开发商迟迟不备案到底有什么猫腻？律师热线答疑解惑

（根据11月27日《阳光在线》录音整理，节目连线答复人：广西广天一律师事务所律师 欧阳泽明）

主持人：你好，玉峰通过0771-5872200在《阳光在线》这里等待您发现问题，我们也期待着政府职能部门和公共服务单位，能够帮助我们解决问题，以问题为导向一直是我们《阳光在线》的出发点，所以在这里无论大问题还是小问题，我们一一都不会放过。每一次解决的问题都会感到心理安慰，都会觉得这个社会随着我们一起去推动，又向前迈进了一步。0771-5872200关注的有些问题可能真的不是一时能够解决的，有些问题却显示出市场当中目前的法制的不健全，比如我们今天要关注的这样一个小区，不止是一位业主来向我们投诉，这个小区的开发商还相当的可恶，居然会找人动手去打那些投诉的业主，以至于很多的业主现在敢怒不敢言，如果让这样的一种局面发展下去的话，将来更多的侵权行为是不是业主都不敢来说话了，当然更多不诚信的违法的这些开发商，继续在房地产市场上为非作歹吗？我们今天就要通过法律的角度来看一看这个小区。

商品房不备案，导致贷款无法办理，对此开发区不退首付款，不承担责任，业主该如何维权，律师热线答疑解惑。

一位不愿意透露姓名的的业主告诉我们，他们遇到的相当麻烦的事情，2014年的时候，他们在南宁买了一套商品房，并且和开发商签定了合同，交纳了30%的首付款，剩于部门想使用公积金贷款，我想这样一种购房的方式现在太普遍了，很多都是这么做的，而且也合乎法律的规定。可是到了2015年，小区迟迟办不下来公积金的贷款，原因就是开发商没有按期进行备案，就这么一个简单的事情，备案工作一直拖了7个多月，直到今年7月底这个开发商才把备案拿给了这些业主们，业主们拿着这份备案去公积金贷款中心办理贷款的时候，却被告诉说，由于这个备案超过了一年的有效期，所以没有办法贷款了。原来看起来再平常不过一种贷款的方式，公积金贷款就因为这个开发商拖着不去备案，一直拖了7个多月，导致这些想拿公积金贷款的业主们原来的想法泡汤，带来的损失，我们从常理来说，从法律角度来说都应该是这个开发商要付主要责任，之后这些业主们就和开发商去协商，让小区的开发商撤消这份备案，重新来做一份备案，这个开发商口头答应得很好，但是等到业主撤消原来这份备案再来找开发商想重新备案的时候，开发商反悔了，而且说房子也不卖给你们了，然后业主们说，息事宁人，我不要房子行不行，你把我们之前的首付，就是这些业主们大概每个人都有30多人退还给我们好不好，你既然连房子都不卖给我了，收付款理所应当退，但是开发商迟迟拖着就是不给他们退钱，现在搞得我们这些业主们都很被动，谁生来是副二代、富翁，这30多万不是血汗钱吗，钱拿不到，公积金贷款办不下来，房屋又不能重新备案，这是什么样的开发商。现在开发商说，要和业主们签一份承诺函，这个承诺函上要写清楚，你要撤消备案，再备案是由购房者自己造成的，和我们开发商没有任何关系，这下子要推得彻底、干净。

在整个建房、卖房的过程当中，开发商想尽一切的办法去降低成本，捞取利润，一旦遇到问题的时候，这些问题和我没有半毛钱的关系，全部推到我们这个业主的身上，你可以看出，现在房地产的市场当中，还有多少不诚信的行为，甚至是违法的行为，而这些行为最后伤害的是广大的老百姓，得意的只是那几个股东。我想这样的行为，再继续的发展下去，不是说我们要维护房地产市场问题的稳定，是要在房地产市场当中开展我们执法或者要守法的问题了，我们现在连线这位不愿意透露姓名的女士，你好。

某小区业主：你好。

主持人：我这里有几个重点的问题想问一下，首先这个开发商和你们形成这种买卖，是有签订合同的吗？你们去买房，他们卖房给您？

某小区业主：当初我们签买卖合同的时候已经签订，签订好说是住房公积金贷款，但是到目前为止那个合同已经解除了？

主持人：是什么原因导致它接触的？

某小区业主：就是说他的备案没有给到我们，给到我们的时候，我们拿那个备案去办住房公积金贷款的时候，已经没有办法办了，回来以后，他叫我们撤消备案再备案就可以买了。

主持人：您讲的这个是贷款合同吗，还是买房合同？

某小区业主：买房合同已经解除了，因为他撤消备案有一条附加的条件，就是要解除往签，就是往日签的，因为具体的，我们太信任他了，因为我们也不懂，以为说撤消备案再备案是再普通不过的事情，他们说叫我们撤消备案，再备案。我们就意味撤消了这个备案了以后，然后再备案就可以了，结果他撤消备案的时候，他说上面的说，双方已经解除合同。因为我们去那里，这只是履行了一个手续，我们就撤消合同了，但是既然撤消合同了以后，因为他口头答应我们再给你重新备案，你就再可以拿着这个去办住房公积金贷款了。

