精装房验收时货不对版，还存在质量问题，业主能否拒绝缴纳物业费？

（根据12月22日《阳光在线》录音整理，节目连线答复人：南宁市住房保障和房产管理局物业管理科工作人员 唐智敏）

主持人：在前几期节目当轴处中，阳光在线曾经关注了南宁市的美泉1612的房子这样那样的问题，当然这是业主胡小姐自己提出的，我们的记者也去现场看了，另外我们也向职能部门反映了，还请到律师就业主和开发商之间的矛盾谈了一些法律上应该注意的问题和我们应该怎么去通过法律的途径解决问题，今天我们就要来面对职能部门。针对美泉1612这样的房子真的出现像我们胡小姐说到的各种各样了质量严重不达标的情况吗？

今天我们再次要联系133****6900这位南宁的胡小姐，她反映说去年6月份，他买了美泉1612的房子，在交房验收时候发现很多问题存在，比如他说精装房内配套的东西和那个样板房是不一样的，当然这个就很难确切的说了，这需要多方去正式才能明白说这个精装房内的配套是不是和样板房一致，另外我们还要看她讲到房间漏水问题倒是马上可以查出来的，另外胡小姐说物业说要整改整改，但是整来整去都没有整好，还要求她交物业费，她觉得这个实在不合理，你都没有给我达到合同上的这样一种有质量的东西和服务，我凭什么要交这个物业费给你呢？这是我们一个很自然的想法，但是这个想法是否合法，那我们的管理部门介入之后，又会带来什么样的变化，现在我们来连线一下胡小姐，胡小姐您好。

胡小姐：您好。

主持人：像您讲到的精装房内的配套的东西和样板房不一样，除了您有这样的感觉之外其他的业主有吗？

胡小姐：有。

主持人：他们都认为存在这样的一些质量上的反差，不一致是吧？

胡小姐：对。

主持人：还有房间漏水这个我知道，上次您跟我们连线的时候也是很详细的讲了，多次的去找物业来协调，现在去查出漏水的原因了吗？

胡小姐：当初他们装修的时候那个空调的排水管装错了，排出屋外的水的水管平常排水管的管子高，那个水排不出去，就倒流。

主持人：就倒流回来了，这个您上次好像说不只是你们一家出现这个情况是吗？

胡小姐：别人家很多漏水，但是我不知道别人家是因为哪个地方搞错了漏水或者是有些管子没有加上吧，但是我们家就是这个侵略。

主持人：然后您多次和物业交涉，但是他们就迟迟没有给您整改好，所以你现在搬进去不是，不搬进去不是，交物业费不是。

胡小姐：他是这样的，物业他们也很积极，但是因为这个房子如果要整改的话，还是什么施工方各方面一起来做才行，反正就时间拖得很久，现在房子也搞好了，搞好了有几千块钱物业费，物业说从他们接手开始有必须要交，他们说开发商那边也不同意出这个物业费，说房子虽然有质量问题，但是是在保修期内的，我应该可以先收了房再来修你这些东西。

主持人：但是你这个货不对版，也就是和合同上达到的质量标准有差距，这个不是说保修不保修的问题，是要赔偿的问题，你提出过要求他们赔偿吗？

胡小姐：我提出，他们完全不理，我也见不到开发商。然后他说这个房子虽然有质量问题，但是是在保修期内，你可以先收了房再来修这些。

主持人：这是岂有此理的一种说法，我买一样新的东西，然后说这个新东西，然后说新东西三年保修，我买的时候他就是坏的，难道我不能退货？这个是很奇怪的事。

胡小姐：你们阳光在线接通了，这些政府部门也介入了，但是完全没有用。

主持人：有些事情的确是很多方面无奈在当中，我们最后可能只能诉诸法律这个才会有用，这个是我们不愿走到这一步，但是不得不走到这一步的，胡小姐，可能你自己要有心理准备，因为随着市场经济越来越健全，将来很多事情的确政府是不干预的，他们只是在这方面做好一些监管的工作，更多的时候是我们都要走上对簿公堂，让法律去制裁这些做了坏事，做了不法事情的这些人。胡小姐，我们今天虽然还是想努力在一下，看看能不能有一个令人满意的新的成果出来，下面我们就要连线的是南宁市住房保障和房产管理局物业管理科的工作人员唐志敏，唐志敏您好。欢迎来阳光在线，现在说说这个房子的质量问题，美泉1612业主投诉之后，我们房管部门有没有到现场看一看那间房子是什么回事？

