房企需走出“舒适区” 多卖楼少借债向管理要红利

  王丽新

  “欲望满足的瞬间，即是偿还时刻。”这句话用在过去盲目迅猛跑马圈地的房企身上，颇有警示意味。近日，千亿元级房企蓝光发展深陷债务违约风波，与此前的泰禾集团以及华夏幸福这两家千亿元级房企如出一辙。

  靠债务驱动发展的房地产行业，“冰冻三尺”非一日之寒。过去这么多年，从某头部房企一年收入2亿元到动辄一个月卖上数百亿元销售额，最主要是靠高融资、高负债、高杠杆来推动。在这其中，融资性现金流一直扮演着非常重要的角色。

  据公开数据显示，2021年房企到期债券规模预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿元大关。

  且不说境内债务利息支出较高，大型房企掌舵人每天早上醒来，头上顶的都是几亿元的利息支出账单，境外债务还有人民币汇率变动带来的汇兑损失。即便是头部房企，每年汇兑损失都是数亿元量级的，这对毛利率水平持续下行的房地产行业来说，是进一步侵蚀利润空间，亦影响大小股东的分红收益。

  “今年融资性现金流的总额已经比去年下降。”6月5日，阳光城集团执行副总裁吴建斌在一次内部授课中表示，所以改变企业最核心的就是经营性现金流，多卖楼，处置低效资产，包括酒店、商业、工业等。

  这句话的背后，意味着不管是打折卖房，还是处置资产，包括引入战投，都是房企强化现金流的标准动作。换言之，融资性现金流受阻，为避免债务违约造成企业无法运转或破产，房企不得不在“生存大考”下进行自救。当然，这是实力较弱房企要面临的问题，但对那些尚无需担忧生存的房企来说，这无疑是警示，比如不能再一味追求规模而错失“降本增效”寻求高质量发展的路径与机会。

  或许，把负债降到合理水平仍需一些时间，但摆在很多房企当下的经营逻辑是，需要走出过往高负债驱动发展的“舒适区”，需要改变经营理念，创新商业模式。“三道红线”管钱、“两集中”控地之下，房企要习惯于迈向赚小钱但要健康发展的阶段。

  总而言之，在新旧行业规则交替之际，规模不再为王，现金流和利润才是王道。房企需多卖楼、少借债，踏踏实实向制造业学习，从过去由融资来推动，变成经营推动。放下售楼小姐过去等着买房人上门抢房的“傲娇”，要通过劳动挣加工制造和服务的钱，从现在起，房地产行业已迈入向管理要红利的时代。