热点二线城市首批土拍表现分化明显

  年度首批土拍，是未来房地产市场的重要晴雨表，尤其在二线城市层面，众房企是否状态在线，也是主要阵地的直接反映。截至目前，福州、青岛、合肥热门二线城市均完成了年度第一轮土拍，表现分化明显，不温不火之外，依然会在一些地区看到明显的强复苏信号。

  福州：不温不火 厦门建发成最大“赢家”

  3月的福州暖意融融，土拍市场却不温不火。

  3月16日上午，福州举行了2022年首轮集中供地拍卖。原计划出让6区18幅地块，用地面积56公顷，总建筑面积120平方米，起拍总价164.35亿元。最终以出让12宗地块，揽金66.3亿元收官，其中三幅现场撤牌，三幅流拍，八幅底价成交，两幅溢价成交，两幅地块到达最高限价+摇号成交，整体溢价率仅为4.2%，比去年第三轮小幅提升了1.1个百分点。

  拍卖规则依旧延续去年“限地价、限房价、摇号”等方式”，2022-02号至15号地块采用“限地价、摇号”方式拍卖出让，2022-01号地块采用“限地价、竞首期付款比例、摇号”方式出让。

  事实上，本次福州出让土地中，不乏优质地块，9宗地块位于晋安区，且大部分集中于二环和三环，其中，晋安湖旁的两幅地块最受关注，销售指导价破4.5万元/平方米大关，但由于无人报名导致流拍。此外，地块面积在百亩左右的几宗土地，由于资金较高，集体遇冷。

  值得关注的是，此轮参拍房企中，除中海、保利等少数品牌房企外，福州新区开发、福州城投、城乡建总等福州本土国企占将近八成，深耕福建的厦门建发却成为此次土拍的最大“赢家”， 以29.69亿元斩获晋安、仓山2宗热门地块。

  据悉，晋安地块位于位于晋安区秀峰路西侧、山前路北侧，地铁秀山站3号出入口，占地面积为12.18亩。7家房企经过3轮厮杀进入摇号环节，厦门建发以最高限价2.35亿，摇号方式竞得，楼面价17022元/平，溢价率14.63%。

  另一宗为此次竞买热度最高的金山绿轴地块，其有股市中的避险板块之称，该地块位于金环路以北、金康路以东，出让面积61.56亩，形状方正，南、北、西三侧皆临近道路，厦门建发以27.34亿元竞得该地块，楼面价约22205元/平，溢价率为10.95%。

  与福州土拍市场一样遇冷的是福州房价，福州的统计局数据显示，2月，新房房价环比上涨了0.3%，二手房房价环比下跌了0.4%，连续下跌6个月。三月第二周普通住宅环比下跌了6%，仅为23243元/㎡，跌破两万四。

  克尔瑞分析认为，在资金环境未本质改善、房地产市场降温的大背景之下，房企的现金流依旧十分紧张，拿地的积极性并未被充分调动，尤其是民营房企仍处于偿债高峰，根本无暇拿地。

  青岛：量少质平 城阳一宗地受热捧

  与福州的不温不火相比，青岛首场集中土拍更显波澜不惊。

  3月18日，青岛首批集中供地拉开帷幕。青岛供应16宗地，成交15宗，共揽金29.32亿元，总占地约33.34万平方米，总建面约76.64万平方米，其中商住地11宗，综合用地4宗。12宗地底价成交，城阳、西海岸新区等3宗地溢价成交，城阳亚洲杯4号地溢价率最高，为13.44%，平均溢价率为2%。

  本次土拍可以用“量少质平”来形容，地块集中在城阳区、西海岸新区、即墨区三区，市南、市北李沧、崂山均无地块供应，这意味着今年青岛首批次供地传统主城区无地块成交，近郊成为此次土拍的“主战场”。

  值得一提的是，青岛今年计划进行四批次的集中土地出让，本次采用限地价，地价触顶进入竞品质阶段，竞品质得分相同进行摇号的竞价方式。

  本次成功竞得地块的公司有：瑞源、中交海发、青岛珠山书画院、青岛董家口置业、青岛西海岸国华开发建设有限公司、青岛富群房地产开发有限公司、烟台融发汇科置业有限公司等公司，除红石路东地块、水城路东两宗地块有溢价外，其他全部底价成交。

  城阳的一宗地块掀起了此次供地的一次小高峰。银丰和青铁＆开投的联合体对这宗地块展开激烈争夺，经过35轮叫价，最终被青铁＆城阳开投的联合体以13.44%的溢价率竞得。此地块位于亚洲杯足球场旁，城阳区城阳街道靖城路西、礼阳路北，占地面积38098平方米，为城镇住宅、零售商业、旅馆用地。

  据悉，亚洲杯场地旁地块此前因“建1.6万平方米酒店”“耗费成本较高”以及“2023年酒店交付使用的时限”等要求而流拍。此次竞拍酒店依旧需要配建，但并未提出交付时限要求，且2023年亚洲杯足球赛事将办，周边大量住宅新房空缺，其热度可见一斑。 数据显示，2021年下半年以来，青岛的楼市成交明显遇冷，楼市成交规模下滑趋势明显，1-2月累计成交规模同比降幅达23%，截至2022年2月底，青岛商品住宅库存消化周期接近22个月，整体去化压力极大。而作为此次供地主力的黄岛区，住宅去化周期已经高达24个月，明显处于供过于求的状态。

  业内人士分析认为，青岛首轮集中供地对市场的试探意味较为明显，不仅供应规模较去年任意批次大幅缩减，供地质量也明显下滑，目前来看，开发商还在观察市场，预计第二批次集中供地时可能会有一些重量级地块入市，也将增加许多新看点。

  合肥：土拍熔断 一块地吸引23家房企

  合肥2022年第一拍烧旺了整个土地市场的“第一把火”。

  3月17日开始的合肥土拍现场，30幅涉宅地块中共有15幅地块进入最高限价+竞品质阶段，优质地块进入竞品质的房企超过20家，人气最高滨科城BK202204号地块甚至吸引了23家企业参与竞品质，其中不少地块秒进入竞品质阶段，可见火爆程度。

  土拍吸引了近40家房企参加，不仅有保利，华润，中海等品牌房企，还出现了省内的邦泰，徽创，新华等众多民企参与，甚至出现了越秀，杭州大家，泽信等新面孔。

  业内人士认为，合肥本次集中供地的火爆情景主要源于合肥市政府土地出让的诚意。合肥对参拍门槛和拿地成本上均做出了调整，优化了竞价规则，采用达到中止价后进入“竞品质”的竞价政策，同时降低保障性住房配建比例、减少捆绑配建地块的数量。此外，政府几乎拿几乎最好的地块，如稀缺的滨湖，经开地块。

  经济、产业、人口等综合实力强也是合肥市场被看好的一个因素。公开资料显示，合肥2021年GDP增长9.1%，全国万亿GDP 城市中排行第一，超过全国平均增速，常住人口逼近1000万人，新增人口在长三角城市中排名第三。集成电路、新能源汽车等高新制造业也是合肥发展强有力的支撑。

  合肥土拍的火爆给萎靡的市场注入了一针强心剂，接下来，杭州、武汉、厦门等热门城市将陆续迎来第一波集中供地。业内人士认为在近期利好政策的刺激下，若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善，信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升。