唐志敏：我们这边已经交待城区住建去核实这个情况了，因为他们反映主要是精装房的配套和他们样板房不一致，针对这种情况，因为业主和开发商购房的时候都签订了一个服务合同，针对不一致的问题，如果有争议我们是建议通过伙同方面走法律程序。

主持人：所以也让很多业主可能他们也不满意，就是说他既然是有这样一些我们业主的意见，为什么不站在我们业主方保护我们的利益和开发商做一些交涉呢？这个我们职能部门在这方面是没有这样的职权还是没有这样的途径？

唐志敏：因为他们双方是以一种合同形式签订的，有合同约定里面的装修样板配置情况，如果开发商那边交货不符合他们约定的条件，那只能从法律方面提一个诉讼。

主持人：我们的职能部门或者是  我们的监管验收这样一些相关部门对这个是不介入吗？

唐志敏：这个是合同方面的一个纠纷。

主持人：也就是说你们去到现场没有发现样板房和精装房和质量上有甚么不一样？

唐志敏：我们都是说他们以合同约定的为准。

主持人：意思是说如果这个合同当中没有这方面明确的写法的话我们也不管？

唐志敏：因为他们双方是一种合同关系，合同里面针对这个购房的时候有约定的，如果出售不一致的话就建议走这个法律程序。

主持人：但是我们现在胡小姐根本找不到开发商，开发商不愿意和他见面。

唐志敏：上面有约定，如果像这种可以通过律师走司法途径。

主持人：也就是说我们这个角度来说只能说我们胡小姐和其他的美泉1612的遇到困难的业主就是认栽了，我们帮不上。

唐志敏：他们是合同赋予双方的责任。

主持人：也就是说当初双方订立合同的时候，写下那些条文，现在要是不对应的话也只能我们自己去维权了。

唐志敏：对，你们要维权。

主持人：自己去维权，自己找律师，付出法律的成本。

唐志敏：对。

主持人：那我们把这个弄清楚之后，反正我现在心里头是有点凉的，确实职能部门在这方面没有办法依靠，再下面看一个房间漏水的问题，我们通过胡小姐介绍说他们安装上有严重的质量问题，我们到哪儿去调查是不是发现这个情况呢？

唐志敏：我们看有这个质量问题还要有相关部门一个鉴定，我们也和物业方面说了，要找人方面去做一个鉴定的。

主持人：要鉴定，我们房管部门不负责做鉴定？

唐志敏：他这个是属于其他部门的职责。

主持人：这一栋房子竣工验收的时候是谁去做竣工验收的？这个我们了解吗？

唐志敏：这个东西是要做一个鉴定的。

主持人：我知道，但是现在这个不合格的情况是出现在竣工验收的时候就发现了，难道竣工验收没有问题吗？

唐志敏：竣工验收的时候没有问题。

主持人：没有发现问题，那后来为什么会出现这个水倒流的情况？

唐志敏：我们在竣工验收的时候没发现这个问题，至于现在出现这个问题要经过相关部门鉴定才知道这个情况。

主持人：也就是说竣工验收只是看看外表？

唐志敏：我们竣工验收没发现这个问题，至于现在业主反映的问题。

主持人：我知道竣工验收没有发现这个问题，但是这个问题当时就客观存在的，只能说我们当时竣工验收不合格竣工验收的工作做得不到位，抑或是我们竣工验收的质量不高。这些都可以作出这样的判断，那好，既然竣工验收的时候你没有做到位，那现在不该来负点责任？也就是说这个事情我做完了，然后出错了，然后我不用去担责？这个唐志敏也没有办法回答。胡小姐，我想请教一下，您怎么发现是这个空调管道排高了，水不能排出倒流回来的，你是请哪个部门给您做质量的认定的？

胡小姐：是这样的，我那个房间木地板上面有很多水，当时物业也看到了，房间的顶上，就是一个墙角那里有一个小洞，在楼上那一家飘窗的下面，就是在我的墙壁那里有一个小洞，当时物业以为是从那个洞里面流水进来的，然后就把那一块的墙给敲开了，敲开之后才发现，应该是物业请施工方来敲开了，敲开之后才发现空调的排水管装的位置不对，排去墙外的那根管比给我插排水管的那个管还要高那么一寸。

