2022年楼市定调:加强调控,必须稳!

房产|来源:南宁晚报2022-02-11 11:41:05|网络编辑:夏汝

  2021年,堪称中国楼市的大转折之年。上半年还是万人抢房、房价上涨的热潮,下半年却是房企暴雷、房价下行屡见不鲜。

  2022年1月20日20时,新华社播发了1月19日国务院第六次全体会议新闻通稿,针对2022年经济基调,官方发声“必须稳”!

  “房住不炒”是楼市风向标,加强房地产调控放首位

  1月19日举行的国务院第六次全体会议明确指出,继续做好“六稳”“六保”工作,深化改革开放,加强跨周期调节,明显加大宏观政策实施力度,推出更多有利于提振有效需求、加强供给保障、稳定市场预期的实招硬招,统筹发展和安全,有效防范化解风险,着力稳定宏观经济大盘,实现比较充分就业,保持经济运行在合理区间。

  在同一天,全国住房和城乡建设工作会议也对2022年住房工作进行部署。从部署的内容,基本上就可以看出这一年的工作侧重点。住建部提出2022年8项工作内容,主要包括调控、供给侧改革、城市更新、乡村建设、碳中和等。值得一提的是,“加强房地产市场调控”放在第一的位置。

  同时也明确表示,必须充分释放居民住房需求、新型城市基础设施建设投资需求潜力,同步推动扩内需、转方式、调结构,促进经济实现质的稳步提升和量的合理增长;坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险,持续整治规范房地产市场秩序;健全住房公积金缴存、使用、管理和运行机制。

  对去年大家担心的房企暴雷,相关部门已经陆续出台解决方案,现在再发“定心丸”,而宽松的货币政策和开年房贷利率直降也让房贷成本有望更低。

   1月各地出台调控政策超66次,以公积金等支持性政策为主

  中央确定政策基调后,各地政府也迅速做出响应。据中原地产研究中心2月5日发布的数据显示,2022年1月,各地出台的房地产相关政策超过66次,其中多以公积金贷款政策宽松、人才租购房补贴等支持性政策为主。这是多月来中国房地产相关政策出台最为密集的时段,比2021年1月份上涨57%。这些相关调控政策均配合“稳楼市”的政策方向,主要有三大特征:

  一是多地重申“房住不炒”,坚持稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”目标,“加强房地产市场调控”放在第一的位置;二是信贷政策逐渐缓和,推动预期走稳,多地房贷放款明显加快;三是地方频出稳楼市政策,公积金、购房补贴等政策力度加大。

  如,1月18日,四川省自贡市住房公积金管理中心发布新政,其中提及放宽住房套数认定,实行“只认贷不认房”。既无住房公积金贷款记录又无尚未完清的住房商业贷款,按首套房贷款政策执行。中泰证券研报统计,截至1月23日,株洲、南宁、保定、玉林、马鞍山等18个城市或市区出台房地产相关支持政策,主要措施包括提供人才或三孩家庭购房补助、放宽落户限制、下调公积金首付比例。除此之外,各地还一步明确“保障刚性住房需求,满足合理的改善性住房需求”。

  业内人士分析,政策只维护两类合理的住房需求:刚性需求,改善型住房需求。刚需与投资、炒房的区别化对待,未来会长期存在。在房贷利率上,首套与二套的首付比例、加成点数,乃至放款周期,都会存在明显差异。未来在房地产税上,刚需或有免征面积,而多套房或许会有累进税制,炒房团则会面临政策的持续高压。

  南宁积极响应:贷款利率下调,适当降低二套房贷首付比例

  南宁也积极出台了响应中央的楼市政策。1月25日上午,南宁市十五届人大二次会议在南宁人民会堂开幕。政府工作报告中针对房地产提出了三大新动向,可谓是让南宁楼市有了回暖的迹象。

  第一,“保障房地产开发企业的正常融资需求”,这对于保证2022年建设项目稳健推进,提振市场信心起了极大作用。这两年,“三道红线”的出台,销售下行让许多房企处于暴雷边缘,工程质量差、延期交付、烂尾、欠薪等问题严重影响了社会稳健发展。

  第二,“优化公积金贷款发放流程,提高公积金贷款额度”。1月17日,南宁住房公积金管理中心发布《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则(征求意见稿)》,首套房公积金贷款的最高额度为70万元,第二套房公积金贷款的最高额度为60万元。并将贷款对象范围增加到6个城市:南宁市、北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市。该细则将于2022年3月1日起施行,有效期5年。

  第三,“推动优化差别化信贷政策和适当降低二套房贷款首付比例”。虽然政策没有具体说明二套房贷首付比例降低幅度,但据业内人士分析,按照原来首套20%、二套40%,大概率会调整至30%左右。值得注意的是,是“适当”降低二套房贷首付比例,可能是有条件限制,或是针对特定人群。除此之外,5年期以上LPR下调至4.6%,南宁不少银行房贷利率均有所调整,大部分银行首套利率从原先的6.1%降至5.95%左右,二套则降至6.15%左右;别小看这微小的浮动,对于购房者来说,省下的可是真金白银,实打实地降低买房成本。

  在稳增长的情况下,2022年楼市调控或许不会有再度加码,反而还会有进一步的利好。今年宽松货币、稳健市场是主流,政策“放水”之下,依然还是持有优质资产的关键一年,尤其对于刚需和改善,今年楼市政策利好都会倾斜给到这批人。首套也好,置换也好,一定要把握这个非常难得的时机。(罗颢)

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