公积金贷款迟迟无法办理 开发商要求业主缴纳万元违约金是否合理？

（根据12月28日《阳光在线》录音整理，节目连线答复人：南宁市住房保障和房产管理局房屋登记和市场交易监管科副科长 黄文瑜）

189****9760这位黄先生说到自己于2014年和开发商签订了一个合同并且是缴纳了30%了首付款，剩余的部分他就想用公积金进行贷款了，这个是一个非常常见的贷款方式，我们都可以用这样的方式来买到自己喜欢的房子，但是办理公积金贷款是有一整套程序的，并且材料和证明要齐全，这样才能够最终办理，也许是黄先生在办理的过程当中有哪些方面遇到阻碍，所以迟迟没有办下这笔公积金的贷款，于是黄先生又补交了60%的房款之后，房开商就说你要再交一万元的保证金和一万元的违约金，如果不交这两万块钱的话我要重新的卖掉，我跟你已经签了合同这个房子了，因为你已经违约了，这下子黄先生就怒火中烧，你凭什么就能够作出违约的这样一个认定？所以我们在这里特别想连线一下黄先生，有一些细节特别想问他，在当初和开发商签订合同的时候，关于违约的条款你们是怎么订立的，当中有没有说你多长时间没有及时缴纳百分之几的房款那么就算是违约，如果说当初的合同当中有这个条款，你现在被开发商要求再交两万元的这样所谓的违约金，那也就是情理中的事情，你找哪个律师帮你打官司都很难，因为法律条文篮球在前，除非最终签订的合同本身就违法在先，它是无效的。由于黄先生现在不愿意和我们做连线，这点非常的遗憾，阳光在线是想全力的帮助每一个人，哪怕你只是有疑惑我们都想帮到，但是你不愿意来配合我们的节目来共同去弄清楚事情的原委的话，那我们帮您的力度就很有限了。这一点我想请现在在关注我们节目的朋友或者是想参与我们节目的朋友都要明白这么一个道理，一个问题自己要去面对而不能是回避，既然有人帮助你了那么就应该拿出当朋友做朋友这样一个态度，起码我们共同坐下来面对面的把问题讲清楚，很可惜今天黄先生不愿意和我们连线，大家就以此为一个例子，将来自己再去办理公积金贷款买房的时候，我们应该避免走怎样的弯路。今天黄先生的问题就摆在这儿了，是不是说我没有办下公积金的贷款，然后我又补交了60%的房款之后，开发商还要求我缴纳违约金这样的做法是合理的吗？下面我们就来连线南宁市住房保障和房产管理局房屋等级和市场交易科副科长黄文喻，黄副科长您好。

黄文喻：您好。

主持人：先说说这个事情为什么有缴纳两万块钱的违约金、保证金，我们在房产交易当中是有这么样的一种做法吗？

黄文喻：首先保证金和违约金具体要看当时黄先生和开发商签订的商品房买卖合同方面的一个约定。

主持人：对，这个因为刚才没有办法连线到黄先生，不知道他有没有这个约定，我想知道如果有这样的约定，比如到期没有缴纳足够的款项的话，开发商这方面按照合同是可以让买房者追究违约金的是吧？这样的规定也不是违反相关法律法规的？

黄文喻：对。

主持人：这个先前签订的合同还是一个格式化的法律保障合同？

黄文喻：合同是双方协商一致以后，双方共同认可以后签署的双方共同履行的这么一个契约，一个合同，所以购房者在订立商品房买卖合同之前，首先应当对自身的条件有充分的了解，像刚才我们了解到黄先生是说他在办理公积金贷款的时候遇到了困难或者是说公积金贷款贷不下来，这种情况下如果他事先能够了解得到，他在签订合同的时候也不会选取这种付款方式，也不会产生后来可能出现的违约了。

主持人：我知道黄先生现在他还是找了律师的，希望通过法律途径挽回这样的损失，但是我不知道黄科长有没有和黄先生沟通过？他原来的合同里头是否有相关的赔偿和违约的条款呢？

黄文喻：是这样的，我们也根据联系方式跟他做了联系，就在节目播出之前我们还跟他联系，但是黄先生就没有透露更多的细节，就是说不上具体合同的那些情况就没有说。

主持人：那我们这样只能抛开黄先生这个具体的个例，我们来谈一谈公积金贷款这个事情。比如我们的合同事先有协商，当中已经讲明白了双方的责任，如果是你的公积金贷款没有贷下来或者是没有完成首付或者是要缴纳各种各样其他的费用，有这样的合同协商在里头，之后开发商要他交一万元保证金和一万元的违约金这个是成立的对吧？因为原来合同里头有这样的协定，并且这样的协定不违反我们国家目前的法律法规对吧？吗这个合同应该是受到法律保护的。那我们再反过头来说前面没有这样的协定，如果现在开发说如果再要求他再交一万元保证金和一万元的违约金这个合理吗？

黄文喻：如果没有约定的话这个要求就不合理了。    

主持人：这个是我们已经很明确的了，这个事情我们可以到这里暂告一个段落，我想了解的是我们用公积金办理住房贷款和买房贷款它有甚么要求吗？具体需要达到什么样的水平我们才能够办理贷款？