主持人：明白了，那也就是说物业请施工方敲开了隐患部位，然后发现了施工质量问题。

胡小姐：才发现这个问题，因为以前以为是从那个小洞漏进来的。

主持人：这就是我们不知道物业请到的是有资质的部门没有，这个我们现在没有办法核实，但实际的情况看到就是这样，在竣工验收的时候，这样的一种施工已经是出现了质量问题，但是我们竣工验收的时候没有发现，于是我们唐志敏告诉我们说竣工验收的时候没有问题，现在是要请有资质的部门去再鉴定他这个出在哪儿了，这是我们觉得一个非常不可理喻的情况，竣工验收那时候质量的隐患就存在，我们没有查出来而已，但是不等于竣工验收没有问题，只是说那时候没有查出来，现在有没有在问题出现之后我们住建部门去敦促咱们开发商来给他做及时的整改呢？

唐志敏：我们已经按规定督促开发企业物业公司这边尽快的由业主这边将保险单报物业这边尽快安排这方面工作人员去处理。

主持人：我这里有一个疑惑请教唐志敏，像这样一个明显违反合同了，同时工程质量又有问题了，我们这个开发商还说这是属于保修期内，我现在不赔偿，他们这样的一种态度我们的住建方认可吗？

唐志敏：这一个是双方以合同约定的，这个我已经解释了。至于竣工验收的时候我们这边按规定按程序做了这个工作，至于后面出现的问题我刚刚也回答了，必须要从鉴定情况是由哪方面原因造成的，是需要解释这个情况。

主持人：这个开发商也就是说我这个房子本来是坏的，你没发现，我现在给你把它补好了，我不用做任何的赔偿，这种道理也是说得过去的？

唐志敏：他双方已经说得很明白，双方都是以合同约定，纠纷问题我们都建议走司法程序。

主持人：胡小姐，合同当中是有这样的规定的吗？您当初和开发商签的时候，和美泉1612签的时候。

胡小姐：好像没有看见说如果给坏的东西给我我要先收下来然后要慢慢收，但是现在是这样的，他们住建部门也比较积极的去督促他们整改了。

主持人：胡小姐，我在这儿我是觉得住建部门理所应当积极督促这个开发商来进行整改，这是他们的职责，没有什么好感谢的，他们应该这么做，但是在这当中，我们的监管是不是出了问题，这个需要我们深入思考的，不要再出现一个胡小姐，再来更多骗人的美泉1612这样的房子出现，这才是我们现在要当务之急，如果如果胡小姐    您自认倒霉，不要求赔偿，或者是走法律途径去闹上那么10天半个月，自己心情不好，也影响到工作生活，那是何苦，这里头我们就回到原来的说法，怎么样让这个企业诚信，让他们交的房子合格，我们的职能部门在每一个细节上都监管到位，让合同当中的每个条文都能够体现出法律的权威，这才是我们现在想要探讨的。您现在房子已经给您修好了，然后该装的装好了，可是他们不赔偿，那这个我们又要讨论为什么。

胡小姐：现在刚刚搞好了，卫生也搞好了，我去收房的时候，物业那里就说要我先把从去年到现在的物业还有公摊水电全部交上，我就跟他们说我这个房子我一直催你们快点给我搞好，给我交房，是你们一直拖到现在给我搞好交房的，然后物业说找开发商，开发商说这个跟交不交房没有关系，这个是质量问题在保修期内他们都可以负责修，意思是我应该先收房。

主持人：物业说得也没有错，他物业通过物业法来对这个房进行管理，只要你开始收房了他就开始收物业费。

胡小姐：他不是我开始收房，是开发商通知收房那一天开始收起，但是实际上这个房子我现在还没有收，只要我通知你来收你就必须开始收了，不管有没有质量问题，在保修期内，你先收了再慢慢修。

主持人：胡小姐，我明白您现在的处境，我们问一下唐志敏，这个物业这样做是对的吗？合理吗？就是我通知你来收房了，我不管你收不收，我就开始收你物业费了。

唐志敏：物业费的收取是这样子的，根据广西区物业里，前期物业服务合同签订之日起到交付前的这个费用是由开发商负责承担的，但是交付之日以后到合同终止之前发生这个费用是由物业服务单位和买售人按照合同的约定来承担，具体看合同规程，因为这个都是有合同约定的。

