千亿奥园弯道超车：保持适度增长规模 助力业绩再上新台阶

  在楼市的周期性调整和新冠疫情“黑天鹅”之下，中国房地产市场依然有巨大的想象空间，一些公司仍然可以实现跨越式增长。

  中国奥园就是其中的一例。过去4年公司高速增长，年复合增长率达66%，跻身千亿俱乐部。而这对中国奥园来说，只是新的起点，2020年奥园销售目标在2019年的基础上增长12%，保持适度的规模。中国奥园将深耕一、二线城市，进一步提升产品竞争力和运营管理能力。

  中国奥园的底气来自于强大的并购能力、丰厚的土地储备以及旧改资源，再加上公司近年来强攻多元融资渠道，资金实力的增强和成本利率的下降，将助力持续稳健增长，再上新台阶。

  可持续的高增长

  2019年，楼市开始进入了平稳发展的周期，房企规模化降速，年度销售不再像前几年那样动辄翻倍地增长，龙头房企如万科、恒大都进入了个位数的增长区间。

  在这样的市场环境中，中国奥园依然跑赢同业。年内录得合同销售1181亿元，同比增长约29%，跻身全国销售30强，成为35家千亿房企之一。

  盈利能力也与规模相匹配。去年，中国奥园实现营业额约505.3亿元、净利润约52.2亿元、核心净利润约51.2亿元，同比分别增长63%、78%和67%，也是行业少见的高增长。

  2016—2019年，奥园的年复合增长率达到66%，增幅高于行业平均水平。

  细化来看，过去三年更是奥园的关键期，从一家传统型房企转为稳健型房企，奥园过去三年从拿地到开盘周期逐年提速，2017年是8.8个月，2019年缩短到7.5个月，达到了行业标杆级的水平。

  奥园新收购的项目，在当年的开盘率稳步提高，2019年新收购项目55%为实现当年开盘销售。

  与此同时，奥园通过并购与合作快速做大规模。目前，并购已成奥园的关键密码与竞争力，在同行中认同度较高。

  2019年对奥园是至关重要的一年。除了首次跨越千亿，也完成了“布局—聚焦—深耕”三步曲，布局华南、中西部核心区、华东、环渤海区域，由区域性房企成长为全国性规模房企。

  进入2020年，新冠疫情的突然爆发给所有房企都带来了挑战，奥园也不例外。

  在3月25日的业绩会上，管理层透露，2020年销售目标在2019年的基础上增长12%。

  奥园营运总裁马军表示，按照2200亿的可售货值，去化率不低于60%，而公司去年去化率实际水平大概是65%左右，这么做是基于对于当前市场谨慎的考虑，今年受到疫情的影响，制定目标比较保守。

  业绩会之外，市场正在复苏。马军表示，疫情对房企二月份的销售以及三月份的回款造成了一定影响。不过，进入三月份后，国内疫情趋稳，奥园工地和售楼处基本都复工了，客户来访量过去一周达到了过去的70%，预计三月份的销售能接近去年三月份的水平。

  事实上，奥园12%的销售增速相比同行已经不低。在同日的雅居乐业绩会上，管理层透露今年销售目标与去年持平，而龙头恒大的销售目标则为7%左右。

  对于奥园和投资者来说，关注的不仅仅是一年或短期的表现，而是可持续的高增长。

  丰富的土地储备是业绩和利润增长的基础。面对未来，奥园除了加强并购，还积极推进城市更新项目，截至2019年末，拥有逾30个不同阶段的城市更新项目，预计贡献可售货值约2260亿元，其中粤港澳大湾区占89%。

  截至2019年末，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4503万平方米，权益比约79%，总货值约人民币4585亿元，计入城市更新项目后的总货值约人民币6845亿元，为未来增长提供动力。

  谨慎的财务管控

  作为一家成长型房企，奥园深知资金和融资的重要性，在过去几年里，公司资金和财务部门已在着力开拓多元化融资渠道。

  2019年，中国奥园率先打开亚洲美元债券市场，并重启内房三年期美元债公开市场发行，向新加坡主权基金定向发行私募美元债，通过公募及私募形式发行14.5亿美元优先票据；发行人民币15亿元四年期境内公司债；还完成两轮约16亿港元三年期银团贷款。

  2020年以来，市场流动性相对宽松，房企境内外融资窗口开启。奥园也抓住了机会，进行了几笔融资。

  据奥园首席财务官陈志斌介绍，1月份，公司做了第一轮融资，总额是2.3亿美元，利率为4.3%。

  2月17日，中国奥园发行1.88亿美元的一年期内海外短债，票面利率为4.8%；3月2日，又公告发行“AAA”评级境内公司债券，融资规模人民币25.4亿元，票面利率5.5%，年期5年。

  今年是房企的偿债高峰年，主流房企都在为年度的偿债节点做各种准备。奥园也坚持审慎的财务策略，未雨绸缪去做各种安排。

  截至2019年底，奥园长短债之比约为6:4，短债约为400亿，占去40%。但通过几笔融资后，实际上一季度已经偿还永续债人民币100亿，进一步减轻了短债的压力，目前短期比例降到了33%；手持现金约681亿元，足够覆盖短期负债。

  此外，公司净负债率在2019年末达到了74.9%，比2018年有所上涨，主要是因收购百年人寿保险公司支付约33亿元人民币，如果剔除收购保险公司的影响，净负债率大概在66%。

  陈志斌表示，目前的净负债率是可以接受的，未来奥园的净负债率将控制在80%之内。

  克而瑞认为，奥园的融资能力及融资成本优势逐渐凸显。公司年初两笔境内外债券融资发行票息屡创新低，融资优势作为公司的核心竞争力将为公司持续发展提供强劲支撑。

  在强大的收并购、旧改和资金实力基础上，奥园将继续追求相对高速的增长，力争实现逆周期发展、弯道超车。

  管理层透露，公司已经制定了未来三年的发展策略。今年由于疫情的影响，把发展目标定的相对保守和稳健一点，即在2019年的基础上增长12%，保持适度的规模。