数十万买铺面，南宁多位业主却面临“钱铺两空”！为什么打赢官司也拿不回来？

买铺引发的纠纷，之前也报道了很多类似新闻。最近，南宁汤先生等业主就找到了《律师到现场》栏目，说他们都买了同一个地方的铺面，如今大家却要面临“钱铺两空”的困境，即使赢了官司，他们也是拿不到铺面，更拿不到钱。这些业主买的是哪里的铺面？为什么会出现这种情况？

买铺之后：

铺面交不了，返租难拿到

汤先生买铺面的经历要回溯到2018年的时候。汤先生说，那一年的5月，他在邻居的介绍下，知道了南宁良庆农贸综合市场这个项目。到项目的营销中心了解情况之后，他选中了一个大约15㎡的铺面，并以总价305200元的价格把铺面买了下来。

虽说是“买”铺面，但是汤先生和开发商（广西宽宇投资有限公司）签的却不是买卖合同，而是合作建房合同。此外，双方还签了一份商铺委托管理协议。

汤先生：“托管协议上写了2019年1月到12月，让他托管经营一年，每个季度大概返9000多元，4个季度总共返3万多元，相当于购物款就少了3万多元。”

合作建房合同里约定，广西宽宇投资有限公司负责建设，汤先生负责出资合作并享有应有面积的使用权。铺面的使用权限是50年，交付时间是2019年1月1日。但是，这个铺面却没有按约完成建设。

汤先生：“到2020年仍然没有交铺。在我们一直追问的情况下，到2020年3、4月份，通知我们去收铺，但是因为延迟了这么久，我们已经起诉到法院了。”

记者：“你们拿到了返租的钱吗？”

汤先生：“开发商延迟给了返租，通过不断追问，最终在2020年，是多少月份，我不记得了，拿到（所有的）返租了。很多人都没拿到返租。”

和汤先生有类似经历，并和广西宽宇投资有限公司打起了官司的，还有班女士等十多位业主。班女士告诉记者，她本想买个小铺面以后自己做点小生意，但她最后既没拿到铺面，也没收到承诺的返租。

记者：“您拿到返租的钱吗？拿到过吗？”

班女士：“我只拿过两期，第一期是按约定给的，第二期是我追他们给的，隔三差五来找他们，甚至到售楼部那里去坐，坐在那里闹，我才拿到第二期。我觉得太难了，才走法律途径的。”

记者：“总共给了你多少钱？拿回来多少？”

班女士：“3千元。”

在采访中，多位业主都向记者宣称，他们是“购买”了良庆农贸综合市场的铺面。但从合作建房合同来看，里面明确写了他们只是与广西宽宇投资有限公司合作建设相关物业并享用铺面50年的使用权，换个容易理解的说法，这就是“租”。

那么，业主们到底是买了铺还是只是合作建设之后租了铺？这两个概念的不同对他们打官司有什么影响？

法院判决开发商返还房款

开发商：没钱

根据汤先生提供的材料，他们认为，自己和广西宽宇投资有限公司之间是房屋买卖合同纠纷，而广西宽宇投资有限公司则认为，这是合作合同纠纷，二者适用法律不同。

2021年8月，南宁市良庆区人民法院作出了一审判决。判决书中提到，汤先生和广西宽宇投资有限公司签订的合同虽然名为合作建房合同，但是从合同条款的内容可以认定，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权。所以，这份合同实为房屋买卖合同。

而良庆农贸综合市场的项目用地是良庆区良庆镇良庆社区良庆街一队集体所有，广西宽宇投资有限公司将规划为“农贸综合楼”的商铺以预售的形式出售，并未取得相关许可，依据相关法律规定，广西宽宇投资有限公司与汤先生签订的合同是无效合同。

法院判决广西宽宇投资有限公司向汤先生返还305200元的房款，并赔偿资金占用利息。

一审判决之后，广西宽宇投资有限公司向南宁市中级人民法院提起上诉。经过调解，双方达成协议：广西宽宇投资有限公司分三期返还汤先生一方的全部房款。

本以为双方既然都协商出了解决方案，买铺一事也算是了结了，但是汤先生没想到，广西宽宇投资有限公司又食言了。

汤先生：“按照协议，2022年1月支付了3万元，但是到3月，第二笔钱没有支付，到5月30日，第三笔钱也没有支付。我忍无可忍，就在5月底申请法院强制执行，法院执行局一个星期后通知我们，找不到公司的财产，再过一个星期就要终止执行了。”

按照业主们的说法，广西宽宇投资有限公司给出的理由是“疫情原因，公司经营困难”，而他们认为，这只是广西宽宇投资有限公司的借口。

业主翁先生：“这么大的项目怎么会没钱？而且涉案金额又不是很高，才300多万，他们这里注册资金都要1000多万了，他们卖出去这么多铺面，就拿最小的铺面来算，最少的一个都有10万。1楼-4楼基本已经卖得差不多了，接近有70%以上都全部卖完了，这么多资金去哪里了？就是开发商不愿意给。我们也向相关的一些平台上面查到了这个公司，他们的股东也频繁更换。”

开发商：尊重法律

记者和栏目志愿律师也跟随业主一同前往了良庆农贸综合市场的营销中心了解情况，广西宽宇投资有限公司方面并没有做出详细解释。

一位姓冯的负责人表示：“既然已经启动了法律程序，就按法律流程走，我们也尊重法律。他们都来四五次了，我也是这样说。疫情期间，大家都受到影响，我们工资都发不起了。你别说我怎么样， 只是要给时间大家去理解，要等市场复苏后。不是说没钱了不还你，有钱了也不还你，不是这样。”

广西宽宇投资有限公司方面一再表示按法律流程走，而业主们却面临被强制执行的公司名下没有财产这个困境。这种情况之下，业主们的房款还能要得回来吗？

律师：可向法院申请

对被执行公司进行执行转破产审查

栏目志愿律师、广西南国雄鹰律师事务所的唐忠玉律师表示，如果被执行公司名下已无可供执行的财产，被拖欠房款的业主作为申请执行人可以依据民事诉讼法“执转破”的相关法律规定，向法院申请对被执行公司进行执行转破产审查。

唐忠玉律师：“从执行程序来讲，如果被执行公司没有履行到期债务的能力且存在资不抵债的情况，执法院可以根据申请执行人的申请或者依职权启动，裁定被执行公司也就是涉及的开发商进入破产程序。后续再根据不同的情况是否能进行重整或者破产清算。执行法院裁定被执行公司进入破产程序，可以查清楚开发商目前的资产负债情况。对于被执行人可能抽逃出资或者挪用资金的问题，我们从表面上是看不出来的，也需要通过受理破产指定管理人之后，在清查开发商的财产状况或者对开发商进行审计的时候，才能发现有没有这个情况。”

在采访过程中，业主们提出，既然无法拿到钱，那能不能直接用涉案的铺面来抵房款？唐忠玉律师表示，这个操作无法实现。

唐忠玉律师：“是否可以用涉案的铺面来抵房款，通过业主提供的法律文书，案涉的土地是集体所有的，案涉房屋如果合法建造，只能登记在集体经济组织名下，不可能登记在业主名下。用铺面来抵房款，因购房款涉及的案件已经进行执行阶段。如果被执行人也就是开发商同意，将开发商合法取得的铺面一定期限的使用权作价来冲抵房款，双方可以达成执行和解协议。现因双方已经在南宁市中级人民法院二审程序中达成调解协议且《调解书》已经发生法律效力，双方的合作建房合同不可能再履行。业主不可能要求开发商将涉案商铺交付给业主。”

记者：930记者