开发商延期交房，强迫业主签订合同放弃延期交房赔偿金，购房中的不平等合约该如何拒绝？

（根据12月1日《阳光在线》录音整理，节目连线答复人：广西万通律师事务所律师 谢仁文）

主持人：你好，我是玉峰，阳光在线周一到周六上午都会开通07715872200，同时我们的官方微信平台也在向您开放，gxfm910，也就是方便大家尽快向我们反映问题，这几天阳光在线似乎都和开发商较上劲了，我们作为媒体，当然在这方面更多关注大家安居乐业这件事情，买个房子那是一生的大事，可买起来却这样受罪，却是每个人不愿意看到的，而一个市场经济，一个法治经济该怎么样约束这些开发商，甚至是制裁违法的开发商呢？

开发商延期两年交房，还强迫让业主签订合同，放弃延期交房赔偿金，购房中的不平等合约该如何拒绝？律师热线答疑解惑。

我们来看看贺州的这位潘先生189阳光在线8150，他在2013年买了一套喝粥市大桂西湖小区的房子，本来2013年底就应该交房的，可是就这样延期，拖着拖着，拖到2015年的12月1号，最近开发商通知小区的业主收房了，忍了这两年吧，以为到了最终皆大欢喜的终结点，谁知道开发商要他们签一个协议，就是你必须放弃这两年延期交房的赔偿金才能够拿到现在的房子，而延期交房的赔偿条款是明确写在购房合同当中的，这是我们法律的格式合同当中就有这么一条，也是我们的各种法律都会保护我们业主的这么一条法律，也就是开发商确定什么时候交房，你延期交房了必须赔偿相关的金额。所以，整个贺州市大桂西湖小区的业主都非常气愤，业主们该如何维权，我们现在初听这件事情基本上可以判断开发商是违法的，但具体细节怎样，我们当然要来问一问这位潘先生，您好。

潘先生：您好，主持人好。

主持人：我们想了解一下大桂西湖小区现在就一期工程了还是多期的工程？

潘先生：一共有13栋楼，2013年已经建好的是第13栋，1—12栋还没有建设，还没有开始挖地基。

主持人：倒着建的，先建了13栋，前面的12栋当时还没挖地基。

潘先生：现在也没有挖地基，也不懂什么原因，也没法动工，已经很多人因为看着地基都没挖已经退掉了。

主持人：你可以和我讲一讲当初和大桂西湖小区的开发商签订的合约当中，是不是规定了交房时间？

潘先生：我们2013年国庆左右的时候买的，规定了，当时已经全部起好了，合同约定的是2013年的12月31号，因为我看着它的主体和外墙全部做好了，所以我们相信它应该做得完。但是，各种各样的原因，现在在多方努力下，现在终于通知我们收房了，不管手续齐不齐，我们终于等到这个结果，挺高兴的，但是有一条，我们挺气愤的，要先把补充协议签了，补充协议里有一条，修改交房的日期，修改到上个月的30号。

主持人：等于赔偿金就没了？

潘先生：对，他也知道他有一点责任，但是他说责任主要在政府，对于开发商来说，他说他会给物业费优惠办法来补偿我们，但是我们的物业费是很少的。

主持人：我知道，对于这两年等待来说，远不是补偿金就能够补偿到的，还有一个我想问一下，当初签的合同，第一份合同中当中写清楚了赔偿金的金额，或者只要没有按期交房就应该补偿，这是没有问题的，您刚才也讲到了一个细节，说现在的房子建成了，是不是只13栋楼建成了，前面的12栋都没建？

潘先生：对。

主持人：您要的是这13号楼？

潘先生：是的。

主持人：建成了楼，您看见它可以入住了，要求开发商尽快帮助你们入住，但是你还讲到一句话，不管各种证件办全没半全，也不管他了，我觉得很危险，比如没有土地使用权的话，将来这个房子不能上市二手交易的，如果仅仅是你自家住，其实也不保险，我们现在说拿到房子要两证齐全，一个是大红本的房产证，第二个是大红本的土地使用证，只有两证齐全，房子才买得安心、住得安心。现在小区的业主都认为，必须把赔偿金交了，房子也得要，赔偿金也得交，是吗？

潘先生：对对，但是主持人，这里面有一些人是比较现实的，也不知道，大概意思是说，因为贺州这边的房地产有一个历史遗留问题，很多业主可能会担心一拖再拖，干脆就忍一忍就放弃赔偿。

主持人：我知道，多一事不如少一事，您说的历史遗留问题是什么？可以给我详细说一下吗？

潘先生：历史遗留问题，据我们自己了解主要是开发商原有的土地只有三个单元的，后来再通过运作，额外增加了一个单元，这个单元的土地使用并不是建筑用地，而是城市道路用地。

