稳主业求变革 “寒冬”之后房企“期待春天”

年报季已过大半，多数房企已经交出了2021年的成绩单。在这一轮年报发布中，“寒冬”成为很多房企对过去一年的注解，不少企业增速减缓，甚至出现营收负增长、利润下滑等情况。

经历了阵痛期，对于未来，“稳”字是行业普遍的追求，而面临新形势，增长的考验将大于以往，探索新的业绩增长通道、寻找新发展模式仍是房企的重要任务。

规模增速下降 百强房企增速首次低于全国水平

“房地产行业是支柱产业，是永续产业，是周期性行业，周期性行业意味着它一定有春夏秋冬，我们现在只不过是冬天。”旭辉控股董事局主席林中在业绩发布会上这样表述。如其所言，在行业变革期，房企增长已经明显“降速”。

中指研究院发布的《2022中国房地产百强企业研究报告》显示，2021年全国商品房销售额为18.2万亿元，百强企业实现销售总额90802亿元，同比增长3.9%。值得注意的是，这是百强房企增速首次低于全国增速，差额为0.9个百分点。

销售规模也是房企年报的重要看点之一。整体来看，2021年大部分上市房企签约销售额较2020年有所增长。但不容忽视的是，房企签约销售额增速出现放缓，绿城、龙湖等年度“优等生”规模增速也有了一定程度的降低，新城、金融街、建业地产等房企签约销售额甚至较2020年有所下降。

而从目标完成情况来看，除绿城、华润、滨江、越秀等几家房企之外，多数披露过业绩目标的房企未能达标。中指研究院统计数据显示，32家代表房企年度销售目标完成率约为90.1%，低于以往水平。

对于上述表现，很多房企在年报中给出解释，主要涉及在楼市调控趋严及疫情等因素影响下成交放缓、销售均价下调等原因。

“增收不增利”现象持续 房企经营模式面临转变

相较于销售规模，2021年房企利润水平的下滑更受关注。

中指研究院在《2022中国房地产百强企业研究报告》中指出，2021年百强企业营业收入均值达498.6亿元，同比增长19.3%，增速较上年增加1.6个百分点。但由于营业成本上涨，百强企业净利润均值为56.2亿元，同比增长0.4%，增速较上年减少1.5个百分点，净利润均值增速不及营业收入均值增速，“增收不增利”现象日趋严重。

从年报中也可以看出，多家房企的表现与上述结论相同。新城、金融街、中梁等房企在营收增长的同时，归母净利润却出现不同比例的下降，其中金融街在营收增长33.3%的同时，归母净利润降幅达到34.25%，中梁控股营收增长15.43%，归母净利润下降27.81%；万科归母净利润同比下降超过四成尤其让行业感到意外。

“受新冠疫情、房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降2.2、1.8个百分点。”中指研究院在分析中指出。

而在房企对于利润下滑的解释中，计提减值是一项重要原因。例如，中梁控股认为公司利润下降一方面受物业平均售价下降的影响，另一方面是由于对部分项目进行了减值拨备；新城控股2021年度计提各类资产减值准备从2020年度的17.78亿元提升至54.04亿元，其在公告中指出，本次计提资产减值准备减少公司2021年度归属于上市公司股东的净利润约34.4亿元；万科也提到了计提资产减值损失这一原因。

除计提减值外，房地产行业遇冷、去化承压导致的开发业务毛利率水平降低，以及投资布局的决策也在影响着房企的利润。对于行业利润走低，中指研究院在分析中进一步指出：“地价高企和房地产去金融化限制了房企盈利空间，行业长期处于低利润时代。房企需逐步改变经营模式，以适度杠杆、适量存货、高效运营维持业务高弹性，以适应极速分化的市场；同时适度发展轻资产业务，发挥运营优势，提升边际效益。”

“三高”模式难以为继 房企积极降负债

2021年房地产市场出现波动，而在近两年的行业变革期，房企已经越来越清晰地认识到，过去“三高”的发展模式难以为继，“三道红线”的高压下，降杠杆、降负债更高频地出现在房企业绩报告中。而在2021年内，房企负债情况也在逐步转好。

