高标准住宅推动行业高质量发展

  本报记者 孙蔚

  城市在高质量发展的同时也对建筑提出了新要求。对于住宅而言，绿色宜居、低碳节能、高舒适度必将成为未来趋势。如今，在土地供应“两集中”(即集中发布出让公告、集中组织出让活动)的模式下，越来越多的城市在土地出让之初就提出了“竞品质”或“高标准”的要求，从源头严格把关住房品质，引导开发商主动提升住宅品质，让人们住上真正的高品质建筑。

  北京首提土拍高标准

  作为全国楼市的风向标，北京房地产市场的“创新性”一直发挥着引领作用。去年5月，北京首批30宗地块集中出让，其中，有28宗地块提出“竞高标准住宅建设方案”条件，有8个地块因触及“竞地价+竞公共租赁住房面积”或“竞地价+竞政府持有商品住宅产权份额”等上限后转入“竞高标准商品住宅建设方案”环节，并最终确定了8宗商品住宅用地竞得人，这意味着北京成为全国首个在土地竞拍规则中提出“竞高品质住宅建设方案”的城市。如今，随着首批集中供地项目逐渐进入市场，北京楼市也正式进入高标准建设时代。

  《中国消费者报》记者查询了去年北京市首批土地集中出让规则，根据挂牌文件中的《高标准商品住宅建设方案评审内容和评分标准》，高标准住宅的评分内容包括两个篇章，即建筑品质和建筑规划设计，每篇章占比50%，每个篇章下又设置细分指标及对应得分项，累计后就是各个投报方案的最终得分。其中，规划建筑设计篇章关注小区整体环境与城市的呼应、小区内部建筑单体的设计、小区内外部交通流线设计以及小区内部景观和公共空间的设计。建筑品质篇章则主要指向四项建筑技术，包括绿色建筑、装配式建筑、健康建筑和超低能耗技术。“这四项技术，单拎任何一项出来，相比传统普通商品住宅而言都是质的提升。若将四者融合，无论国内外，都属于品质超前的案例。”北京房地产业协会秘书长陈志对《中国消费者报》记者表示。

  在土地供应阶段通过高标准建设方案的评审来确定中标资格是北京首创的新模式。如今，高标准住宅已经成为越来越多城市在建设中关注的要点，除了北京，合肥、青岛等多地也纷纷提出了“竞品质”或“高标准”的土地竞拍要求。比如合肥在去年集中土拍中，竞品质出让仅限于部分地块，而今年所有地块均采取这一要求，这不仅对拿地房企有了更高的要求，也体现出合肥对于更高品质住宅的向往。

  高标准“高”在哪儿

  北京首批8个高标准住宅项目已全部开盘。那到底什么是高标准住宅？高标准住宅会在多大程度上提升人们的居住体验？这些都是高标准住宅入市的必答题。

  在北京城市副中心区域内，国誉未来悦是目前唯一一个高标准住宅项目。来此看房的张先生听售楼处的销售人员说起“高标准住宅”时，疑惑地表示：高标准住宅到底是个啥？

  他告诉《中国消费者报》记者，在他看来，购房时首先会考虑的因素是区位和价格，其次是周边配套，包括交通、教育、医疗、商业以及上至老人、下至孩子的社区空间建设等，然后才会关注户型、居住舒适度等方面。“高标准住宅听起来不错，但实际住起来会怎样呢？希望不是个噱头，而是给购房人提供的一个真正高品质居所。”张先生表示。

  高标准住宅到底“高”在哪儿？《中国消费者报》记者查询发现，北京首批入市的8个高标准项目，都承诺全面实施三星级绿色建筑及采用经过三星级绿色建材认证的产品，其中4个项目承诺实现全面三星级绿色建筑、91%及以上装配率、100%超低能耗面积及100%健康建筑面积，6个项目承诺实现不同比例的三星级绿色建筑、装配率、超低能耗面积及健康建筑面积。

  中国建筑设计研究院装配式建筑工程研究院院长赵钿对《中国消费者报》记者表示，超低能耗技术关注建筑节能；健康建筑关注居民的身心健康；绿色建筑从建筑物本身出发，强调建筑全寿命周期内的安全耐久、低碳环保、健康舒适等；装配式建筑则关注建筑工业化技术应用，以提升建筑质量、生产效率。“高标准住宅就是把这些技术集中于一个项目，让它既实现工业化，又实现绿色节能，还实现健康。”赵钿说。