主持人：现在我要告诉您的是，里头有太多你们口头的协议，这些法律都不是保护的，因为它不是有利的证据，我现在只想了解最初签买房的合同，就是你们交了30%的首付款，现在是被撤消了，没有任何的法律效率了。

某小区业主：对。

主持人：这是很可悲的事情，就说一开始你就不承认他买了这个房子，导致的结果就是这样，谁想帮你都很难了，因为你最初买房的合同都不存在了，我怎么能证明说你教了30%的首付买了这个房子了。

某小区业主：我有交款给他。

主持人：交款的发票在哪里？

某小区业主：在我手上。

主持人：是增值税发票？

某小区业主：是那个收条。

主持人：收条也不是任何有利的证据。

某小区业主：就是说他的收据。

主持人：这个不是有利的证据，你只有是国家认可的发票，这个可能才能够打官司，有赢的胜面，现在第一原来的合同已经取消了，不存在了，等于最有利一个证据你已经拿不出来了，为什么会这么相信开发商口头的答应，这个事情很奇怪，这是所有业主都存在的情况，还是您目前碰到的困局。

某小区业主：因为其他的我没有了解到，只是我现在就是这样一种情况。

主持人：只有您是这样一种情况吗？

某小区业主：这个我不确定，因为现在只是我这个情况。

主持人：明白了，就是可能还有别的这些开发商和某些业主之间这个合同也是取消了的。

某小区业主：有没有，这个我就不清楚了。

主持人：我们再来问另外一个问题，您刚才讲到这个房子最后开发商说我不卖给你了，然后你提出要他们退交这33万元的首付？

某小区业主：他现在是这样子，他说不卖给我了，我肯定，我交钱给你，不卖的话，你要退钱给我，买卖合同就是这样子，你不卖给我，你就退钱给我，结果他就说，要扣我20%的钱，然后再退给我。

主持人：是房款还是首付？

某小区业主：房款的20%。

主持人：比如说这个房要100万才能买下来的，就扣100万的20%。

某小区业主：对。

主持人：原来你们签订的合同已经报废，不再有法律效率了。现在你要他退会首付款30多万，然后他说要扣掉你整个房款的20%，才把剩下的钱退还给你。

某小区业主：对。

主持人：这样的话，如果他承认要退款给你，岂不是他也承认当初你们有这个买卖的合同。

某小区业主：对，我也是这么觉得的，但是现在也没见他退给我，现在要我再写一个申请退款，你都不卖东西给我，我干吗要申请退款，你收了我的钱，你退给我，应该是理所当然的。

主持人：这个真是太有意思的，按照我们逻辑上说是悖论，互相之间的否定。前面有说，我们没有签过任何合同，这个合同报废了，后面要求退首付的时候，就说要把房款的20%先扣除，又承认前面是买了房子，最后又来要你签一个承诺。

某小区业主：我现在已经搞糊涂了，就说我们消费者买东西，如果按照消费者来说，你去买东西，你卖给我，你收我的钱，如果不卖给我，你把钱退给我，你说是不是这样子。还有一个说，哪怕我拿钱去帮你买了东西，你收了我的钱，后来你又接着那个的话，你也答应都解除合同了，相当于说我们两个这笔买卖不干了，我把东西还给你，你也把钱还我，我现在也没收到你的东西，是他那边现在已经坚决说不买给我了，你总归把钱还给我，这笔钱难道不还给我。我现在想咨询一下，也这种事合法吗？

主持人：您自己之前有没有咨询过一些法律界的人士？

某小区业主：没有咨询过。

主持人：因为还有很多的业主也来投诉，不止是您，但是情况都各自有些不同，您这个是最特殊之一，还有些也是蛮离谱的，我不知道这个小区到底出了什么问题了，我也希望现在感兴趣这个校区的这些买房者先稍微停一停，先看一看，他有些什么样的历史旧债还没有解决的。我们下面就来为我们这位朋友连线咱们一位大律师，广西广天一律师事务所的欧阳泽明律师。你好，欧阳泽明律师。

欧阳泽明：你好。

主持人：买房子当中这些烦心事，甚至现在碰到这种困局比比皆是，我们这位朋友碰到这个情况，我刚才听起来，我自己都觉得云山雾罩、跌三倒四的闹不清楚，现在他最终的结果是说，我不要你房子了，怎么样能够让我们这位女士能够把她首付的33万元拿回来，这个可能是现在最根本的一个出发点了，就不想再折腾下去了，太可怕了。您看这个事情原委是怎么样，您刚才听了一下有没有大致的一个概念。