克而瑞发布的《2021上半年房企偿债能力报告》指出，2021年上半年房企积极改善债务结构，80家重点上市房企短期有息负债较2020年继续下降，行业平均现金短债比优化0.15至1.60，短期安全边界加强；房企净负债率同比下降4.53个百分点至66.54%，有约六成的房企净负债率实现了下降。

中指研究院统计数据则显示，2021年内百强企业通过提前偿还债务、调整债务结构等方式稳降杠杆，“三道红线”提出后应对更加从容，均值已经基本合规。百强企业剔除预收账款的资产负债率、净负债率的均值分别为69.5%、77.1%，较上年分别下降0.6、3.6个百分点；现金短债比为1.6，较上年上升0.1，整体稳中向好。

不过，尽管房企整体债务结构呈改善趋势，部分企业仍面临债务高企、融资成本攀升的困境。

“稳”字当头 2022部分房企适度调低业绩目标

当行业变化已成定局，因时而动、顺势而为是身处其中的企业更明智的选择。在“房住不炒”的基调下，对于房地产开发主业，众多房企都表明了“求稳”的意愿。

可以看到，万科管理层反复强调“止跌企稳、稳中提升”；中海表示“战略稳健是我们的基因”；绿城未来布局规划为“保持投资定力、提高投资标准、保持稳健参与”；旭辉未来则更关注权益销售额的稳定……

“随着行业进入缩表出清阶段，‘唯规模论’已不再适用，‘大而不强’的企业也逐渐暴露出问题，”对于房企未来发展模式，中指研究院作出如下判断，“未来百强企业不再一味关注规模，而是更加强调财务安全与经营稳健，注重精细化管理和运营，追求效益的提升和高质量发展。”

“稳住”开发主业的同时，一向对市场嗅觉敏锐的房企，也在试图打开新的业绩通道。例如，旭辉在“三五战略”中强调三方面改变，其中一点便是从纯住宅开发转向开发+资产运营的经营模式；万科则表示经营、服务业务“学费”已交够，逐渐形成了新的利润蓄水池，且近日万物云已正式递交招股书；越秀正在利用其本土优势和国企背景形成包括城市运营、城市更新等在内的“6+1”多元化、特色化增储平台。

“房企多元化发展基本格局已经形成，”克而瑞在《房企多元化发展报告》中表示，“随着各赛道发展的深入，产品和体系的标准化越来越清晰，也越来越落地，将助力企业快速规模化、品牌化地扩张。”

伴随房企陆续披露年度业绩，2022年一季度也已收官，房企在新一年的表现备受关注。克而瑞统计数据显示，一季度百强房企整体业绩规模同比降低47%，超8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。

基于过往一段时间的市场表现与对未来行业趋势的判断，克而瑞指出，从目前部分企业已经披露的年度业绩目标来看，预计2022年会有多数企业保持去年的规模预期，也会有不少房企根据自身的货值和去化率水平，适度调降全年销售目标。

但从整体来看，去年年底以来，中央密集出台政策稳定市场，并购贷不计入“三道红线”、保障性租赁住房贷款不计入“两道红线”等规定给市场带来多重利好；地方则以放开限购、首付下调、信贷放松等形式促进行业平稳发展。

“我们相信冬天快结束了，春天也就不远了。”对于房地产行业的未来，林中作出如此判断。在近期的业绩发布会中，不少房企管理层同样表示了类似的判断。

而从宏观数据看，房企期待的“春天”也在缓步走来。4月14日，央行发布的第一季度金融统计数据显示，与去年四季度相比，2022年一季度全国房地产开发贷款月均增多约1500亿元，与同期的新房在建规模相比，开发贷款余额也处在较高水平。

央行金融市场司司长邹澜表示，人民银行正在积极指导商业银行更多关注建设项目本身的偿还能力，保持开发贷款平稳投放，满足房地产建设项目的合理融资需求。

在销售端，根据国家统计局最新发布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，市场已经开始出现回稳迹象。70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。58安居客房产研究院分院院长张波表示，房地产市场筑底回升态势已经明确。（记者 门庭婷）