黄文喻：因为公积金具体的政策是由公积金中心具体来执行的，一般的条件，我只能讲一般的条件。

主持人：您可以提前说一说，让我们也好提前有一个准备。

黄文喻：首先必须是正常缴交公积金的职工。第二他的贷款符合公积金的用途。第三他本人的收入和缴交情况符合公积金的相关政策，他必须符合这些条件，如果购房人有意向购买这个房子，建议他还是先向公积金中心了解一下，他本人符不符合一些相关贷款的政策，能不能在缴交完首付款以后能够及时的取得公积金贷款。

主持人：您讲的这个是买房者的自身情况，是缴交公积金的职工，并且你用这笔钱是买房子或者是装修房子的。

黄文喻：对，是符合它的贷款的条件，比如说公积金贷款目前是支持，这个职工已经第三次申请公积金购买房子的话，按目前的政策是不支持的。

主持人：明白，你只能两次申请来买房。当然第一次这种性质的一般来讲都相对来讲容易得到一些，还有就是收入和缴费的情况，你是正常的缴费的，和你的收入是相匹配的，这样你才能够办理公积金贷款买房。这是从买房的角度，那从卖房子，比如这个房子有时候可能某些证件不齐全，这个会影响到公积金贷款吗？

黄文喻：从证件齐全这个角度来讲，如果开发商已经取得商品房预售许可证，同时他的建筑工程的进度符合公积金贷款放款的条件，这个本身是没有问题的。

主持人：我们怎么知道它的工程进度？

黄文喻：这个更详细的话可能要向公积金管理部门进一步了解。

主持人：您可能不太了解这个方面，毕竟不是管理这个的。还有一点我碰到有些朋友讲到的开发商没有土地使用证，这样会影响到公积金贷款吗？

黄文喻：就商品房项目来说，他要取得商品房预售许可首先第一条他要有土地使用权证，然后要有规划的手续，再一个要有正常开工建设的手续。第四应该达到一定的项目进度，投资要达到国家法律规定的25%的这么个比例。

主持人：资金也要到位，这样才允许他去预售进行商品妄。

黄文喻：最后他还要明确竣工的日期。

主持人：也就是拿到了预售证明的基本上前期的这些程序和工作他都已经是完成了才能拿到预售证明的，这时候就可以办理公积金的贷款了，所以这都是环环相扣的，如果哪一环出了问题的话，那给后面带来的影响就是很大，你就有些东西永远都办不下来，比如以后的房产证、土地证等等让人很头疼，所以每一步我们都要很仔细，尤其是在一开始签订购买房屋合同的时候，你就要看清各种各样的条款，要做好这种协商的工作，否则后面就会像黄先生这样。现在由于是没有办法直接连线黄先生，无法了解他之前这份合同签订的时候有哪些协商的细节和条款，如果条款当中就像刚才黄文喻副科长讲的你没有办下贷款或者是多长时间没有缴纳够一定的房款之后，我就算你是违约，或者是交保证金，如果有相关的这些条款的话，应该说现在黄先生想打赢官司估计是比较难的一件事情了。你没有缴足够的保证金和违约金的话，开发商是可以把你的房子收回来再重新卖带的吗？

黄文喻：如果合同双方有一方违约，另外一方主张注销合同，他通过一定的程序，把这个合同取消掉了，那么他是可以再跟新的另外购房人签订合同的。

主持人：您讲的意思就是如果这些开发商发现我们买房的人违约了，那我这开发商这方面取消的合同就可以做刚才这个事情了，重新卖掉房子？

黄文喻：那还要看他是不是有这方面的约定。

主持人：前提都是假设他这个合同当中是这样约定好的。这是给大家提个醒了。谢谢来自南宁市住房保障和房产管理局房屋登记和市场交易监管科的副科长黄文喻和我们的联系，再见。

黄文喻：再见。    

主持人：买房是一生的大事，把半辈子的继续拿出来，或者是带各种各样的款项去买房，你还要还银行的利息等等，那么这都是人生的一个大负担，所以当您买房子的时候，第一步就是签订合同的时候千万要小心再小心，你要把它当做是一本世界名著或者是教科书来认真阅读每一个条款，每一个字词句，这个一点都不夸张，我不知道黄先生189****9760的朋友最初和开发商签订合同的时候，有没有这么仔细，是否做了协商，看清了条文了没有，向我们的有关法律专家咨询某些条款，是不是违背了国家的法律等等，这一切都做好之后，我想他不会碰到这样的一个复杂和难堪的局面，当然我也想在节目当中更多的帮一下我们的黄先生，很可惜他自己放弃了这个机会，而现在选择去寻找了律师，但是如果正像我们黄文喻副科长讲到的，之前你那份合同是合法的，并且在当中又协商好的，我们和开发商之间种种的关系的话，那么现在估计律师都很难帮到你，除非这位大律师真的有诡谲的功夫，辩才了得，或者是取得了很多的那种别人想象不到的细节等等，能把死的说成生的，那么他就可能帮到这位黄先生，当然我们希望这种情况出现的时候大家不要惊愕，这也只是个案，因为真正来讲法律是公平的，他对待我们的业主是公平的，对待开发商也应该是公平的。