警惕房产销售猫腻：收取未予标明价款属变相涨价

  有房产公司销售人员向购房人虚报价格，额外在标价之外加价，另行收取未予标明的专款价

  我交的12万定金咋从房款中“飞”了？

  消费者在买房时，实际支付的房款和写在合同里的总价款不一致，才发现自己在不知情的情况下，莫名交了一笔“居间服务费”。

  实际上，这正是一些房产公司在利用“阴阳合同”，侵害消费者合法权益。此举既涉嫌变相涨价，又规避了当地调节房价的公共政策，涉嫌偷逃税款，因此不受法律保护。消费者在购房时，也要注意仔细阅读购房合同内容，避免口头约定，也避免糊里糊涂“入坑”。

  一套七八十万元的商品房，“稀里糊涂”被索取8万元至12万元不等的“居间服务费”。日前，长春市消费者协会受理了4宗因购房产生纠纷的投诉。在消协的调查解决下，消费者郭先生等4人，终于从地产公司拿回了被多收取的款项及利息。

  “购买房产是大额消费，但在买房的过程中由于信息不对称等原因，可能会存在各种各样的陷阱。”长春市消协秘书长钟萍说。

  莫名转款给了第三方公司

  2018年10月29日，郭先生在长春某售楼中心订购了一套97平方米的房屋，售楼人员说房屋总价约合87.5万元，单价约0.9万元/平方米。郭先生刷卡交了12万元定金，售楼中心为其开具了没有加盖公章的12万元居间服务费收据。当时，郭先生以为这就是购房定金款的收据。

  次月6日，郭先生到售楼处交了55.91万元首付款，这次开具的是首付房款收据，同时又办理了20万元购房贷款，合计总房款87.5971万元。双方签订了购房合同。

  2019年8月，郭先生去领取房屋发票时，发现发票上房款总价格是75.5万元。地产商财务人员解释，有12万元款项刷卡时转给了第三方代理公司——长春某地产经纪有限公司收取，所以不提供这12万元的购房发票。

  此时，郭先生才注意到购房合同中显示房屋单价0.7808万元/平方米，总价75.5万元。而在购房过程中，销售人员并未提及转给第三方代理公司的款项，购房合同对此也没有明确相关事宜。

  无独有偶，2018年9月22日，裴先生在长春某售楼处看中一套84平方米房屋，销售人员报价0.97万元/平方米。随后，他按照要求交了23.0775万元首付款，并办理了59万元贷款，合计共支付82.0775万元。双方签订的购房合同显示，购房金额为0.875万元/平方米，房屋总价款为74.0775万元，销售商当时开具了两张票据，一张是写有居间服务费的8万元无章收据，另一张是写有首付款15.0775万元，盖有房地产公司公章的收据。

  “为什么合同签订总价款与实际支付有8万元差价？”面对裴先生的疑问，销售人员称，要买房合同只能这么写。

  收取未予标明的价款属变相涨价

  针对几人的投诉案例，钟萍表示，为规范房地产市场秩序，着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱，信息不透明、价格欺诈等问题，国家发展改革委发布了《商品房销售明码标价规定》，吉林省也专门对商品房销售的明码标价问题作出了规定。

  钟萍介绍，商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价公示后，可以自行降价、打折销售，但涨价必须要重新申报备案。

  同时，按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。

  “地产开发有限公司作为出售方向购房者提供相关咨询服务本就是义务，然而，其销售人员向购房人虚报价格，一房两价，额外在商品房标价之外加价，另行收取未予标明的专款价，即居间服务费，实属变相涨价，明显违反了《吉林省商品房销售明码标价实施细则》的相关规定。”钟萍说。

  钟萍告诉记者，楼盘额外收取服务费属于“阴阳合同”，依据合同法第52条规定，超出房款的部分，不在合同之内，不属于双方约定内容，属于单方面强制行为。此举规避了当地调节房价的公共政策，又涉嫌偷逃税款，因此不受法律保护。

  消费者需多方警惕房产销售猫腻

  接到消费者投诉后，长春市消协工作人员联系了地产相关负责人。

  随后，地产公司副总经理来到了长春市消协。他解释，公司近几年将主要精力都放在了开发等前期工作上，商品房销售工作一直委托相关公司。原本以为已经支付销售公司较高的服务费用，同时还约法三章，特别是对房屋销售价格问题做出了不允许迈入红线区的明文规定，否则每个出售房屋将处罚5万元违约赔偿金，但没有想到仍会出现这样的问题。

  “对销售公司做出的违法违规行为，地产公司绝不姑息，也不允许再有同样问题发生在地产公司的开发楼盘中。”这位副总经理表态道。

  钟萍提出建议，要求地产公司要通过调查，将涉及同类问题购买者的一并解决，同时加强企业防控管理机制，避免违法违规、损害消费者合法权益问题再次发生，并希望地产公司能与消协建立纠纷互通解决对接机制，共同努力营造一个消费和谐的市场环境。

  目前，4宗投诉案件所涉及的多收费款项及利息已全部退还到消费者手中。

  针对购房中经常出现的消费纠纷问题，钟萍提示，消费者在购房前一定要了解拟购房屋是否在预售许可范围内，地产“五证”是否齐全，不可盲目交纳包括定金在内的任何款项。

  “为避免开发商在合同上做手脚，签合同时，一定要仔细阅读购房合同内容，特别要注意销售人员宣传信息和承诺内容要全部载入正式合同中，避免口头约定。”钟萍说，“如果碰到采用签订‘阴阳合同’的方式办理交易手续，消费者一定要加以防备并抵制。”

  此外，钟萍特别指出，目前在新房开盘销售过程中，客户所交的筹金或预交的认购款，其实质都属于订金范围，按理开发商应同意客户在没有签认购书的情况下退回，但开发商与客户所签署的法律文件，包括认购书、收据中一般都明确书写为定金，客户无正当事由很难要求退回。

  “消费者在购房中对所交纳的费用及签定的协议等材料要了解清楚，仔细查实并核对票据明细，对名称不符、已交纳费用不符和所签定材料不符等情况，及时指出并更换，避免糊里糊涂‘入坑’。”钟萍说。

  本报记者 柳姗姗