相关的材料，因为他在大概3个月之前找开发商这边的代表过来进行现场协调，然后也做了笔录，然后开发商这边就不肯签这个字，然后也找到我们这边的业主代表来找我们这边的澳华社区来执行现场查勘，然后这些工作人员也过来了，确实证实有一道围墙，也进行相关手续的签署，然后他说相关材料已经递给局里面领导，局里面领导估计在近期会进行开一个协调会，对这个事情进行定论，然后下达行政处罚通知书，他跟我们的成员这么答复，大概9点钟左右。

主持人：感觉这个事也在做，但是和我们的预期反差太大了，进度特别的慢。

王先生：对，这个进度非常慢。

主持人：这确实也是我们现实生活中会遇到的一个问题，我们上周的时候也遇到过一个小区，还是南宁以外的城市的小区，也是擅自的更改规划，没有得到业主的同意，但是在这种基础上他居然得到了规划部门的审批等等都是类似的情形，切实的侵犯到了我们业主的权益，需要合理合法的来维权，就您说的这样一个问题到底该怎么样去解决，能够解决得比较好，比较顺畅呢，我们来连线北京上横律师事务所广西分所庞才有律师，庞律师您好。

庞才有：您好。

主持人：您刚才也听到我跟王先生的一个交流和对话了，长话短说，就是他所在的金源城高层小区就是开发商是违规建设这个隔离墙，现在已经得到规划部门的一个认同了，就是在他们那边更改相应的规划，建设这个隔离墙这个事首先就没有报批，也没有得到规划部门的申请和允许，这些流程都没走，这是他一个私自的行为，但是确实就建起来了，导致他们有1000多户的高层居民和小区绿化广场隔离了，遥墙相望，相关部门也知道，但是一直就持续到现在，好几个月下来了，没有一个明确的进展，这事怎么能够比较好的解决呢？从法律的角度来说，能够给我们的居民支支招吗？

庞才有：救济的方法可以有两种，一个是行政的手段，就是说我看一下王先生已经报给规划局了，规划局已经认为，也口头说那里面没有经过报批，不符合原来的规划，已经改了，这种情况之下可以由行政机关，也就是规划局给他下一个像这种违章建筑，可以责令他在一定期限内进行拆除，这是一种行政的措施。

主持人：这个行政措施一般需要通过多少流程，多长时间就可以？

庞才有：一般是业主认为发现有这种行政违法行为的时候报到规划局，报到行政主管部门，规划行政主管部门会立案来调查，然后下行政处罚决定，他有一个程序，当然如果说他推来推去，如果最终都不执行，那么这个还可以打行政官司，就是行政不作为。

主持人：那现在具体到像王先生所反映的，他们这个金源城高层小区存在一个违规的建设隔离墙的问题，跟规划部门已经申请过，反映过问题了，到现在已经差不多有4个月的时间了，这样的一个工作流程，执法的进度是在合理的范围吗？

庞才有：这个进度是长了。

主持人：明显有超出时限的这样一个可能性？

庞才有：对。

主持人：如果业主觉得有点不合适，也有点涉嫌拖延进度，有点不作为的情况，也可以以业主的名义起诉我们相应的执法部门是吗？

庞才有：对，这是一个方面，第二个途径是民事上的，因为他这个擅自修改规则，限制了这些业主的使用的空间，实际上就侵犯了业主的权力，因为所有的整个小区，它的公摊都是一起来公摊的。

主持人：而且当初合同当中、或者说规划当中没有这些东西，现在你临时的站在自己的利益的角度来更改的，这种是违约的行为吗？

庞才有：他的这个修改并不是让业主更方便，而是限制了业主的使用，所以这个很显然是侵犯了业主的权利，这样可以通过民事诉讼的形式来起诉他们，要他们拆除，就是消除妨碍，同时赔偿损失之类的，这个是可以有民事措施来进行救济的。

主持人：这个事我们问一下王先生，刚才我们庞律师说到的，就是对于开发商方面，他们明显的侵犯我们业主权益的行为，我们也可以走法律途径，这一步我们现在做没做呢？

王先生：现在我们就等相关政府行政部门最终结论，如果说行政部门最终不作为，那我们可能要告相关的行政部门不作为，这个肯定要告，第二个也是根据律师的提醒，走民事行政投诉，这个也走这个程序，所以现在我们就等规划局下那个东西看怎么用，如果他利用什么职权来舞弊的话，我们会追查到底，我们是这么想的。

主持人：这其实也是我们属于居民的一个合理合法的监督权的一个体现，也是维护自身权益的一个过程，也是可以的。那么对于开发商来说，我们现在小区业主对他基本的诉求是什么呢？

王先生：我们是要他按照规划总平面图相关的材料进行把它拆除，恢复原样，我们业主不要求多与少，就按照规划平面图的理念，该怎么样就怎么样，我们也不是多要或者少要，我们那边的业主这种诉求是这样子。

主持人：其实听起来我觉得业主的诉求真的是很基本的，就要求按照我们当初约定的合同里面的内容，让我住进我应该住的房子就行了，我也不多占你便宜，但是你不能侵犯我的权益，其实我们听起来其实这是我们业主最基本的一个诉求，但是居然在包括这个小区，其实还有很多地方，我们上周都遇到过很多类似这样的投诉，怎么就会这么频繁的出现开发商没有征地业主同意就更改规划呢？

庞才有：这种情况确实我们也经常遇到过，开发商常常有时候为了自己的一些利益就不考虑这个全体业主的利益这个是有，因为他们考虑的是想多赚一点钱，所以他总是在想，原来看一些有空地，有能够使用的，他就想方设法来用起来，但是这个是常常会容易侵犯到业主的权益。