  据《中国消费者报》记者了解，目前北京已经入市的高品质住宅大多配备有高效节能保温密闭门、LOWE玻璃窗、外遮阳系统、高效热回收新风系统等，可有效节约夏季制冷能耗和冬季供暖能耗，实现超低能耗，同时起到良好的降噪效果；采用装配式装修从源头上降低甲醛等有害物质的释放，单独模块可拆卸更换，有效延长建筑寿命；新风系统和“净水+节水”系统，可提供洁净的新鲜空气和健康安全的用水环境，“智能化+智慧化”宜居技术应用，可提供更好的居住体验。

  环保宜居的同时，高标准住宅的建筑品质也更有保障。我国《建设工程质量管理条例》规定，房屋外墙保温和防渗漏质量保修期为5年，门窗质量保修期为2年，而北京多个高品质住宅项目则承诺在这两方面的保修期分别不少于15年和8年。

  充分考虑宜居指标

  高标准住宅不仅是为消费者建设更宜居的住宅，更是为城市打造出优秀的公共产品，并推动行业可持续、高质量发展。

  北京市规划自然资源委相关负责人表示，土拍竞高标准住宅设计方案，不是建豪宅，而是要充分体现宜居。建设方案会充分考虑户型实用程度、居住体验、配套设施可达性、公共空间设置等宜居指标，同时还会考虑疫情期间住宅组团具备临时封闭管理的条件。让住宅有品质、居住更舒服，最大限度地促进土地利用高质量发展，实现建设宜居之都的目标。

  北京房地产业协会会长潘刚升也表示，过去几十年，我国房地产市场高歌猛进，最核心的是满足量的需求，因此比较偏重数量型增长。随着前期“量”的积累，商品住宅的核心矛盾发生了转变，进入到了提“质”的新阶段。从“无”到“有”、从“有”到“好”，北京高标准住宅方案的出台，对提高人们的居住品质、促进房地产市场高质量发展建设，具有深远的积极影响。

  潘刚升表示：“随着房地产市场进入新的发展阶段，未来楼市面临的不是高房价问题。以前房价快速上涨，是行业迅速扩张推动导致的，聚焦短期收益，掩盖了主要矛盾，而通过政策促转型，能够尽快达到行业高质量发展的目的。政策调整的结果，就是一定要走高品质住宅这条路。”

  ●链接

  北京探索高标准住宅“建筑师负责制”

  为进一步展示高标准建设商品住宅产品体系，向公众解读高标准商品住宅绿色低碳建设成果，近日，北京市探索推出高标准建设商品住宅“建筑师负责制”。

  北京市规划和自然资源委员会勘察设计管理处副处长吴鹏表示，高标准建设商品住宅是推动建筑业供给侧改革的积极探索，旨在落实绿色、低碳发展理念，引导提升住宅品质。

  “建筑师负责制是一种国际通行的工程建设组织模式，其核心是充分发挥建筑师专业优势和技术主导作用，由建筑师统筹全过程，进行工程咨询服务。这意味着，建筑师团队不仅要管质量，还要管进度和成本；不仅要管项目前期策划和设计，还要管施工过程的工程进度、建筑设计品质、成本把控，甚至是后期运营。”吴鹏表示，这将有效打破工程建设各环节间的条块分割，是对现行工程建设管理流程和工程建设组织模式的创新，也是优化营商环境的重要举措。

  针对建筑师负责制，北京市在规划许可、施工图审查和规划核验等环节优化审批程序，提升审批效率，为企业缩短建设周期、降低资金压力。此外，通过建筑师负责制探索建筑全生命期的管理与服务，也促进了建筑设计精细化、设计施工一体化，无论是对建设单位还是购房人而言都是一项利好制度。

  据吴鹏介绍，自去年5月首批集中供地以来，北京共产生了12宗高标准地块，其中有11宗地共9个项目将执行建筑师负责制。目前，北京多个高标准住宅标杆示范项目成功落地，项目最终呈现出的高品质、高效率、高标准得到了业内及购房者的关注及认可。

  北京市住宅建筑设计研究院副总工程师刘敏敏对《中国消费者报》记者表示：“有了建筑师负责制后，我们的设计理念与要求就能实打实地落地，全过程地保障建筑质量。”