盘活存量资产！专家：有利于存量房和新增房投资的有序循环

近日，国务院办公厅印发了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（以下简称《意见》）。《意见》从聚焦盘活存量资产重点方向、优化完善存量资产盘活方式、加大盘活存量资产政策支持、用好回收资金增加有效投资、严格落实各类风险防控举措、建立工作台账强化组织保障六方面提出具体要求。

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，盘活存量资产扩大有效投资体现了投资思路的重大转变。过去更多通过增量投资来形成固定资产，但在总人口增速放缓的背景下，若继续采取新建的方式可能会导致资源浪费，产生无效投资。《意见》明确了以盘活存量资产来扩大有效投资的方向与思路，意味着我国进一步进入存量运营的阶段，将会加快改变我国经济增长方式，从投资驱动转向消费驱动。盘活存量不仅能够使资产与需求能够更加匹配，还将促进围绕资产运营服务的产业链兴起，带来巨大的就业机会。

同时，从房地产领域来看，58安居客房产研究院分院院长张波表示，有效盘活存量资产有着重要意义，有利于形成存量房地产和新增房地产投资的有序循环，提升存量房的利用率，拓宽租赁市场融资渠道，提升行业运营效率，降低房企负债水平。

盘活三大重点领域存量资产，保租房、产业园区等或成重点

张波提到，我国经济正由高速增长迈入高质量稳定发展阶段，住房领域的主要矛盾逐渐也由总量短缺转为结构性供给问题，如何更好地满足新市场的居住需求，如何更好迎合各类改善需求提升，都对存量房地产本身提出了很多新要求，也存在巨大的发展空间。

《意见》也提到了聚焦盘活存量资产重点方向，并明确了三大重点领域：一是重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交通、水利、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等。二是统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，包括综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等。三是有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似清单的列举，对于房地产业内充分理解此次改革的重点有积极的作用。尤其是从实际过程看，保障性租赁住房、产业园区、老旧厂房等存量资产的盘活会成为工作的重点，预计后续配套政策和改革措施会加快推出。

根据贝壳研究院测算，目前我国存量住房规模已经达到3.12亿套，住房存量面积超过350亿平方米，总市值达到400万亿。另外还有各类包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等闲置低效利用存量物业。由于产业结构和城市发展布局的改变，一些资产的使用价值下降，而一些需求得不到满足。通过存量资产的改造再利用，将能更好地实现生产、生活、消费的高效配置，提高城市运行效率。

许小乐也表示，对存量房产的盘活利用更加体现民生。通过改变产业园区、仓储物流、旅游、老旧厂房、文化体育场馆、闲置土地、国企经营性房地产项目等的用途来形成保障性租赁住房的供给。“十四五”期间保障性租赁住房的筹建要达到650万套，估计其中存量资源的盘活改造再利用将占80%。

结合北京市此前发布的《北京市“十四五”时期城市更新规划》中提到的聚焦更新重点区域。规划远期目标至2035年，完成全市557个更新街区的更新任务。“十四五”时期，聚焦178个城市更新重点街区，形成各区的主要更新资源及任务台账，发挥辖区和街镇对于存量更新的统筹作用。

本次《意见》的出台也给投身城市更新的企业带来了更好的机会。张波提到，从房企来看，在土地、生态等资源压力下，在一些城市土地供给量减少的情况下，城市更新的重要性不断显现，通过盘活房地产存量资产和促进城市更新，亦有着诸多发展空间。同时，也要求房企可以更多打通相关行业，并形成和金融、文化等整合。

此外，《意见》还明确了盘活存量资产的重点区域和重点企业。

探索建立多层次基础设施REITs市场，规范有序推进PPP

许小乐认为，从过往经验看，盘活存量资源具有一定的障碍，需要政策给予支持。存量改建项目存在门槛高、融资难、成本高、投资收益率低等一系列问题，社会资本参与积极性不高。《意见》提出了鼓励通过PPP模式、促进产权交易、国有资本投资及公司运营、兼并重组等7种方式，依据存量资产的不同情况灵活运用不同模式来解决存量资产从盘活到经营和退出的路径，将有效打通闲置资产低效配置的症结。

同时，为推动基础设施REITs健康发展，《意见》明确，进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求。

张波表示，盘活存量房地产，对于租赁行业，尤其是保障性租赁市场有着重要意义。存量房地产本身就是租赁房源的重要来源之一，利用好现有存量住房资产，可以快速增加有效租赁房源，从规模上满足更多人口净流入大中型城市。同时，探索建立多层次基础设施REITs市场，也会结合存量房地产，共同推进保障性租赁市场有序建设。

《意见》还要求落实落细支持基础设施REITs有关税收政策。推动基础设施REITs基金管理人与运营管理机构健全运营机制，更好发挥原始权益人在项目运营管理中的专业作用，保障基金存续期间项目持续稳定运营。

严跃进也认为，从当前房地产领域的创新和改革动向看，保障性租赁住房的REITs试点正在推进。随着目前深圳试点的继续，预计后续会加快进行。其对于化解保障性租赁住房的风险、促进此类领域更持续发展等都有积极的作用，各地也应该积极在此类创新方面推出配套和优惠政策。

《意见》要求，规范有序推进PPP。鼓励具备长期稳定经营性收益的存量项目采用PPP模式盘活存量资产，提升运营效率和服务水平。社会资本方通过创新运营模式、引入先进技术、提升运营效率等方式，有效盘活存量资产并减少政府补助额度的，地方人民政府可采取适当方式通过现有资金渠道予以奖励。

《意见》还提出，积极探索通过资产证券化等市场化方式盘活存量资产。在符合反垄断等法律法规前提下，鼓励行业龙头企业通过兼并重组、产权转让等方式加强存量资产优化整合，提升资产质量和规模效益。（记者门庭婷）