【时代声音】停车位“只售不租” 业内人士这样说

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习近平总书记说

“问题是时代的声音，

人心是最大的政治。”

每周日21：45播出的《时代声音》栏目就是以总书记的重要讲话精神作为栏目宗旨，坚持问题导向，倾听百姓呼声。

随着社会经济的发展，小汽车已经成了城市家庭的标配，购车门槛越来越低，但拥有车位并不容易，家门口的停车难困扰着众多业主。

南宁市汇东星城三期小区业主向记者展示了一段拍摄于2019年3月16日的手机视频，冲突起因是停车位问题。该小区从2016年交房到2018年年底，一直执行交租金停车的方式，临时停车也可以自由出入，但这种情况在2019年元旦小长假突然发生了改变。业主被告知，车位不再出租，只有购买车位的私家车才能停入小区。在接连几天业主车辆被拦造成道路交通拥堵后，物业做出让步，允许业主按次缴纳停车费后进入小区停车。但谁知，事情并没有就此解决。

业主张先生：“他（物业）给你放进来，完了以后呢，你放进来我就来锁你的车，他是半夜来锁的。”

接二连三地遭遇锁车之后，业主们自发成立了巡逻队，矛盾在3月16日这天进一步激化。

业主张先生：“当时他们在锁车，被我们的业主发现了以后，陆陆续续下来把他们围住，要他们给我们一个说法，他一直不敢承认，物业说不是他们的人。”

这次经过民警协调，物业划出30个车位用于出租，但对于拥有上千户业主的小区来说依旧杯水车薪。时至今日，汇东星城小区的停车位矛盾仍未得到根本解决。

同样的矛盾，近年来在南宁市很多小区频繁上演，有的严重影响了小区居民的正常进出，有的堵塞了小区周围的城市道路，有的甚至引发了物业和业主的肢体冲突，矛盾也愈加尖锐和复杂。

开发商为何“只售不租”？

南宁市香樟林小区建成于2011年底，近年来，因为停车问题爆发矛盾远不止一两回。记者在该小区地下车库看到，虽然车位配比达2:1，但挂着车牌的车位并不多，大部分车位都还空着未售出去。在南宁，不少新建小区都有这样的状况，一边是车库车位大量空余，一边却是业主们想租车位租不到。  

南宁市香樟林小区业主波涛：“一个车位（售价）16万5千（元），他（开发商）出租的话，一个月是350（元），一年4千，十年才是4万，20年才是8万，对吧，（开发商）要多少年才收回利润，所以说他们才急于要把那个（车位）直接卖出去。”

不少业主坦言，他们都知道购买停车位一劳永逸。但目前停车位价格不断水涨船高，买房装修已经把家底掏空，大多数家庭还有几十万的房贷，对着高过车价的车位，要买真的是有心无力了。

华先生从事房产行业多年，他说，停车位在各个小区定价不同，有的甚至差别很大，但从业内角度来看，停车位价格影响因素都是固定的，其中最主要的就是建筑安装成本：“（建安成本）一个是跟土地结构有关，第二个跟深度是有关的，越深就越贵，而且因为它越往下挖，它的地基会越复杂，处理起来的难度会越大，每挖一层的话（成本）估计会差到1000（元/平方米）。”

这位业内人士还透露，在当前的建设周期里，房价受到限制后，住宅与地面上的物业销售，刚刚能覆盖开发前期的开发成本及工程施工过程中的开支。对于开发商来说，真正实现利润的部分，就是销售环节最靠后的商业配套和停车位。而这部分利润，对于支付融资利息和开发商的进一步发展来说至关重要：“从整个销售资金来说，停车位的销售是完完全全属于开发商的纯利润的，所以如果他通过一个周期非常长的方式，打比方说出租，或者说是按照这种临时停靠获得收益的情况下，第一它是跑不赢这个财务成本的，第二个它花太长时间去回收这个成本的话，不利于公司继续去拿地，继续去建设发展和开发。”

如何破解小区内停车难？

业内人士的这番话，让我们似乎看明白了开发商为什么在销售小区停车位上显得那么急不可待。在部分小区，甚至出现不惜采取限停的方式，将业主的车拦在小区门口，激化矛盾，就是要尽快将小区停车位卖出去。然而在停车位的交易市场上，动辄二三十万的价格仍然逼退了不少业主。

2019年5月9日，南宁市司法局召开专家论证会，拟修订2011年实施的《南宁市停车场管理条例》。此次《南宁市停车场管理条例》的修订，新增加的内容就包括了拟通过立法规范小区车位 “只售不租”的行为，明确规定：“居住区按规划要求配建的停车场和停车位，应当首先满足居住区内的业主、物业使用人使用。”“车位、车库尚未出售的，建设单位应当予以出租；车位、车库出租的，应当首先满足业主的需要。”

广西大学法学院副教授余睿：“优先出租给业主来进行使用，我们从导向性的要求上来看的话，我觉得在立法上没有太大的阻碍。”

与此同时，5月23日到6月20日期间，自治区司法厅也就《广西壮族自治区物业管理条例（修订草案征求意见稿）》向社会公开征求意见。修订草案中明确提到：建设单位不得将其所有的车库、车位出售给本物业管理区域以外的其他人。尚未出售的车库、车位，应当出租给业主、房屋使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。

但律师提醒，小区车位的权属性质较为复杂。实际情况中，无产权的公摊车位、人防工程车位、非人防工程地下车位等占小区车位的比例一般不大，占比最大的是产权车位。就上位法《物权法》而言，开发商对权属于自己的车位有自主处置的权利。

广西伟宁律师事务所律师吕相忠：“小区里面的车位是出售还是出租，还是要看这个车位的权属，这个才是最重要的，如果那个车位本来就是属于开发商所有的，那么无论出售还是出租，他是有这个权利的，如果你用其他的规定去限制他的权利，可能你要有相关的依据才行。”

因此，尽管民众对禁止小区车位“只售不租”呼声很高，但自治区及南宁市的两部《条例》中涉及“只售不租”的条款会如何出台，还要看两级人大审议的结果。  

要缓和当前双方尖锐的矛盾，业内人士建议，金融机构可以延长车位贷的贷款年限。另外，现在已经出现车位价值变现的另一种方式，即开发商出让一定时间内的车位使用权，可使业主与开发商的需求同时得到满足。

业内人士华先生：“（开发商）可以把十年作为一个销售使用权，销售给业主，每十年估计一个停车位的租金也就是两三万，那这个时候，其实客户是可以承受，但是他（开发商）通过这样的方式也大规模地回笼一些资金，这样就缓解了很多问题。”

另外，专家也指出，如果停车位问题已经严重影响到小区业主的权益，或者对房价产生影响，可能会促使主管部门出台如限价、限购这样的调控措施，但在当前情况下，对停车位的销售价格进行限制的条件应该还不充分。

广西社科院社会学所所长姚华：“从目前来说，因为小区的停车位这个问题相对来说没有像房价这个问题那么突出，还有一个很重要的原因是各个小区之间停车位的问题是不太一样的，有些小区可能它的停车位相对比较宽裕，然后它的价格可能并没有那么高，当然在某些小区可能这个矛盾会比较地突出，在这种情况下如果要让主管部门出台一个比较严厉的措施，我认为就目前的趋势来说可能还没有到这一步。”

在解决小区停车难问题上，立法规范是根本，政策引导也不应该落下。我们希望政府各有关部门引起足够重视并积极行动起来，从帮助人民群众实现过上更好生活的愿望出发，主动作为，对这一现象“把脉问诊”，多方齐下，助力小区停车难问题的有效解决。

来源：广西新闻频道、广西综合广播