主持人：按照规划法的要求来说，这是严重违法的事情，他怎么运作？背后是谁帮他运作的，你们也不知道。

潘先生：知道，也不能在这边讲。

主持人：违法用地这个事情就大了，而且还擅自更改原来的规划，这也是开发商，或者批准他这么做的职能部门存在着严重的违法问题。我们一个一个事情解决，后面这个我们还要取得证据才能够进一步了解深层次的情况，现在很简单的要求，赔偿金也要，房子也要，这样一种要求应该再合理不过了，该怎么样维护自己的权益，我们为您请到广西万通律师事务所的谢仁文律师，谢律师您好。

谢律师：您好主持人。

主持人：欢迎来阳光在线，这里讲到的房子延期了，现在要求业主签一个补充协议，这个补充协议很好玩，当中一个条款就是你要放弃两年延期交房的赔偿金，另外，这个协议也否定了之前签订的协议，小区的业主要求很简单，我不签，但是房子也得给我，赔偿金也得交，这样的要求过分吗？

谢律师：首先商品房买卖合同，业主和开发商签的商品房买卖合同，就以何时交房以及是否延期交房承担相应的违约责任都有明确的规定，这个商品房买卖合同就是对双方有约束力的合同。至少现在开发商所要求的签补充协议，并且补充协议的内容有一些不对等，这种情况下，我们作为购买者，我们完全是有权利拒绝签补充协议的，因为补充协议肯定要双方协商一致的基础上才能签订，如果他的条款不符合我们的购买人的要求，我们就可以拒绝签了。

主持人：这是我们要明确的第一点，可以拒绝，我想进一步问一下谢律师，你说即使我签了双方所谓的协议之下，签了补充协议，这个协议还是违反了原先的法律格式化的合同，一旦我们面对法律问题的话，后面的协议是没有效的吧？

谢律师：是这样子的，补充协议是后面签订的，商品房买卖合同是前面签订的，后面的补充的内容相对于对前面进行更新，也就是说，如果后面的条款变更原来的条款，以后面的条款为准。

主持人：提醒大家了，不能够随随便便签补充协议，因为你一签了可能有很多东西就不能自保了。

谢律师：对，第二个，如果你的条款明确，说明你放弃追究他违约责任的权利的话，也就意味着到时候你签了字，你想再反悔的话，想去追究他的责任也是没有依据的，因为按照我们国家法律规定，你的权利是可以放弃的，除非你放弃的权利违反公共利益，或者违反国家的法律强制规定，但是对于违约责任，当事人可以自由选择。

主持人：明白，所以后面这份协议相当重要，他要签这么一份协议，只要双方协商，他也是不违法的，对吧？我们的权利可以放弃，义务必须要尽，所以要提醒潘先生和比较入住大桂西湖小区的业主们三思而行，签了就签了，以后开发商怎么整治你，你真的没有办法了。还有，像这样一个明显有违法嫌疑的补充协议，你为什么要和他签呢？好，我们回过头讲这个问题，我们现在不签，要坚持第一份合同，要让他交赔偿金，并且我们要拿到房子，那我们该怎么做，现在真的只有一条路对薄公堂吗？

谢律师：对于交房的问题，他这个房子是不是符合交付的条件，如果符合交付的条件，我们完全可以要求开发商把房子交付给我们的，如果他不交付，他按照商品房买卖合同的约定，他应该继续按照承担违约责任，也就是说，他延期交付一点，他还是要多承担一天的违约责任，这是从法律合同的角度上考虑问题。另外一个问题，因为房子也涉及到购买者的生活需求的问题，他一直拖着不交，也会影响到我们的生活，像这个问题，如果开发商拖着不交，可以到房产局的房管部门去反映，他符合了交付条件并没有交付给我们，可以到相关部门反映。第二个，也可以到政府的信访部门反映这些问题。

主持人：采取一些相对温和的措施，也就是找监管部门替自己说话，贺州市的房管部门或者贺州市的信访部门都可以接待我们业主们提出的诉求的行为。另外，这个小区的业主们现在存在着分化的局面，有人签了，有人不愿意签，这样的事实是不是对开发商有利，将来他可以拿这个作为一个证据，你们不签，所以你们才导致现在这样一个局面。

谢律师：这个是不成立的，为什么？因为协议里的内容，你签了意味着你受这个约束，你不签意味着你不受条款的约束，我们的商品房买卖合同的条款约定得很清楚，你什么时候交房给我，你交房给我要承担什么样的责任，可以取得我们的权利，不一定以补充协议。现在开发商就以不签协议不交房来威胁业主签补充协议，但是这个不成立的，可以通过几种方式保障自己的权益。

