稳楼市 多项政策工具推进“保交楼”

  近一段时间，“保交楼”成为楼市重要话题。随着中央政治局会议首次提出“保交楼”工作任务，各地探索多种纾困模式推进解决楼市交付难题，稳定房地产市场。

  稳地产着眼保交楼目标

  最近，“保交楼”受到了广泛关注。7月28日召开的中共中央政治局会议提出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

  7月中旬，针对全国多地停工房地产项目出现的业主“强制停贷”现象，银保监会在回应时提出事件关键在于保交楼，称将加强与各相关部门合作支持地方推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国商报记者表示，此次政治局会议关于房地产方面的表述，表明稳定房地产工作重点开始变化，从之前的防风险与稳市场转移到稳市场、防风险与稳民生并重。“稳民生占据了房地产管理工作的首位，彰显了国家对于房地产行业管理的出发点首先是民生保障。不管房地产市场怎么调整、怎么波动，都不能损害业主的权益。”李宇嘉说。

  7月上旬，多地烂尾楼业主集中发布声明称，要强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止，涉及城市包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多省份内的城市。

  此番停贷风波让房地产风险再次成为各方关注的焦点。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，各地下半年将把稳定房地产作为工作的核心目标和工作方向，“保交楼”也会成为地方政府需要着力的重点工作。

  压实地方政府主体责任

  在稳定房地产市场的目标下，地方政府的责任再度被压实。中国商报记者梳理发现，近期，河南郑州、洛阳、驻马店、平顶山、巩义以及陕西咸阳、四川遂宁、山东济南、浙江宁波等地都出台了各项“保交楼”措施，推进房地产领域突出问题化解。

  比如，河南资产管理公司在7月19日宣布，将联合郑州地产集团设立“地产纾困基金”，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困；陕西咸阳住建局组织召开部分房地产开发企业集体约谈会，建立了一对一帮扶政策，要求在建项目在保质保量和确保安全的前提下，加快施工进度，力争按期交房；四川遂宁住建局也指导各辖区开展房地产企业和房地产项目挂联工作，每一个项目均由一名县(市、区)、市直园区县级领导进行“一对一”挂联，督促未开工房地产开发项目尽快投资、动工，指导在建房地产开发项目规范运营，按期完工。

  据中原地产研究院统计数据，截至7月28日，累积已经超过85城市当月发布了稳楼市政策接近90多条，超过10个城市出台了针对当下烂尾楼集中爆发的对应政策。

  “推动保交楼、稳民生，关键是压实地方政府的主体责任。”李宇嘉表示，保交楼的路径是从具体项目入手，推进一盘一策，对症下药，“要分清楚哪些项目可以激活销售、追回资金，实现‘自平衡’；哪些项目可以在城市公司范围内‘统筹平衡’；哪些项目实在无法平衡，需要纾困基金介入，或破产重组。”

  李宇嘉对记者表示，在各地政府部门推动下，爆雷房企的项目有望在“保交楼”层面得到充分疏解，不过应意识到的是，房地产行业还将会继续完成市场化出清，市场化、法制化，商业可持续的原则不会调整。华泰证券方面也认为，地方政府是本轮纾困的主体，纾困模式以项目、楼盘为单位进行托底和救助，而非对开发商提供过多的救助性资金或宽松政策。

  探索多种地产纾困模式

  推进“保交楼”需针对具体项目对症下药，药方该如何开？问题楼盘数量较多的郑州或先率先开出。

  据了解，郑州市政府相关部门日前召开了房企项目情况汇报会，会上提出四种项目纾困模式：一是棚改统贷统还模式，由政府平台公司接收，后期政府主导；二是资产大于负债的，可选择“收并购”模式，由政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题；三是资不抵债的，可采用破产重组模式，由政府组织破产重组，以保证项目交付；四是销售不畅、建设资金困难的，可选择保障性租赁住房模式，由政府组织专项建设贷款。

  有消息称，某集团在郑州有7个项目申请退出，选择棚改统贷统还模式6个，选择项目并购模式一个。

  严跃进介绍，统贷统还模式是专项贷款“统一评级、统一授信、统借统还”的运作模式，是国家开发银行为棚户区改造提供的一种融资方式，由省政府设立或指定一个专门的融资平台，通过这一专门融资平台统一向国家开发银行贷款，投入到各市列入省棚户区改造计划范围内项目。各市政府统筹安排偿还资金，上述融资平台归集资金统一还款。业内人士表示，棚改统贷统还的做法如果落地，将极大地缓解房企目前的资金压力。

  不仅是地方层面有所动作，国家层面的纾困政策或也将落地。有消息称，为避免房地产市场进步恶化，继而引发系统性险，国家可能会考虑设立房地产基金。此外，有关部门也在考虑出台一项关于发行棚改专项债的全国性政策。有分析人士认为这两项动作的可能性很大。

  李宇嘉认为，市场上传闻的纾困资金只是让项目重新启动的“引子资金”，借助它聚拢各方，先盘活项目，再谈权益保障。除了这项“引子资金”，还要压实地方政府的主体责任。

  严跃进表示，不排除下半年中央和各金融部门将会有新一轮的保交楼政策，尤其是在推动房企施工、化解房企债务压力、维护购房者合法权益等方面。从今年上半年房地产市场的情况看，政策密集但效果弱于预期，所以下半年是一个政策工具巩固、消化、细化、实化的过程，让政策最大化发挥效应，促进房地产行情和市场的健康发展。

  政策

  ●7月28日，中共中央政治局召开会议，强调要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

  ●7月28日，银保监会表示，要稳步推进银行业保险业改革化险工作，支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展；配合防范化解地方政府隐性债务风险，坚决打击非法金融活动。

  ●7月29日召开的国务院常务会议，部署进一步扩需求举措，推动有效投资和增加消费。会议指出，要贯彻党中央、国务院部署，按照疫情要防住、经济要稳住、发展要安全的要求，抓住当前重要时间节点，巩固经济恢复基础，延续免征新能源汽车购置税政策。支持刚性和改善性住房需求。鼓励地方对绿色智能家电等予以适度补贴。（记者 王立芳）