广深二房东生意难做！三大原因致毕业季房租普跌

来深16年，租客口中的芳姐已成芳姨，而芳姨夫妇至今承租16年的8层小产权房，也从原先的“摇钱树”变成了如今的“拖油瓶”。

“二楼和三楼是旅馆，四到八楼做长租。”芳姨夫妇2006年便在深圳市龙华区某城中村内承包了一栋小产权房，经过简易打理，做成了“旅馆＋租赁”的模式。这个模式让芳姨夫妇在深圳扎根下来，小孩也在深圳上学、工作。

今年最忙碌的毕业季已悄然过去，但这栋楼里还有十余间空房待租。芳姨称，虽然出租率比之前好转，但六楼以上的房间，年轻人都不愿意来。

2022届广东高校毕业生人数预计达到71万人，比去年增加6.6万人；加上外省来粤就业的毕业生，2022年在粤求职就业高校毕业生超过90万人。毕业季期间，虽然租赁市场有所升温，但租金水平仍呈下跌趋势。

芳姨对第一财经表示，以前租房人多，楼层再高的房间都有人愿意租，一年收入几十万问题不大；现在完全是依靠旅馆来保障收入，他们的租金在下跌，但是一手房东每续签一次租金都要涨5%，这两年只能维持开支平衡了。

58安居客房产研究院数据显示，7月，深圳和广州新增挂牌租金水平持续回落。其中，深圳挂牌租金价格环比下跌2.95%，广州环比下跌0.59%。7月深圳的挂牌价格水平回到了今年3月，广州挂牌价格基本与上月持平。从价格反馈来看，广深租赁需求转弱。

房租普跌

芳姨今年开始有了回家的念头，但在年初时，还是和一手房东再续签了五年的租赁合约。想走的念头并不是凭空而来，芳姨介绍，整栋楼的长租房源基本都下调了租金，跌得最厉害的是8楼的一套一居室(近40平方米)，今年7月以1200元/月，包管理费和网费的价格出租了。而该套房源，在2019年时租金可达1600元/月，另收50元网费和60元管理费。

“年初我们续约的时候，整栋楼的租金涨了5%，我们向房东诉苦，房东建议我们租金再降200元，但实际上我们降了快500元了。”芳姨说道。据了解，芳姨介绍的这套房源，房屋内包含了床、沙发、衣柜、空调和热水器，但饭桌、洗衣机和冰箱等硬件缺失。

“抢占”了芳姨客源之一的是城中村“新”出现的众多公寓住房。近几年，城中村内的公寓正在快速抢占租赁市场——独栋的房源被“二房东”承包后，再进行统一装修、规整，最后统一面向市场出租。电梯、拎包入住是这类房源的标准，相对的是水电费和管理费贵、空间紧凑等问题。不过即使是这类房源，今年的市场行情仍不景气。

距离芳姨房源200米的一套精装电梯公寓，一间约20平方米的单间，洗衣机、空调、热水器、冰箱等电器设备齐全，床、沙发、桌子和凳子等软件配备完整，负责该房源的中介告诉记者，目前租金1500元/月，而且也还有商量的余地。他表示，今年毕业季房子更好租了，但价格并没有太大起色，很多房源也是优惠出租。

来深超二十年的金融从业者孙先生也告诉第一财经，目前租住在福田区景田附近的一套二居室小产权房内，疫情这两年，房东没有涨租，仍保持在4200元/月的水平。但是他提及，在疫情之前，这套房子租金每年上涨一次，每次幅度100~200元之间。

和深圳情况类似，广州多位房东向第一财经表示，城中村的租金近些年也没怎么波动，虽然是毕业季，但如果确定要租，很多价格还可以再商量。据了解，在广州番禺区某地铁站附近，精装公寓单间的租金均千元上下，一房一厅的价格区间则比较大，有低至900元/月的，最高则达2000元/月左右。

对于租金下跌的原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受第一财经采访时表示，一是租赁房源数量越来越多；二是市场上开发商资金链紧张，商务公寓价格打折厉害，导致租赁价格回落；三是高校毕业生对租金的承受能力也在下降。

“以广州为例，高校毕业生对长租公寓和商品租赁住房的需求在明显减少，其中商品租赁住房面积较大，租金总价较高，基本只能合租，因此很多人会选择城中村或者单位宿舍。近年来，政府公租房、保租房也确实分流了一部分。”李宇嘉表示。

不过，毕业季确实也使得广深两地租赁市场回暖，成交量上升。虽然村中房源众多，广州番禺区多位房东都向第一财经表示，目前可租的房间已经只剩寥寥几间了。“现在已经没有单间，只剩一间房型不太好的一室一厅，1200元可租，其他房间都没有了。”房东阿廖的公寓共6层，合计100多个房间，坐落在村中大路边上，地理位置较好，目前已基本满租。

城中村里房屋错落，人员密集，对于整体房源而言，巷子里的出租屋占多数。房东何娟在巷子里有三栋出租公寓，其中一栋全是精装修的房间，一共六层，每层4间房，目前仅有2间一室一厅以及2～3间单间还没有租出去。

公寓式租赁遍及

尽管租赁市场不似疫情前火爆，但对于人口流入大市的广深地区来说，租房仍是满足地方人口居住的主要方式，租赁市场仍被看好。

截至2021年末，深圳常住人口约1768万人，其中常住户籍人口约556万人，常住非户籍人口却近1212万人，占常住人口总数的近七成。同时，据自如研究院统计，2021年深圳约有租房人口1350万人，租房率约为76%，无论是租房率还是租房人口，均为四个一线城市中规模最大的城市。

