南宁一楼盘销售承诺贷不够款可退首付，购房者欲退款时遭拒绝！负责人竟这样回应

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一般情况下，购房者在选购新房时，难免会听从置业顾问的意见。南宁的雷女士在买房的时候，因为贷款额度的问题犹豫了一下。据她说，在得到置业顾问和开发商“首付款能退”的承诺之后，她才放心买了房。

结果因为贷款政策变动，雷女士拿不到足够的贷款，于是她想退首付不买房了，但却被开发商拒绝。那么，开发商到底应不应该退首付？

2021年10月份，雷女士在南宁下津路上的中建邕和府楼盘买了一套98平的房子，总价是88.6万多元。雷女士向开发商支付了定金、首付款等费用，一共18万多元，开发商给她返还了3万元补贴，余款70.9万元将通过“商业+公积金”组合贷款的方式进行支付。

雷女士说，虽然合同上写的是她将通过组合贷的形式申请贷款，但实际上她只准备申请公积金贷款。

雷女士：“商贷的话我们是贷不了的。”

记者：“为什么商贷贷不了？”

雷女士：“因为我的流水不够。我们是打算纯公积金贷，贷个50多万，然后剩下的（钱款）就是我们（2023年）10月份给，因为他之前承诺我们说可以给我们延期灵活付款，说（2023年）10月份交房，交房之前我们再跟银行贷，然后这段时间你们就可以去存个几万块。”

雷女士与志愿律师

雷女士称，在向南宁住房公积金管理中心咨询了贷款相关事宜之后，她一度产生了放弃买房的念头。

记者：“按照你们一开始的测算，按你的情况，你的公积金最高能贷多少？”

雷女士：“他（销售）一直跟我说我可以贷56万或者50万这样子。我问过公积金中心，我能贷50万。”

记者：“你能贷50万，他给你算的是56万这个样子，还有6万呢？”

雷女士：“后面我就跟他说我贷不了那么多，我就不想买了。然后他承诺说看看情况，你现在问的跟你以后问的是不一样的，让我（2023年）10月份交房前再去贷。”

记者：“他是觉得那时候你再去问，（公积金贷款）额度会变高是吧？”

雷女士：“对。2021年10月份签的合同，他（销售）就承诺我们说如果我们公积金贷不了56万的话，就给我们退房。”

楼盘销售与领导的对话（该图由雷女士提供）

开发商方面的承诺最终坚定了雷女士购房的决心。然而到了2022年3月，南宁住房公积金开始实施新政，政策的改变使得雷女士能申请到的贷款数额发生了巨大改变。

雷女士：“原本它是看每个月你交多少给你贷的，3月份之后它是看你（账户余额）额度，我的公积金账户里面只有1万块，所以我就贷不了那么多，我现在最多能贷二十几三十（万）的样子。”

这一个变故使得雷女士自觉无力买房。于是，她向开发商提出了退房申请，但遭到了拒绝。

雷女士：“4月份的时候他就同意我退房了，然后叫我来。”

记者：“谁同意的？”

雷女士：“销售，叫我来这里签了一份退房协议，我签名了他就拿走了，说让我们等三个月。结果等到了7月份多，就发现不对劲了，就来这里问他，他说要跟领导那边沟通，领导又换了什么之类的，就一直推脱。我打了12345，让他们那边帮我协调。然后他们说售楼部那边要按合同上走，（开发商）说因为是我个人原因贷不了款，所以不给我退款，所以我就觉得是销售欺骗了我。”

雷女士与销售的对话

雷女士认为自己买不了房是政策改变所致，并非个人原因造成，再加上有之前的承诺，开发商不退款的做法让她无法接受。那么，开发商的观点站得住脚吗？记者和志愿律师从中调解之后，这件事还有转圜的余地吗？

8月2日上午，雷女士和志愿律师及记者一行人来到了这一楼盘的营销中心，一位自称是现场营销负责人的工作人员表示，没有提前预约，公司不接受采访。在记者的协调下，雷女士独自到另一个办公室跟工作人员就退房退款事宜进行协商。在此过程中，栏目志愿律师、广西诚上金律师事务所的韦懿律师向该负责人表达了自己对此事的看法。

志愿律师：“她为什么签这个合同？主要是因为她的（置业顾问），就是你们的销售，给了她一个承诺，他承诺的是什么呢？就是说我承诺你一定能贷出这么多钱，（如果不能就退钱）。”

营销负责人：“你觉得这个销售承诺有用吗？销售员有权利承诺她一定能够贷出这么多钱吗？其实我们门口，在谈判桌上面也明确地提示过，谈判桌上现在也有（提示），不是我临时做出来的，一切的销售承诺，其实是不应该作数的，以公司合同为准。”

韦懿律师表示，售楼人员与开发商之间一般是雇佣关系，售楼人员是开发商的员工，售楼人员的销售行为可认为是一种委托代理关系，因为最终是由开发商和购房人签订《商品房销售合同》，合同的权利和义务要由开发商享有承担。

雷女士与志愿律师

从这个意义上来说，售楼人员的承诺在一定范围内可以看作是开发商的承诺，开发商应当对该承诺承担法律责任。该负责人表示，对于销售人员存在的问题，他们也会自查自纠。雷女士协商完毕后，把协商出来的解决方案告知了志愿律师及记者。

雷女士：“按公司的最低标准（扣除）违约金5000元，如果同意的话，那就退网签，然后进行退房的流程，如果不同意的话，他就让我们这边走法律程序。”

志愿律师：“在签订房屋买卖合同的过程中，虽然公司的销售他也有一定的责任，但是同样的，在你签订这个房屋买卖合同的时候，你也需要尽到相应的一个责任，审查合同的审慎的义务，你没有注意到房屋买卖合同中相应的这一个条款，以及你自己的经济的承受能力，您就随意地签了合同。我们认为开发商只扣除5000块钱的违约金，是一个非常好的结果。”

发稿前记者了解到，目前雷女士正在和开发商方面对接退网签事宜。韦懿律师提醒大家，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。房贷政策的改变并不会从根本上导致商品房买卖合同不能履行，只会对商品房买卖合同中的付款条件产生影响，而且这种影响不是不能克服，因此贷款政策的调整不属于不可抗力。

志愿律师：“政策的改变其实也不算做不可抗力，因为政策的改变其实是在我们购房过程中可能会出现的风险，这些风险是可以预见的。为了避免这些风险，最好是把政策的改变的一些风险把它写进合同里面，进行相应的约定，来避免这些风险对后面造成的一个（不好的）结果。”

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930记者