物业费普遍每月2元/㎡起步？南宁拟调整住宅前期物业收费，最高是……

近些年来，物业费上涨，南宁新建的普通住宅普遍进入每月2元/平方米的收费时代。3月下旬，南宁市发展和改革委员会出台了《南宁市住宅前期物业服务收费方案》（征求意见稿）（以下简称“征求意见稿”），对南宁市住宅物业服务费收费标准按照五个服务等级进行了区间限定。同时，对物业费包含的服务范围等也进行了明确。该征求意见稿已经在4月下旬结束了意见征集，目前还未正式公布和实施，但备受各方关注。

南宁市兴宁区一小区公布的物业收费标准。记者 邹财麟 摄

物业费上涨成为热点

业主盼服务质价相符

“南宁目前最贵的物业费是哪个楼盘呢？万科臻山悦8元/平方米，龙湖郁林府8元/平方米，招商境界7.47元/平方米，大唐臻观5元/平方米，阳光城江山璟原5元/平方米，云星城5元/平方米，中南十州3.6元……”在网上，有一些自媒体和网友收集了南宁物业服务费信息进行排名，一度成为热门话题。记者调查发现，这些物业费收费高的楼盘均是改善型住宅，面积普遍高于144平方米（不属于普通住宅）。以龙湖郁林府为例，其联排住宅的物业费为8元/平方米，下叠住宅物业费为6.5元/平方米，平层是6元/平方米。建发央著楼盘叠式住宅的物业费为5元/平方米，普通住宅的物业费为2.98元/平方米。因此业界人士认为网友排出的榜单不够科学。

但物业费涨价的情况确实不容忽视。10年前，南宁市物业费执行的是政府指导价，一级资质的企业收费基本上维持在每月1.2元~1.5元/平方米，自从南宁执行市场调节价后，新建楼盘的物业费普遍涨价了。目前，很多刚需楼盘的物业费都上到2元/平方米。

对于物业费的定价，不少业主有自己的看法。一小区的业主吴先生告诉记者，他现在居住的小区物业费为2.5元/平方米，但服务水平跟此前他居住的小区相比，不但没有提升，反而存在一些“低级失误”，比如地下停车场的出入标识不健全等。

在调查中，不少业主对物业收费的质疑多种多样，“同样品质的小区，请的物业公司服务质量差不多，但物业费的差别却很大”“有些物业服务公司号称全国××强，但在南宁市场上口碑并不好，质价不符”……业主吴先生曾经在物业公司工作过，他算了一笔账：在刚需房小区，物业费若按每月2.5元/平方米来算，一个家庭住房约100平方米，那么，一年一户居民的费用约为3000元，如果一个小区有1000户居民，即一个10万平方米的小区，一年仅物业费就可以收300万元，足以让小区运转得很好。

盛天果岭小区物业服务人员指导业主用便捷方式充天然气。记者 李俭芹 摄

“靴子”尚未落地

牵动各方神经

今年3月下旬，南宁市发展和改革委员会发布了《南宁市住宅前期物业服务收费方案》（征求意见稿）向社会公开征求意见。南宁市保障性住房（含公共租赁住房、经济适用房、限价商品住房、廉租房、政策性租赁房）、房改房、老旧住宅、普通住宅小区等前期物业（业主大会成立之前）服务收费，实行政府指导价。征求意见稿将物业费分成5个等级，一级为最高等级，物业服务费基准价为2.3元，最高限价上浮10%，这也意味着2.52元/平方米或将成为南宁刚需楼盘物业费的“天花板”。五级为最低服务等级，基准价为0.7元/平方米，允许上下浮动10%，这也为老旧小区请“管家”给出了价格空间。

同时，从征求意见稿来看，以后，小区收取物业费按什么标准也有三种情形：一是小区交付后，一直没能够成立业委会，属于前期物业服务，可依照征求意见稿的标准进行收费。二是成立了业委会的小区，因为业主和物业公司有了讨价还价的余地，物业费就实行市场调节价。第三，已经交付的小区，还没成立业委会，而且物业费高出了征求意见稿的标准，设置过渡期，已签订住宅前期物业服务合同的，物业服务等级和收费标准按原合同约定执行；前期物业服务合同期满后，则按新出台的方案执行。

征求意见稿已经在4月22日结束征集意见，但至今没有正式发布实施。目前，它如同“靴子”只落了一只，另外一只何时落地牵动着各方的心。南宁一个老旧小区的业主杨先生分析，在征求意见稿中，限定了每个服务级别的上下浮动空间，南宁已经交付的小区中，成立了业委会的寥寥无几，绝大多数属于前期物业管理，越早时期的小区，物业费越低，尤其是10年前的小区，大多为1.2元/平方米，而且很多小区前期物业服务合同已经到期。那么，该征求意见稿正式发布后，是不是也意味着这些小区物业服务费将上涨呢？他举例称，如果按照征求意见稿中的情形，他们小区物业公司属于一级服务，就要从1.2元/平方米涨到2.5元/平方米。

物业公司也有担忧。一名不愿透露姓名的公司负责人表示，以前，物业费中，没有包括水电公摊这样的大项目，但征求意见稿中，住宅物业服务费包含物业共用部位维护、共用设施设备的日常运行费用、维护费用及公众责任保险费用（含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的物品、水、电等费用，如灭四害的药品、路灯用电、消防及绿化用水等公摊水电费，不含电梯运行费用及二次供水加压费用）。他担心这样一来，以后小区景观灯、水景、地下停车场的灯都可能被停运，因为这样节省开支。

同时，老旧小区能够承担的物业管理费很有限，但老旧小区水管老化严重，“如果这些都由物业公司来承担水损，可能会有更多的企业不敢涉足老旧小区管理”。

物业费收费方案变化

行业在不断探索调整

记者了解到，2015年12月1日之前，南宁市普通住宅小区实行政府定价管理。市民陆女士回忆，那时物业费的“天花板”是1.65元/平方米。那有没有突破政府指导价的情形呢？记者走访得知，当年南宁市物业费高于政府指导价的小区很少，但也并非全无。记者从物业服务公司及监管部门了解到，当初，华润幸福里的物业费是高于市场价的，突破了3元/平方米，成为高端物业服务的标杆。该小区物业相关负责人告诉记者，小区物管当年向监管部门提交了详尽的服务标准，几乎每一样都高出行业标准，而且有精准的测量考评，方便监管部门查验。比如公共区域的卫生清洁度不是用肉眼来观察的，而是用仪器来检测。

2015年12月1日之后，《广西壮族自治区定价目录》将普通住宅前期物业管理服务收费剔除出定价范围，仅保留公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房的前期物业管理服务收费标准实行政府定价。南宁市普通住宅小区前期物业费开始实行市场调节价，价格一路上涨，在三年前就有不少小区迈入了2元/平方米时代，如今，南宁市新建小区的物业费已经普遍超过（含）2元/平方米。

在征求意见稿发布时，南宁市发展和改革委员会作了解读，罗列了本次执行政府指导价的政策依据之一——2018年，自治区物价局、住房和城乡建设厅联合印发了《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》的通知（桂价格〔2018〕108号）。解读中明确，“为加强南宁市住宅物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，在开展前期调研、依法履行成本监审基础上，起草了征求意见稿”。该征求意见稿何时可以落地？南国早报将继续跟进报道。（记者李俭芹）