“不利因素告知”让购房知情权更丰满

  重庆市民小蒋去年5月认购了由重庆某房地产企业开发建设的商品房。据小蒋介绍，购房过程中该公司既没有主动向她出示过该房屋周边不利因素的公示牌，还刻意隐瞒了该房屋周边有一个殡仪馆的重大购房不利因素。近日，小蒋要求退房的诉求在相关部门的协调下得到落实，这得益于重庆探索推行的“购房不利因素告知机制”。（1月31日《工人日报》）

  买房是人生大事，人们在买房时往往对周边环境非常重视，但当前的房屋销售以预售为主，房产商和消费者掌握的信息很不对称，且消费者获得的信息主要来自房产商。一些房产商为了提升销售效率，保持或抬高销售价格，在卖房宣传时净捡着好的说，但对于一些不利因素或负面信息，却有意无意地忽略或隐瞒。等到交房时，消费者才发现房子周边有坟场、垃圾场、殡仪馆、辐射源、污染源等不利因素。这样就很容易引发购房纠纷，且在纠纷处置过程中，消费者也很容易处于被动地位。

  重庆市探索推行的“购房不利因素告知机制”则给房产商念了一道履行告知提示义务的“紧箍咒”。按照制度设计，市场监管部门共梳理出楼盘规划红线内外的37项不利因素，拉出了不利因素清单，要求房产商通过立牌公示、沙盘模型标注等方式，对不利因素以及可能造成的负面影响进行提示告知，并作为购房合同附件，让不利因素告知成为购房合同的一部分，具备契约效力。

  监管部门将不利因素明确纳入房产商的销售告知义务，可以约束房产商全面、准确、透明地宣传楼盘信息，让消费者充分了解楼盘及周边环境信息，购房知情权更加丰满。而购房知情权获得了保障，消费者就可以有效行使自主选择权和监督权。在“购房不利因素告知机制”中，如果房产商再因隐瞒相关不利因素与消费者产生纠纷，消费者就会拥有更多维权主动。当然，如果房产商如实提供了不利因素信息后，消费者依然选择买房，那就是基于消费者的自愿行为而达成的交易。

  实际上，房屋销售合同多为格式合同。“不利因素告知”也是格式合同规则的一部分，《消费者权益保护法》第二十六条规定：经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。《民法典》第四百九十六条也有类似规定。不利因素属于与消费者有重大利害关系的内容，房产商应依法向消费者作出重点告知、提示、说明。

  另外，卖房宣传也属于广告行为，《广告法》明确规定：广告应当真实、合法，不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。从广告角度看，房产商也应全面真实地向消费者披露不利因素。显然，“购房不利因素告知”契合了合同订立需要遵循的自愿、平等、公平、诚实信用、合法等原则。

  “购房不利因素告知”有助于维护消费者的合法权益，也能有效减少购房纠纷。“购房不利因素告知机制”实际上对多方有利，是规范商品房营销的有益探索，具备推广价值。