【时代声音】南宁：新房迟迟不动工 退钱遇上“拖延症”

随着城镇化建设快速推进，南宁的三产用地变得炽手可热。2018年10月，一些购房者在南宁市罗文大道购买了名为“可利国际”的三产房。然而一年过去了，房子根本没有动工的迹象，要退钱却是困难重重。

本期《时代声音》关注 “三产房之惑”

可利国际楼盘项目位于南宁市罗文大道，由两家开发商出资建设。腾女士购买了二期E、F号楼的房子。“我问他（销售人员），你们取得相关的证件没有，售楼部的那些工作人员就告诉我说，他们已经有了‘四证’。”

腾女士坦言，买房时她就知道这是三产房，可听说开发商手续齐全，加上每平米价格只要四千元左右，于是她在2018年10月交了14.7万元首付款。双方签订的合作建房合同书上约定：2020年12月31日前房子可交付使用。可是今年腾女士却得知可利国际E、F号楼建设遇阻。

“2019年6月份就听说这个房子有问题，我就叫我爱人过来，就发现工也没动。售楼部的就说已经动工了，他们确实在（工地）那里做了个仪式。”

据了解，南宁高新区管委会今年3月曾发布公告，称四联村可利坡四组可利国际项目未取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，属违法建设。虽然二期用的是四联村可利坡五队的集体土地，但是购房者们不相信尚未动工的二期能如期交房，因此纷纷找到开发商要求退款。

购房者腾女士：“签了这份协议说到2019年10月1日之前，甲方开发商没有办好相关建房手续的话，他就退钱给我。（10月）1日来了，他就说到（10月）8日来退钱，然后现在开发商迟迟不给我们答复。”

为了退款，10月12日下午，几十名购房者和可利国际二期的开发商在项目部又举行了一次协商会议。对于购房者提出的质疑，开发商——广西捌利房地产开发有限公司法定代表人吕先生给出了这样的答复：

“所有的这些总平，包括这些乱七八糟的设计图，已经在9月14日全部递到有关部门了，过完会以后证就可以下来，但是经过‘两会（东博会和峰会）’、国庆这段时间（假期多），所以造成现在这个局面。”

对于购房者们最关注的确切退款时间，吕先生表示目前仍无法给出。

所谓“三产房”是指农村集体土地被征用后，在政府留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地上建造的房屋，因地块性质属于集体所有，不能进行经营性房地产开发，三产用地上的房屋只能取得集体不动产权证，不能办理商品房产权证。虽然不能办理商品房产权证，但是这类三产房项目的销售依然火爆。

今年国庆期间，在柳沙半岛房价每平方米15000元左右的背景下，“柳沙新天地”项目对外打出了每平米5700元的均价，吸引了众多市民抢购。记者来到“柳沙新天地”售楼部看到，开发商柳沙三兴公司写明，这里是该公司的三产综合楼项目。

随后，记者又来到南宁市邕宁区了解情况。在一个名叫锐公馆小区的售楼部，挂满了各种规划许可证、建设许可证，这些证件显示的土地性质属于商服用地，表明这里是一个三产房项目。

置业顾问表示，他们的房子与普通商品房的区别就是少了预售证，但也明确表示，市场上不管是三产房还是回迁安置房，都无法办理不动产权证，消费者购买的只是房子的使用权而已。

“如果我在这合作建房了，我能出售吗？可以，也是转让的，使用权转让。转让使用权？对，就是你把名下的这套转让给他，比如你40年，过了5年，剩下35年，卖给他35年使用权，一样的。”

据了解，目前南宁市在售的三产项目，主要集中在五象、江南、经开、西乡塘、高新等片区，据不完全统计，项目达三十多个有数千套房屋。这些项目一些已经在建设，但不少项目尚未动工就开始对外销售。

南宁：低价诱惑 三产房销售火爆

今年南宁市对三产房的整治力度空前，高新区、邕宁区接连曝光了一批批违法建设的三产房，并直接拆除了几个项目。然而重剑并未重创，三产房市场依然火爆。这背后的原因究竟是什么？ 

2019年4月1日，南宁市高新区官网发布的《高新区农村集体产业项目违法建设情况公告（第一批）》中提及，10个项目涉及违法违规。6月10日，邕宁区也曝光了辖区内第一批“三产”违规项目，14个项目被点名。6月17日，邕宁区发布公告：龙岗五象优居、御江湖畔两个“三产”项目，因未按规划审批建设，要求3日内实施强制拆除。作为业内人士的黄立，对三产房项目一直非常关注。

南宁市众联恒房地产项目管理有限责任公司总经理黄立：“（现在）处罚的主要是针对一些违规性的项目，比如说它超容，以及它的建设没有按照第三产业用房的标准，特别是一些（项目），它是按照住宅的标准来建设的。”

根据相关规定，三产用地上的房产只能取得集体不动产权证。也就是说，三产房不同于商品房、安置房，但也并非小产权房。如今的问题出在了一些开发商违规操作，把合法的三产房操作成了不合法的小产权房。南宁市众联恒房地产项目管理有限责任公司总经理黄立：“很多（开发商）都跟村民或者村委只签了一个合同，就开始圈地建售楼部，就开始收款，这个相对来说就相当于违规操作。”

购买三产房仅享有房屋使用权，购房者是以投资参与项目合作建房的方式获得使用权，与开发商签订的是《合作建房合同》，而不是购房合同，并不具备房屋产权。因此三产房存在无法得证、无法在市场出售、无法落户和无法挂靠学区等风险。

那么，三产房究竟应该由谁来监管呢？广西社科院社会学研究所所长姚华：“进行监管的部门主要是住建部门，毕竟它的性质和我们所说的普通商品住宅或者大产权房是有比较大的区别的，所以它的监管肯定也会变偏弱。”

专家认为主管三产房的应该是住建部门，但记者联系住建部门时，对方却称相关事项应当由南宁市自然资源局出面解释。记者了解到，关于“农村集体经济组织三产用地”的管理，柳州市在2018年已出台相关文件，规定三产地块依法办理土地征收或农用地转为建设用地等手续后，可申请公开交易。那么，南宁市是否会出台类似文件呢？对于三产房，又会有什么样的监管措施呢？南宁市自然资源局相关工作人员回复称，目前他们正在进行相关的调研工作。“我们一个陆副局长带队去杭州、广东、海口调研这个三产用地的一些情况，我们要等他们回来了以后了解情况再说。”

来源：广西新闻频道、广西综合广播