人民楼视丨房企中报观察：要让“担子”变轻 也要“果子”更甜

房企“三线四档”、房地产贷款集中度管理、土地供地“两集中”……进入8月，在经历密集、精细的调控之后，上市房企正式进入中报密集披露期。

监管的不断加码，对整个行业的发展都有较为深远的影响。有专家认为，传统的房地产周期与开发运营模式已不能完全适应当下的市场环境。上市房企中报的密集披露，也为政策落地后的市场调整情况提供了重要的观察窗口。

从中报业绩看，2021年上半年，行业整体业绩保持稳定，房企“降负债”成效明显。

据choice数据显示，截至8月31日，在A股上市的117家房地产开发企业均已披露业绩中报。从净利润来看，有91家企业实现盈利，占比77.7%。其中，24家净利润突破10亿元，万科、保利、绿地三家房企净利润均破100亿元，分别实现超161亿元、146亿元、109亿元。

多位专家表示，在行业马太效应不断加剧的情况下，不同规模房企的发展目标和需求将面临分化。在政策影响下，房企仍需转变底层逻辑，用高质量、可持续的发展代替对规模的执着，在传统行业效能见顶前，布局寻求新突破。

行业“降负”成效明显

2020年8月，住建部、人民银行召开重点房地产企业座谈会， 12家房企出席会议。会后，关于“三道红线”的信息在网上迅速发酵。一年后，官方在2021年7月首次对“三道红线”进行明确，即“三线四档”，这无疑是给身患“三高”的部分房企亮出了“红牌”。

过去的一年，在政策对房企杠杆监管的强加码下，不少房企通过卖项目、分拆物业上市等方法，缓解流动性压力。亦有的拿地又退地，或向金融机构争取债务展期，想方设法降低杠杆比例，让债务回归合理区间。

从数据上看，一年来行业整体“降负”较为明显。根据贝壳研究院统计，2020年100家上市房企中40家相较2019年成功实现降档，降档率达到40%，零踩线的房企数量从2019年17家跃升至2020年的29家。

从今年中报看，“降负”仍在继续。数据显示，在目前统计的79家已发报房企中，有71家保持档位不变，占比近90%；万科、绿地、雅居乐、祥生、佳兆业5家房企下降一档，另有京投发展、上实发展、蓝光三家房企出现档位上升情况。

当然，“降杠杆”关系到房地产行业的长期稳健发展，并非逞一时之快。与房企的快速降档相对应，房企债务违约事件频发也引发业界对其安全性的关注。

相关数据统计，2020年房地产违约债券余额占全市场比重由4%以下提升至8%，金额从2019年的67亿元，提升至2020年的203亿元。进入2021年后，房企违约情况进一步加剧。截至8月初，房地产违约债券余额已达到468亿元的历史最高值，占全市场债券违约余额的29%。

“ ‘快速’其实是把双刃剑，投放在更长的维度中，降档的结果是短期的，而降档的质量是长期的。当前阶段更加考验房企对安全性和稳定性的把控，房企需正确理解监管政策的实际目的，追求持久稳定的发展方向。” 贝壳研究院高级分析师潘浩表示。

房企拿地更趋谨慎

今年，是土地市场“双集中”供地政策施行的第一年。从拿地数据上看，各规模房企均不约而同选择放慢脚步，拿地态度更趋谨慎。提高现金流，成为当下众多房企应对风险的重要举措。

雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林在今年业绩会上坦言，现在的确是“现金为王”的时期，雅居乐将会“优中选优”，未来3年会在各方面更加审慎。

今年上半年，绿地拿地总量较去年同期有所下降，累计新获取项目34个，权益土地面积259万平方米，权益计容建筑面积571万平方米。绿地在中报中表示，今年绿地更加突出“现金流回正快”等要求，更加注重项目的质量和效益。

业内专家认为，叠加房企“三线四档”、银行金融机构“两集中”等调控影响，房企对土地市场的审慎态度或成为未来的长期趋势。

贝壳研究院策略分析师刘婧姝表示，2021年上半年正处各项政策的关键适应阶段，TOP50头部房企面对资金压力选择开源节流，加速出货的同时缩减土地市场的开销，住宅用地成交面积缩减近两成。同时，房企取地愈加谨慎，更加倾向于“小而精”，聚焦长三角和粤港澳等热点区域和热点城市降低未来销售风险。

上半年拿地收缩，是否会影响下半年新房市场的销售情况？刘婧姝表示，上半年取地量缩减情况叠加调控政策加码，下半年新房市场销售面积下滑将是大概率事件，新房市场销售额亦会有所收缩。

“通常情况下，房企受结算影响，报表存在一定滞后性。今年调控对房企业绩的综合影响，将在2021年报发布时更为明显。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

“开源节流”仍是行业长期课题

可以看到，在调控加码的持续引导下，房地产行业变革的步伐正在加速，过去粗暴高利的发展模式已一去不复返。

有观点认为，在政策影响下，房企需从底层逻辑上需要发生转变，用高质量的发展代替对规模的执着。在行业马太效应不断加剧下，头部房企的压力主要来自于如何高质量发展，中小型房企则更多面临突破和生存压力。

以卧龙地产为例，根据其中报显示，上半年，卧龙地产新开工面积14.58万平方米，竣工面积14.24万平方米。土地面积则无新增。

李宇嘉认为，在改善性需求崛起的情况下，部分企业因前期过快扩张、弯道超车，造成债务的大规模的累积。这种模式在当前拿地和融资集中化的环境中将更容易受到风险的冲击。而资金情况相对较好的企业，则可能会在当前形式下获得更多市场机会。

在这一趋势下，越来越多的房地产企业已转变经营思路。近期，就有房企变被动为主动，对外公开表外债务融资，应对行业“变速”风险。

一直以来，具有隐性债务属性的表外负债成为行业较大的风险隐患。在8月23日正荣地产举行的2021年中期业绩发布会上，正荣高管团队主动公布其表外负债情况，成为行业内首家主动披露表外负债的房企。

对于头部企业来讲，降本、提质与增效同样是需要长期关注的重要课题。保利中报提出，面对行业不确定性增加、资金面承压、利润率下行等风险，将进一步加强资金回笼，持续优化资产负债结构，提升产品效能、强化成本管控，提升运营效率。

潘浩表示，房企产市场规则不断规范，更加考验房企的高质量发展模式，而高质量中更为重要的是企业盈利模式的可持续性。“近年来，和房企相关的持有型租赁市场、物业管理市场、养老市场、城市更新以及数字化领域等都存在一定的市场机会。房企要在未来传统行业规模和效能见顶之前，布局新的可持续增长点。”