广州情况相近，目前广州市有近千万来穗人员，其中大多数为19~59岁之间的中青年群体。全市行政区域划分为19500个基础网格，登记出租屋530多万套。调查显示，来穗人员有超过七成居住在出租屋。

强大的市场需求之下，即使在市场出现短暂的平淡时段，各大长租公寓企业对租赁市场的布局也未丝毫熄火。

“这几年明显感受到了，越来越多房源快被大大小小的品牌公寓承租了。”来深四年的晓丽说道，“2018年毕业刚来时，我们村这几栋还都是房东直租，房屋“朴实无华”。后来陆续看到房子四周搭起了架子，屋里屋外开始粉刷、装修，不久挂起了某品牌公寓的招牌，一楼是社区，有健身房、自习室，楼上收拾的整整齐齐，紧接着一套套公寓入市，无数的中介帮忙招租。”

2022年以来，越来越多的央企与地方国企开始进入住房租赁行业，进一步推动长租公寓品牌化程度。为了满足租房市场需求，长租公寓企业聚焦租赁人口密集的一线城市、新一线和其他省会城市推出了青年公寓、人才公寓、租赁社区、中高端白领公寓等全周期产品。

以广州为例，今年5月，广州市住建局在某答复函中表示，结合广州市城中村房源占租赁房源约55%这一实际情况，广州推广“村企合作”发展模式，引导专业化机构化住房租赁企业进入城中村承接房源，通过第三方代管对租赁房源集中改造、统一管理，已培育的北山梦享社区等典型项目出租率达到95%以上，租金低于周边租金15%。

万科泊寓相关工作人员告诉第一财经，泊寓业务目前已布局全国33个城市，累计开业16万间，2021年全年出租率为95.3%。

龙湖冠寓相关工作人员在接受第一财经采访时也表示，经过6个年头，截至目前，龙湖冠寓已布局全国30余个高量级城市，管理规模10.6万间，共计服务在租租户超40万人，累计服务用户超180万人，开业六个月以上房源出租率94.3%。

今年毕业的丁诗雨目前租住在深圳市南山区的一家品牌公寓。“房间十几平方米，拎包入住，而且靠近地铁。”丁诗雨表示，“房子装修较好，一楼有门禁和管理员，安全问题不用担心，但是房租相对来说也更贵，租金差不多是薪水的三分之一。”

目前在深圳拥有数栋房源的陈先生向第一财经表示，这几年品牌公寓入驻的现象普遍，一方面是租客对租房品质的要求越来越高，另一方面对于房东来说，承租给品牌方而不用自己来管理房源，也更加方便。

据陈先生介绍，他们家在深圳市南山区距离地铁站50米处的60多套房源早在2016年便承包给了魔方公寓，每套租金在4000元左右。

李宇嘉在接受第一财经采访时表示，广深城中村中的房源其实不仅是品牌公寓在统租，城中村的房东和二房东也在自主打造长租公寓，有利于增加城中村租赁房源的有效供应。

保障性租赁住房缺口仍较大

“当前的租赁供应仍存在缺口，尤其是租金低、小户型的房源，这是政府发力发展保障性租赁住房的主要原因。”李宇嘉认为，新市民租赁一方面对租金敏感，另一方面体验感在增强，对租赁的品质要求更高，而前期长租公寓主要是资本在推动，存在一定的泡沫，但租客实际上承租不起，对比之下，城中村的租赁市场泡沫化的可能性还是比较小。

值得一提的是，在加大供给方面，广州在全国率先出台商业、商务办公等存量用房改造租赁工作指导意见配套工作指引、技术审查模板等；出台专门文件确保改造后租赁住房按民用水电气标准执行。截至2021年12月，累计盘活存量租赁房源18.4万套，其中“工改租”项目4个。

2021年9月，广州发布《关于进一步加强住房保障工作的意见》，提出到2025年，全面完成66万套保障性住房。其中，公租房3万套、共有产权住房3万套、保障性租赁住房60万套。逐步提高中等偏下收入住房困难家庭的住房保障标准，帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

2022年1月11日，深圳发布《深圳市住房发展“十四五”规划》，提出“十四五”期间，深圳将以发展保障性租赁住房为重点，缓解新市民、青年人等住房困难。深圳将优先安排保障性租赁住房用地，筹建不少于40万套(间)保障性租赁住房，该数量超过了全市35万套的商品房筹建量，也超过全市住房建设筹集总量的40%。

龙湖冠寓相关负责人对第一财经表示，实际上早在2019年，龙湖冠寓就已深度参与到深圳市人才保障住房事业中，截至目前，龙湖冠寓在龙华区、龙岗区已有长期人才房合作项目，累计纳入人才房房源超6000套。

“目前，泊寓已经在北京、厦门、武汉等7个城市正式纳保(纳入保障性租赁住房体系)，在深圳、济南等10余个城市正在推进纳保工作。”泊寓方面也对第一财经表示。

6月底，深圳市住房和建设局印发《深圳市住房发展2022年度实施计划》。根据《计划》，深圳2022年计划建设筹集公共住房不少于12万套(间)， 包含公共租赁住房不少于1.2万套(间)、出售型公共住房不少于1.5万套、保障性租赁住房不少于9.3万套(间)，2022年计划基本建成(含竣工)公共住房2.7万套(间)。

(阿廖、何娟、晓丽、丁诗雨均为化名；实习生王亦诗、黄雅筠对本文亦有贡献）

（作者：黄琼 ▪ 何乐舒）