2022年楼市定调：加强调控，必须稳！

  2021年，堪称中国楼市的大转折之年。上半年还是万人抢房、房价上涨的热潮，下半年却是房企暴雷、房价下行屡见不鲜。

  2022年1月20日20时，新华社播发了1月19日国务院第六次全体会议新闻通稿，针对2022年经济基调，官方发声“必须稳”！

  “房住不炒”是楼市风向标，加强房地产调控放首位

  1月19日举行的国务院第六次全体会议明确指出，继续做好“六稳”“六保”工作，深化改革开放，加强跨周期调节，明显加大宏观政策实施力度，推出更多有利于提振有效需求、加强供给保障、稳定市场预期的实招硬招，统筹发展和安全，有效防范化解风险，着力稳定宏观经济大盘，实现比较充分就业，保持经济运行在合理区间。

  在同一天，全国住房和城乡建设工作会议也对2022年住房工作进行部署。从部署的内容，基本上就可以看出这一年的工作侧重点。住建部提出2022年8项工作内容，主要包括调控、供给侧改革、城市更新、乡村建设、碳中和等。值得一提的是，“加强房地产市场调控”放在第一的位置。

  同时也明确表示，必须充分释放居民住房需求、新型城市基础设施建设投资需求潜力，同步推动扩内需、转方式、调结构，促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长；坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，持续整治规范房地产市场秩序；健全住房公积金缴存、使用、管理和运行机制。

  对去年大家担心的房企暴雷，相关部门已经陆续出台解决方案，现在再发“定心丸”，而宽松的货币政策和开年房贷利率直降也让房贷成本有望更低。

   1月各地出台调控政策超66次,以公积金等支持性政策为主

  中央确定政策基调后，各地政府也迅速做出响应。据中原地产研究中心2月5日发布的数据显示，2022年1月，各地出台的房地产相关政策超过66次，其中多以公积金贷款政策宽松、人才租购房补贴等支持性政策为主。这是多月来中国房地产相关政策出台最为密集的时段，比2021年1月份上涨57%。这些相关调控政策均配合“稳楼市”的政策方向，主要有三大特征：

  一是多地重申“房住不炒”，坚持稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”目标，“加强房地产市场调控”放在第一的位置；二是信贷政策逐渐缓和，推动预期走稳，多地房贷放款明显加快；三是地方频出稳楼市政策，公积金、购房补贴等政策力度加大。

  如，1月18日，四川省自贡市住房公积金管理中心发布新政，其中提及放宽住房套数认定，实行“只认贷不认房”。既无住房公积金贷款记录又无尚未完清的住房商业贷款，按首套房贷款政策执行。中泰证券研报统计，截至1月23日，株洲、南宁、保定、玉林、马鞍山等18个城市或市区出台房地产相关支持政策，主要措施包括提供人才或三孩家庭购房补助、放宽落户限制、下调公积金首付比例。除此之外，各地还一步明确“保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求”。

  业内人士分析，政策只维护两类合理的住房需求：刚性需求，改善型住房需求。刚需与投资、炒房的区别化对待，未来会长期存在。在房贷利率上，首套与二套的首付比例、加成点数，乃至放款周期，都会存在明显差异。未来在房地产税上，刚需或有免征面积，而多套房或许会有累进税制，炒房团则会面临政策的持续高压。

  南宁积极响应：贷款利率下调，适当降低二套房贷首付比例

  南宁也积极出台了响应中央的楼市政策。1月25日上午，南宁市十五届人大二次会议在南宁人民会堂开幕。政府工作报告中针对房地产提出了三大新动向，可谓是让南宁楼市有了回暖的迹象。

  第一，“保障房地产开发企业的正常融资需求”，这对于保证2022年建设项目稳健推进，提振市场信心起了极大作用。这两年，“三道红线”的出台，销售下行让许多房企处于暴雷边缘，工程质量差、延期交付、烂尾、欠薪等问题严重影响了社会稳健发展。

  第二，“优化公积金贷款发放流程，提高公积金贷款额度”。1月17日，南宁住房公积金管理中心发布《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则（征求意见稿）》，首套房公积金贷款的最高额度为70万元，第二套房公积金贷款的最高额度为60万元。并将贷款对象范围增加到6个城市：南宁市、北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市。该细则将于2022年3月1日起施行，有效期5年。

  第三，“推动优化差别化信贷政策和适当降低二套房贷款首付比例”。虽然政策没有具体说明二套房贷首付比例降低幅度，但据业内人士分析，按照原来首套20%、二套40%，大概率会调整至30%左右。值得注意的是，是“适当”降低二套房贷首付比例，可能是有条件限制，或是针对特定人群。除此之外，5年期以上LPR下调至4.6%，南宁不少银行房贷利率均有所调整，大部分银行首套利率从原先的6.1%降至5.95%左右，二套则降至6.15%左右；别小看这微小的浮动，对于购房者来说，省下的可是真金白银，实打实地降低买房成本。

  在稳增长的情况下，2022年楼市调控或许不会有再度加码，反而还会有进一步的利好。今年宽松货币、稳健市场是主流，政策“放水”之下，依然还是持有优质资产的关键一年，尤其对于刚需和改善，今年楼市政策利好都会倾斜给到这批人。首套也好，置换也好，一定要把握这个非常难得的时机。（罗颢）