欧阳泽明：我刚才听了一下，现在是说有些比较重要一个环节可能要了解一下，就是他当初申请公积金贷款的时候有没有书面申请，然后公积金的机构如果不同意或者因为什么原因不能办的时候，有没有书面的答复。

某小区业主：没有，因为他给到那个备案给我们，他这个房子备案给我们的时候已经超过一年，公积金那里没有答复，但是他有一个文件说，你房子备案了以后超过一年拿过来到这里的话，是不能办住房公积金的，他已经给文件我看过了，有一本书，一本法律文件。

主持人：也就是说开发商和您签了合同，卖方买房就开始去办理这个所谓的什么备案吗？

某小区业主：因为如果按照那个合同，现在的合同备案都是签订房子以后，30天就要给我们备案，但是他一直拖，结果一直拖了好几个月，他的开发商已经办好备案回来了，但是他备案回来的话就一直拿在手上，没有给到我们手上来，直到今年7月份的时候，那个备案的时间差不多过了，还差十几天，那个备案才能拿到我们手上，结果我们去的时候，已经超过时间了，没有办法办理了。

主持人：这里面可能有些专业知识不来了解，为什么公积金办理贷款的中心会拒绝您，这个文件是怎样的？欧阳泽明律师你怎么看这个。

欧阳泽明：我听刚才购房者，还不能算是业主，说的里面有很多不太确定，但是在这个节目上不能问得太细，我给总的意见，首先这个房子购房人和开发商是有过签订合同这个事实，因为他们房产交易中心有备案的，这个备案应该是有记录的，也就是说在那里是有案底的，有档案的，这个可以查出来，他们确实之间他们签订过商标法的买卖合同，然后也备了案，现在就说这个备案这个证明究竟开发商什么时候给购房人，这个还需要去取证，一方面说到最后几天才给我，另一方也有可能说我早给你了，这个我只是做一个假设。无论前面什么原因，由于这个贷款办不了，这里面就要看是谁的责任，如果是如购房人说因为开发商的原因，导致办不了的，办不了的责任应该由开发商来承担，如果是购房人自己本身的原因办不了的，那就是购房人自己承担。我说承担这个责任是什么，就是后面合同解除的这个责任，购房人你签订合同后来不能履行了，就等于说你购房人违约，就按照合同的条款来承担。同理的，你开发商的原因导致合同履行不了的，开发商也应当按照合同的约定来承担，因为这个是一个节目。

主持人：有很多细节没办法来展开来说，但是一个原则我们是明白的。

欧阳泽明：按照现在购房人、投诉人的说法，起码有一点后来去撤消了这个合同备案，这个是开发商的说法，实际上撤消合同备案的前提就是解除合同，只有解除合同才能撤消备案，你不解除不能撤消备案，所以开发商所说的撤消备案，那就是双方解除了合同，那撤消备案、解除合同的时候，双方没有特别的约定，应该从法理上来说，就是视为双方协商解除合同，如果双方是协商解除合同的，就不存在着哪一方的违约责任，既然不存在违约责任，现在开发商说要扣20%的房款作为一种违约责任，从法理上是讲不过去的。既然是双方协商解除了合同，开发商就应当把购房人的房款返还给购房人。从公平合理的角度来说，开发商还应该按照银行贷款的利率支付一定的利息，这个不会很多，时间不是很长。

所以我听这个购房人说了这个对象，大体上没有去细究，因为里面很多问题是要靠细节，往往一个细节就决定了这个纠纷的性质，或者这个解纷最后面的法律后果，往往是细节决定的后果。

主持人：这里头我还是听到这位女士讲得很多，他和开发商之间只有口头协议，并没有达到书面的协议，我觉得这一点其实是很被动的。

欧阳泽明：口头协议是这样的，按照合同法，口头合同如果双方都认可它是合法有效的，它是成立的，但是如果有一方不认可，一方否定，而另一方又没有其他证据能够佐证的时候，口头约定的认定不能作为有效的，作为判定双方关系一个有效的凭据。

主持人：这就是我刚才一直替这位女士感到揪心的地方。这里头我想只能顺着我们欧阳泽明律师后面给出的建议，也就是您和开发商是协商撤消了原来的这个备案。

某小区业主：我们没有任何的，我们只是说去到说撤消备案，我们去房产局那里已经说双方解除了合同，也没有说什么条件解除了合同。

主持人：开发商方面同意这个撤消吗？

某小区业主：已经撤消了，现在撤消备案的手续已经完成了，他现在也没有给我备案，也没有再还钱给我们，你一问得多，他就说我就是死赖不还给你，你又能怎么样，有本事你就去法院告我们，他这样子说。

