【法学汇】居住权制度的价值功能体现在哪里

我国民法典物权编专章规定了居住权制度，民法典第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第368条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。民法典新创居住权制度具有重要的社会意义和法治价值。

党的十九大报告提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”如何落实？其路径及方法有多种，例如，自用自建、合伙集资建房、购买商品房、共有产权房、租房等，再就是借助于居住权制度。利用居住权，一方面可以充分挖掘社会上的住房“存量”，在不增加住宅用地总量的背景下，解决部分人对于住宅的需求，功莫大焉！另一方面，有些居住需求是“临时性”的，如为1年的进修而需要居住他人之屋、为分解家里“暂时”的居住拥挤而需要居住他人之屋等，借助于居住权制度远比通过购买商品房、住宿酒店等方式解决居住问题优越。民法典新创居住权制度有助于落实党和国家的房地产政策。

具有较为特殊关系的人之间在居住方面“互助”，“友情”地帮助需要之人解决居住问题，践行社会主义核心价值观。居住权关系鲜有发生于陌生人之间的，大多设立于具有较为特殊关系的人之间。例如，自己无宅院的长辈居住于晚辈的住宅，离异的配偶一方于其暂无居所时居住于另一方的住房，在甲地学习或工作的年轻人借住在亲属所有的住宅里，等等，这些“栖身者”对一项尽可能稳定的法律地位的需求，其合理性，自无需待说。如此一来，居住权制度既可助力居者有其屋，又加厚“亲朋好友”间的情感，增强社会凝聚力，这正是友善、和谐等社会主义核心价值观的体现和具体落实。

居住权具有不可替代的地位及功能。诚然，有专家、学者认为，婚姻法、继承法上的制度可以解决这些问题，无需创设居住权类型。这难被赞同，因为，在甲地学习或工作的年轻人借住在亲属所有的住宅里以及其他一些情形不在婚姻法、继承法的调整范围之内；即使有些类型处于婚姻法、继承法的“射程”，也难以总能保障被赡养者、被扶养者的居住利益，原因在于，有的继承人把其住房卖与第三人并且完成转移登记，该第三人请求被赡养者、被扶养者退出居住时，这些被赡养者、被扶养者无权对抗该项请求。

居住权制度未必甚至不应再原地踏步不前，完全可以顺应社会生活发展，丰富自己。以上所述均限于生活性居住权。如果我们扩张解释民法典第368条前段但书、第369条后段但书“但是当事人另有约定的除外”，则结论是民法典默许当事人通过约定设立投资性居住权。

➤ 如此解读的理由之一是，生活性居住权似乎只有自然人取得方可符合民法典第366条设计的“满足生活居住的需要”这个目的及功能，法人等团体似乎无借助住宅“以满足生活居住的需要”。不过，如此理解，又与民法典第367条第2款第1项规定居住权合同中的“当事人的……名称……”条款存在逻辑上的障碍，因为自然人的特定化、识别自然人的标识，不是名称而是姓名，只有法人等团体的特定化、识别的标识才叫名称。

➤ 如此解读的理由之二是，民法典第369条后段规定：“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”该但书允许当事人双方通过约定向第三人出租作为居住权客体的住宅，而出租为商业行为，该行为由居住权合同授权实施，可能正是居住权人投资目的的实现方式之一。

➤ 如此解读的理由之三是，社会生活实际需要法律承认投资性居住权，生活性居住权与投资性居住权并非“有你无我”的关系，投资性居住权理论不具有抵触法理的品格。

所谓社会生活实际需要法律承认投资性居住权，常见的例证至少有如下几种：

➤ 在一方出“钱”（投入建设资金），一方出“地”（提供建设用地使用权）的合作建房的场合，合作建房合同因种种原因而未成立、被撤销或被确认为无效，关于出“钱”的一方日后分得多少所建房屋的约定失去法律效力，建成的房屋归属于出“地”（房地权属变动一体原则使然）的一方，出“钱”的一方只有权请求返还本金及相应的利息，这远低于依约分得房屋的价值，非常不公正。用投资性居住权解决此类问题，即由出“钱”的一方在相应的所建房屋之上享有居住权这种他物权，显然相对公平。

➤ 受有关政策的限制，某些身份的自然人、法人、非法人组织不得在某地购房，但确实需用房屋，若承租则受20年期间的限制，居住权制度是解决此类问题的好手段。在这方面有过教训：甲法人受政策限制不得在某地购房，只好与A楼所有权人乙签订了《A楼租赁合同》，约定的租金数额其实都高于购房价款额，租期为20年，但期满时有权优先续租。因该地的房价不断飙升，受利益驱动，《A楼租赁合同》期满时出租人乙坚决拒签续租合同，导致甲损失巨大。如果有居住权制度，甲用其可较长期地占有、使用A楼，就能平衡双方的利益关系。

➤ 买房，所需价款数额过高；承租，要受20年租期的制约，权衡利弊，居住权方式最适合用房人。

在立法论上，以上情形均可由居住权制度解决。在解释论上，若对民法典第366条以下所谓住宅采取宽松的解释，则这些情形可统由居住权制度解决，我们宜如此解释。

所谓生活性居住权与投资性居住权并非“有你无我”的关系，是指两种居住权制度各有其适用的领域，而非重叠于一个适用空间；各自演化出一套规则。这样，两者就不会相互干扰，不会相互混淆。那种以民法典同时确立两种居住权会造成混乱为由反对投资性居住权的意见，是不成立的。

所谓投资性居住权理论不具有抵触法理的品格，是指投资性居住权理论完全可以融入物权种类的理论中，视野延伸，它与民法学说乃至法理学也不存在抵触之处。它符合住宅所有权作为母权可以派生出居住权这个子权的原理，他物权的系列中可有居住权的容身之地。

（作者崔建远、陈杭平分别为清华大学法学院教授、副教授）

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