主持人：我是不是可以这样理解，哪怕最后剩潘先生不签，别人签了，潘先生也可以以此主张自己的权利，我拿第一份合同来，无论向房产部门还是信访部门，或者走上法院，都可以这样，不因为是单独的行为就不利于我们的潘先生主张自己的权利。那好，我现在在想，如果潘先生要向有关部门反映这件事情，他应该带上什么样的证据？从什么角度反映的话能够更快满足自己的需求？

谢律师：第一个，你交房的合同，还有你付款的相应凭证，还有已经符合交房条件的证据，比如有一些人比较入住的，有人已经买了房子，但是潘先生还没有办理交接手续，从这个角度来说，证明符合交房条件没有把房子交给我们。

主持人：我们向有关部门或者向法院起诉也罢等等这样一个过程中，我们主要是诉求赔偿金还是诉求这个小区的开发商有违法行为？

谢律师：可以同时进行的。

主持人：两个同时进行是可以的。

谢律师：对。

主持人：潘先生还在吧？

潘先生：还在的。

主持人：您要准备买的房子有竣工验收吗？

潘先生：按理说应该没有，因为土地的问题还没有解决，但是政府因为各种原因，政府也默许他交房了，因为竣工验收表涉及到土地规划验收这块，目前还没有搞得清楚。

主持人：所以我刚才讲到了，一个是违反规划，一个是违反土地使用权，两个小区两个都占了，所以拿不到土地使用的凭证，竣工验收就难了。

潘先生：以后能不能办房产证也是一个很大的问题，因为办房产证必须要有竣工验收备案表。

主持人：谢律师您看，这个有什么好的建议给潘先生吗？

谢律师：这里有一个很大的问题，我必须要做说明的，如果他建的这栋楼没有经过用地规划许可，还有建设工程规划许可，没有办这个证的话，这个合同是无效的。

主持人：就连最初开始签的合同都已经保不住了。

谢律师：对，这个合同是无效的，无效的意味是什么？意味着我们丧失了，按照法律规定的赔偿损失、返还财产。

主持人：我讲得严重一些，潘先生，将来说要拆这个房子就拆了，没什么好说了，可能连赔偿这方面都难。

潘先生：但是我们已经在房管局备案，已经算了按揭房贷，所以目前房子的产权应该属于业主了，可是在土地方面有一定的问题。

主持人：我不知道为什么贺州的房地产部门应该给连土地使用凭证或者其他证件都不齐的小区发放，您说的什么贷款，这是明明看着违法的小区，还让大家去购买？

潘先生：深层次的原因业主无法得知，但是我们当初买的单元，我们买这个单元，都说证件是齐全的，只是后面新加入的单元不齐而已。

主持人：也就是说违法的只是一小部分？

潘先生：对，原有的土地使用证，验收许可证等等，基本是齐的，但是就差新增那个单位，导致了整体不能竣工验收。

主持人：我想问一下谢律师，像这样的情况，会对业主有哪些伤害？

谢律师：如果像潘先生所讲的，他所购买的房屋是有五证的，这是合法的销售商品房，至少其他的多出的那单位，如果没有办理相应的手续的话，我刚才也讲了，可能导致合同的效力问题。

主持人：你签的合同其实是不合法的，不受法律保护，是这样。幸好潘先生买的是五证齐全的，只是现在没有竣工验收，因为最终土地证也没有拿到，房产证也办不下来，但是他又去获准，获得当地的房产部门的允许，办了贷款的，是吗？

潘先生：是的，已经按揭交了一年半了。

主持人：还是有损失在里面的，所以放在潘先生面前的是两条路，要不然就继续不签补充协议，跟开发商一直这样坚持到底，同时又向我们当地的房产部门、信访部门进行及时的反映，看看他们的违法行为，贺州市的监管部门是怎么来管的，难道违法都不去进行监管和纠正？这是摆在政府面前的一件事儿。还有，如果走上法律的道路，上到我们的公堂当中的话，谢律师你看，他怎么起诉比较好？

谢律师：第一个，如果他现在还没有房屋交付给潘先生，并且现在已经符合交付条件的话，我们可以向法院起诉的同时，第一要求他交付房屋给潘先生使用，这是一个。第二个，可以要求他规定商品房买卖合同的约定，向潘先生支付违约金，如果合同约定的违约金低于实际损失的话，还可以要求赔偿损失。第三个，案件的费用是由对方承担，诉求的话，这三个是最主要的。