主持人：通过后来这一点来说，如果双方都同意撤消这个备案，依照我们欧阳泽明律师说到的，这个法理上的这个点，可以给你一些支撑，起码你们是双方都同意协商解除合同，他应该无条件把你的首付款还给您。

某小区业主：但是如果他不还的话，我要怎么办？

主持人：只能走法律这条路了，但是你自己举证的工作一定要细致了，建议您还是找一个专业的律师，给您在这个方面做一些指点，至于之前你们合同买卖和公积金贷款，然后备案拖延，导致你无法进行贷款，这些如果你能够找到一些有利的证据的话，可以一并的去告这个开发商，但是我想可能欧阳泽明律师给您讲到后面这个，也就是协商接触了合同之后，返还您的首付款，甚至还付您一定利息这件事情相对来说可能更容易一些。

欧阳泽明：是的。投诉人我建议您，你通过这个咨询，通过这个电台这个也是一个途径，起码说也给其他购房人一个提醒，但是你要维护你的权益的话，光是靠投诉是不够的，我建议你赶紧起诉，然后申请财产保全，把你所购相应房子申请法院先查封起来，要不然，房地产我们说泡沫可以说一夜之间什么都没有了，所以要赶紧进入法律程序，采取法律手段来保护你的权益。

主持人：甚至是保护一些证据，要不然的话，刚才讲到的房地产泡沫，谁知道他什么时候就破了，而且一坍塌是很可怕的。

某小区业主：好的。

主持人：非常感谢广西广天一律师事务所的欧阳泽明律师，给我们很多的买房者在这方面有很多法律上的建议和提示，谢谢欧阳泽明律师。

欧阳泽明：不用。

主持人：两位再见。

某小区业主：再见。

主持人：很多事情就不宜迟了，因为这套房子已经折腾了一年多的时间了，更多的朋友你要购房的时候，从一开始第一份合同签的时候，你就要仅仅的顶住开发商了，他们并不是说都是善良人士，也不会说都会可怜你这些业主的，或者买房者，你的钱交进去之后，他拿去做一些流通，十万、二十万、上百万，他流通回来可能就赚了一笔了，至于你的钱最后怎么办，他们没有你这么关心的。说实在的很多的这些开发商，究竟现在藏着什么猫腻我们是不知道的，就比如这位女士和很多的这些业主们投诉的小区，吹是吹得很响亮的，但实际上给我们买房者留下的印象是这样的，我且不说谁有理，谁没理，但起码开发商在市场上树立这样的负面的形象，谁还敢你买你的房子，或者谁去买你的房子还会碰到更加可怕的结局，所以请大家再去买房的时候，要特别看清楚最初开始签订的那份合同，而且要死死的保住那份合同，那是你最后去维权一个最重要的证据之一，而不要被开发商忽悠这个、忽悠那个，搞得乱七八糟了，结果开发商把你的首付款拿去赚了一大笔钱回来之后，还不还给你，还告诉你说，你要拿回这个首付，必须要交全部房款的20%，我才还给你，最后的结果竟然是这样的。

我们记者了解到，这个小区对某些这些要求维权的业主还动手动脚去打别人，可见这个开发商这样的一个小区是什么样的一种性质，我们也是继续关注这个事情，未来的发展和动向究竟是怎样的，我们说到买房开发商不备案，很多抵押房就套取房款，现在已经成为房地产市场的潜规则，目前一些开发商将房子作为在建工程的抵押给了银行，来获取他自己建房子这个开发贷款，这个事情已经经过媒体多次的暴光了，我不知道买房者你们了解吗，其实这些开发商本来是没有建房子的钱的，先让大家来，你们开来，我这儿好，如何好，你们先把30%的首付款交给我，我得到这笔钱之后做抵押给银行，建行、建行、中国银行，我这里有一千万的首付款，然后抵押了一笔贷款，给了1亿，然后投进来再来建我们的房子，他们玩这个事情，等于是空手套白狼，套了大家的首付款，然后做银行的抵押，然后再去建房子，然后再赚他的钱。你说这个开发商聪明吗，他来真聪明，你说他违法吗，涉嫌违法，你说他伤害了业主的利益吗，肯定伤害了，你拿我的首付款去干了什么。现在是不是很多的开发这些小区都是这样做的，我不敢说，但起码我们可以看到，有案可查很多小区都是这么做的，这些开发商说实在的，都在钻我们法律的空子，也是他们使房地产市场形成这么多泡沫，而这个泡沫要崩溃掉的伤害的是一个地方的经济，甚至是国家的经济，当然其中每一个老百姓都因此受到巨大的伤害，我们不能助长这样的开发商他们嚣张的气焰。