主持人：任何一个市场主体它追求利益最大化这是最正常不过的市场经济的一个反映了，这都没问题，问题是你不能在做你自己的事情的时候侵犯到别人的利益，特别是对于这样一个小区规划来说  ，他必须要得到我们业主的同意，这也是一个法定的流程才可以更改相应的规划是吗？

庞才有：是的，他可以去报批，报批也要经过业主的同意，如果是属于确实对业主大家都有利的事情，他经过业主同意也是可以改，也不是说不能改，但是就是说要经过业主同意，同时也经过报批，这样才行。

主持人：其实很多时间，他往往没有这么做，因为也可以预计到，就是业主对于当初的这样一个合同，他之所以能够签，也愿意住到这里来，就是看中了当初的规划，现在改了往往是不能够符合业主的利益的，所以他往往就为了自身的利益就绕过这个环节。

庞才有：但是为什么常常发生这样的事件呢？往往主要是在规划方面的一般业主平常考虑得不多，都认为考虑的更多的是房价、位置等等，所以在条款就写得很笼统，就没有很详细，如果在合同里面写得非常清楚，如果说有修改需要什么什么承担什么违约责任等等的，恐怕他就对他们来说这是一种约束，可能更有利一点，也提醒我们的客户，就是如果将来在购房的时候，把规划方面的条款也写清楚，如果违约，怎么承担责任，那他是有一个明确的约束在那里，他就可以促使开发商能够更好的遵守合同，是这样。

主持人：对，就是对于我们具体的业主来说也要有进一步的维权的意识，法制的思维，更多的是在合同文本的环节就把好关，自己多留意一些，就会减少后续的很多的麻烦了。

庞才有：是的。

主持人：其实我们在接触到具体的投诉过程当中也感觉到，就是有的时候开发商在更改规划方面，他在没有得到业主明确的大多数人同意的情况下，他居然能够在规划部门里面通过相应的甚至是合法的审核的审批，这样的情况出现您觉得是什么原因？

庞才有：这个主要还是原来一个是合同的意识不强，往往我刚才提到的，很多人认为规划好像不需要认真的细说，其实每一个条款里面都有很丰富的内涵，你约束得越好，你事先懂得跟他约束，他就每一个都有一个违约责任在那里，那么他就不敢乱修改。往往就是很笼统，关于这方面的违约大不了他就是到时候我就改了，改了以后也没有什么承担责任的，你赔怎么个索赔法也赔不了多少钱，他就觉得违约的成本很低。

主持人：有恃无恐。

庞才有：对，如果说你的违约成本高，约定得非常清楚，那他就不敢违约了。

主持人：这也是很重要的一个方面，不过我们也遇到过，或者说我们听到过有一些开发商，他其实是虚假的制造业主同意的这么一墙之隔情况，或者是申报一些虚假的材料也能够通过规划部门的审批，更改他们的规划。

庞才有：这种虚假材料的话，就是因为有的时候可能在行政审批的话有的时候看的材料比较多，他可能也没有注意得到

主持人：所以这个过程中可能也有规划部门把关不严的问题。

庞才有：对。

主持人：王先生，也听到刚才跟庞才有律师交流您反映的这么一个开发商随意的更改规划的这么一个情况，而且类似的情形也比较多，您听到这样一个回应之后，您感觉满意吗？还有什么话想说呢？

王先生：感谢律师的提醒，我希望通过电台，也希望相关的职能部门履行自己的职责，不要拿自己的权利来徇私枉法，很多东西因为我们每个人都有自己的责任和义务，每个公民也一样，所以希望相关部门按照自己的职责来履行。

主持人：王先生刚才您说的这个其实是代表您的一个情绪和想法，就是感觉这个事情明显是开发商是属于违规违法的去变更我们相应的规划内容，可是在知道的这样的情况，但是在有关规划部门介入的时候，去解决这个问题的时候就拖沓得非常长，给人的感觉有点不作为的嫌疑，我们现在不能做实的说他一定是怎么样怎么样，但是这样的一种服务的意识、态度可能会让老百姓会有想法是吧？

王先生：对。

主持人：好的，也感谢庞才有律师和王先生的参与。又是一起，开发商是属于违规的变更当初的规划，对于今天反映问题的金源城高层小区的业主来说，就是开发商违规建设隔离墙，导致他们有上千户的高层居民和小区绿化广场隔层相望了，横在小区里的隔离墙硬是建起来了，刚才通过我们的连线和了解相关的内容也都明白，其实是开发商单方面的，没有得到业主同意的情况下就私自的更改了当初的规划的内容，这显然是违法违规的。职能部门、规划部门也介入进去了，也在调查了解的相关的情况，把它给做实了，然后让他进行更改，这些事听起来好像也是比较顺畅的一些过程，对于业主来说，类似情况的业主来讲，当初在签订合同的时候，要有一个明确的维权的意识，多了解一些相关的条款，达成协议以后契约不能轻易更改，如果要更改，必须征询业主的意见，对于我们一些规划审批部门来讲，面对一些规划更改的情况要尽到责任，严格的把关，也可以让一些比如说虚假的申报材料，代表大家同意的这些虚假的材料就可以让它不过关，这个更改的过程就把它给否掉，这可能也是一个比较重要的方面，而对于一些比较明确出现的问题就应该更加积极的作为，解决老百姓的当务之急，服务的意识怎么体现，在细节当中，而这些细节就是在于我们怎么样的形成效率，更好的为老百姓做事，让我们的职能真正的发挥效用，才能够更好的去维护我们业主或者是广大居民的根本的一些利益，期待这这样的一些作风的转变能够越来越多，越来越好。