主持人：胡小姐和物业签有合同吗？或者是和开发商签有这方面的合同吗？我主要是开发商交房给物业了，或者是交房让你来收房了，那时候开始就要交各种各样的物业费用。

胡小姐：这个我倒是没有注意到，但是我还没有跟物业签什么。

主持人：这不是和物业签的，和开发商签的。您看一下那个合同，我建议您还是完整的像做学术研究一样好好的看一下那个合同，合同上是怎么写的，如果当初真的有这么一个条文的话，那胡小姐你只能吃哑巴亏了，就是说开发商可以拿着您已经签字的一纸条文，面对职能部门也好，面对法庭也罢，他都是有理的，因为你已经签了，而且这是国家认可的格式化的法律的合同，他没有任何问题，这就难办了，所以这里唐志敏告诉我们作为我们住建部门和房产管理部门首先先看合同，合同上怎么说的，那我们怎么管，怎么去监督，如果合同上没有的或者是违反了相关的法律合同，那我们可以对这个进行查处，但是如果这个合同是合法的，那么出现的一切状况，我们作为职能部门是不能介入的，因为我们不能越过法律。这是我们南宁市住房和房产管理局这方面的答复。胡小姐，现在看来剩下的路子，如果维权的路子就只有一条了，也是上次我们做律师连线的时候告诉您的，如果您对开发商美泉1612有很的的需要维权的话，那就只能是打官司，拿着合同去和美泉1612要求你得到的这个权利，尤其是我觉得物业管理费用，如果您觉得是开发商房子的质量问题导致你白白的支出了这么多费用的话，您完全是可以向开发商要求索赔，或者是可以在这方面怎么样减免，当然这个是通过法律的途径来解决，而不是我们职能部门介入，在这方面做一个什么从中的协调，因为毕竟有这么一个法律保护的合同摆在那个地方。

胡小姐：好的，非常感谢。

主持人：不客气，因为我们现在也害怕自己重蹈覆辙，我们也不希望买到跟美泉1612这样的房子，然后让自己倒霉了大半年。

胡小姐：一年半了，去年6月份通知的，现在还没有正式收房。

主持人：就是这样，所以以后我买房子，反正是和美泉1612有关的我是躲得远远的，也谢谢唐志敏给我们做的连线，给我们讲清楚很多政策的规定是怎么样的，实际的运作又是如何，谢谢两位。再见！    还是那句话，市场经济就是法制经济，政府职能部门是起一个监管的作用，但是他不可以去干涉，特别是一旦订立了有法律意义的各种文件以及合同之后，那么这时候职能部门是不能去介入的，就是告诉这一方说你改一改，那边说你换一换，那这个职能部门所做的事情就是违法的事情，所以最终肯定是要合同双方依据当初你签订的合同来对簿公堂走法律途径，通过法律裁定说究竟谁违法了，所以这个是将来市场经济一个很常见的“新常态”，于是现在我们都要做好打官司的准备，只要你走向市场了，就请您遵纪守法，请您做好打官司的准备，很多的不可调和的矛盾最终只能由法律来说了算，当然也会给我们留下一些教训，也就是我们全程监管的过程当中，职能部门怎么能够在细节上更多的提高他们的效率和质量，像有些房子在竣工验收的时候是否合格，是不是核不对版，那我们的这些业主们提出的意见能不能在我们的监管过程当中不断的强化，保证我们少打官司，多拿到一些能够安居乐业的好房子，现在我们看到胡小姐这个情况让人特别尴尬和无奈，折腾了一个半小时，花了钱是买罪受，至少现在还是买罪受，本想在美泉1612能有这样一个温馨的家，到现在看来留下的多多少少都有一些恶梦了，我们只能求胡小姐的心理阴影面积，我们美泉1612能够多长时间能够消除掉，我看是很难。还有一个是让我们更多的消费者认识到我们在买房的时候看房子不算的，眼见为实这句话已经是有一点站不住脚了，那您怎么办呢？首先这样的一个开发商它的诚信度究竟有多高，至少在现在我的心中美泉1612已经排在倒数的行列去选择我将来的房子了，我不知道其他人怎么样，如果你真的是图他一个平米少那么几百块钱的便宜，将来你就亏这么大的一分子。在这个时候，我们还是呼吁市场的程序，呼吁市场的法制，呼吁监管部门在每一个监管的环节都能够真正下力气，而不是和开发商之间有什么见不得人的手脚。