换租客需求提前释放 租赁市场将迎旺季周期

中国证券报记者走访北京地区租房市场发现，近日租房市场明显活跃，高校毕业季即将到来，刺激部分有换租需求的租客有意避开高峰、提前释放需求。

“目前这个节点，宁愿提前找房，损失几天租金，也不想在旺季和毕业生抢房源。上班族和待业学生族抢房源，时间成本不划算。”一换租客对中国证券报记者表示。

旺季周期将至

“随着高校毕业季到来，每年6月底到8月初都是传统租赁旺季。”在北京天通苑片区从事租赁行业十年之久的经纪人李蒙对中国证券报记者表示，“目前这个节点属于旺季预热阶段，有的毕业生答辩完后，提前开始找房子，释放了一部分刚需，带动一些低价位房源的成交。此外，随着上一年毕业季集中签订的租房合同陆续到期，续签及换租引发的需求持续增加，带动租房市场活跃度提升。”

李蒙介绍，目前，北京地区优质房源整体较为充足。月租金在2000元左右、装修较好的卧室，价格相比3月上涨了200元左右。而装修一般的房源，租金价格相比3月整体没有发生变化。“主要还是看装修和房源的整洁度。”李蒙指出。

“旺季并不代表房源就少了。旺季的时候反而房源很多，不然没有那么多的成交量。”李蒙向中国证券报记者表示，“旺季成交速度很快，看房效率必须提高。目前这个节点，租房客看完房可以犹豫几天再做决定，房子可能还在。但如果旺季来了之后，一天之内房子就可能被别人看上租走了。”

“目前这个节点，一年以上的长租客户比较受中介欢迎，议价能力也比较强。如果房源装修一般，每套月租可能有100元-200元的议价空间。但如果是短租，可能还会被中介和房东加价。因为目前这个节点，短租客户到期后，一般不会赶上租房旺季，房子会砸在中介和房东手里，有长时间租不出去的风险。”李蒙进一步解释称。

租金温和上涨

诸葛找房监测数据显示，5月，全国大中城市租金挂牌均价为34.9元/平方米/月，环比上涨0.78%，较上月扩大0.42个百分点，同比下降0.61%。进入2021年，随着疫情对经济的影响逐渐消散，以及临近毕业季，租赁市场持续回温，租金水平连续4个月上涨，但仍未恢复到疫情前水平。

分城市等级看，一线城市平均租金为91.35元/平方米/月，环比上涨2.22%，同比下跌1.44%。上海、北京、深圳一线城市人口流入量增加叠加毕业季租房需求激增，导致租赁市场活跃度较高，5月租金环比涨幅分别为2.46%、2.88%和1.3%。

二线城市平均租金为34元/平方米/月，环比上涨0.71%，同比下跌2.6%。三四线城市平均租金为26.37元/平方米/月，环比上涨0.21%，同比上涨0.57%。

机构普遍预计，接下来几个月这一态势将会延续，租赁市场将会迎来成交小高峰，租金水平也有一定的上涨空间。

供给有望增加

日前，国家发展改革委关于印发《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法》（简称《办法》），明确支持人口净流入大城市中符合条件的保障性租赁住房建设，推动解决符合条件的无房新市民、青年人等群体的住房困难问题，优先满足从事基本公共服务群体租赁住房需求，促进有能力在城镇稳定就业生活的常住人口有序实现市民化。支持人口净流入的大城市新建、改建保障性租赁住房及其配套基础设施建设，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

《办法》中提到的保障性租赁住房主要包括，利用集体建设用地建设的保障性租赁住房；企事业单位利用自有闲置土地建设的保障性租赁住房；利用产业园区配套用地建设的保障性租赁住房；利用存量闲置房屋建设的保障性租赁住房；适当利用新供应国有建设用地建设的保障性租赁住房；其他形式的保障性租赁住房。定向增加大城市小户型、低租金房屋，缓解供给不足的问题。

机构分析认为，第七次全国人口普查结果表明，2020年我国有3.76亿流动人口，由于普遍收入较低，租赁需求主要以小户型、低租金为主，而市场供给的主体是60平方米至90平方米、租金3000元以上的两居室，保障性租赁住房供给更少，导致这类人群面临住房条件较差、寻找合适房源困难的问题，尤其是维持城市运行必不可缺的从事基本公共服务的群体。通过计划性地投入财政资金资源，重点解决新市民、年轻人的住房困难，优先满足从事基本公共服务群体租赁住房需求，确保其在城市中能够安居乐业。

业内人士指出，支持社会主体参与保障性租赁住房供给，发挥政府资金的杠杆作用。保障性租赁住房主要是政府通过补贴或政策优惠的方式引导市场建设运营，成本和租金相对较低。通过政府引导、社会主体参与的方式，能够有效扩大保障性租赁住房的供给。未来我国的保障性租赁住房的房源供给，也将逐步由政府供给转为多元化主体供给，以形成成熟的住房租赁市场。《办法》支持纳入城市年度建设计划的集体建设用地、企事业单位闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋以及国有建设用地等建设保障房项目，提出应发挥中央预算内投资在外溢性强、社会效益高领域的引导和撬动作用，激发全社会投资活力，未来房企以及各类企事业单位等将更大程度参与其中，加速扩大保障性租赁房源的供给，缓解大城市住房问题。