主持人：您刚才有一个前提，要符合他交付的条件，那么房子符合交付条件是不是具备竣工验收这一条？

谢律师：是的。

主持人：那现在我们可以看到潘先生即使拿到五证这栋楼的房子还没有通过竣工验收，他向法院起诉的时候能够带上这条吗？

谢律师：如果在起诉的过程中，开发商办好了竣工验收的相应的手续的话，我觉得还是可以得到支持的，但是如果你不写上这一条，你在诉讼过程中又符合了竣工验收的条件，我觉得潘先生可以考虑把它写进去。

主持人：带上，往上告，如果条件允许有利于潘先生，如果还是没有竣工验收的话，会使他的起诉过程增加什么障碍吗？

谢律师：如果不符合竣工验收条件的话，意味着开发商要继续承担这个违约责任了，那么这个主张因为不符合交付的条件，意味着潘先生的主张得不到法院的支持。

主持人：是这么回事，起码我们可以明白的是，即使到法院起诉过程中，开发商还没有把竣工验收搞定，他依然要赔偿相关的赔偿金，因为他还是违约了，好的，潘先生，这是目前两条路，您都可以尝试一下，我倒是觉得好不容易买一套房子，还贷款了，也付出了经济的损失，现在如果这个事情都不能够把它解决的话，您估计心头里一辈子都有一个疙瘩，像开发商明显有违法的行径，甚至我们觉得贺州市的房产监管部门都有明摆着违法的小区没有采取相应的措施来保护我们的老百姓利益，这样一种行为存在。所以潘先生更占理一些，如果你在往下的过程中还有什么不明白的法律问题，我们都可以通过请教我们的专业律师给您排疑解惑，好吗？潘先生，您的事情我们也会向贺州市的房产部门进行反映，看看他们给我们的答案是怎样的？我力图从职能部门的角度再来看看这个大桂西湖小区到底是怎么回事，好不好？

潘先生：好的。

主持人：谢谢潘先生，也非常感谢广西万通律师事务所的谢律师给我们的详细解答，两位再见。

在许多时候，人们常常会遇到开发商因为资金、工程等因素不能按时交房使用，所以在买卖双方都会将写明违约的责任，那么开发商延期交房违约金应该怎么算，这笔帐倒要明白一下，现在买房的人越来越多了，我们在购买房屋发生的纠纷也会越来越多，对开发商延期交房违约这样一个事情上，我们千万千万不要被开发商蒙蔽，也不要掉以轻心说你给多少我们我就拿多少，其实这样一个儿戏的做法对自己的伤害是非常大的，大多数的买房者对开发商延期交房的法律律师并不是很了解，开发商为了逃避赔偿责任，会找出各种各样的借口来搪塞，比如刚才讲到了是政府怎么回事儿，我们的资金周转又出现什么问题了，都会拿这样一些借口来搪塞，完全站不住脚，你当初来这开发建房子，应该预好会碰到这样那样的困难，现在要把这些困难转嫁到我们业主的头上来，哪条法律都说不过去。在商品房买卖当中，对房屋交付的具体时间都有明显的约定，大家看，如果你拿到的格式合同当中没有这条的话，他就是一个违法的合同，是不能签的。

实际上，在整个过程当中，开发商延期交房有两种情况，一个是在合同上约定的入住的时间到来了，开发商没有完工，他就通知买房者入住了，第二个是买房屋了，这个房屋实际上并没有竣工，刚才潘先生讲到了，但是也没有达到入住条件，开发商没有按照合同约定时间办理入住手续，结果通知你买房入住。刚才讲到了两种情况当中，开发商交房超过一天，他没有及时给你房子超过一天，就按照房价款的比例作为延期交房的违约金，直到他把房子实实在在卖给你到你的手中，实际交付之日才结束，这段是违约的阶段。如果开发商交房超过了一定的期限，买方就有权利解除房屋买卖合同，刚才潘先生的情况，我们谢律师也讲到了，我们也放弃的权利，我可以要求解除房屋买卖合同，因为你已经违法了。开发商怎么办？要退还房价款，另外还要双倍返还定金，记好这句话，当初你交了多少钱，是3万还是5万，现在你可以拿6万10万，双倍返还定金。还有，要支付超期期间的违约金，加在一起，这个房款乘以利率，乘以超期时间，算算该有多少，潘先生，您这笔钱绝对不少，我觉得如果能拿到这笔赔偿金，加上其他的违约金，还有你已付房款，已付定金，双倍偿还，一算起来的话，可能比你交贷款的钱还要多了，所以你自己三思而后行，该怎么做，当断不断反为其乱，有些时候我们拿到赔偿金，甚至可以抵回你已经在两三年付出的贷款。好的，事情还是由潘先生自己来决定，何去何从，但是我们对这件事情当中一个很重要的因素，房产局面对大桂西湖小区有这么多的违法事实，为什么不管呢？这是我们今后要关注的一个重点。