老旧小区怎么改，大家说了算

  核心阅读

  在推进城镇老旧小区改造过程中，湖北省当阳市通过调查摸底、入户宣传等形式，广泛发动居民参与决策，将改造事项交由居民自己来定。群众需求得到满足，生活环境得以改善。

  宽阔平整的硬化路面，清爽怡人的绿化带……走进湖北省当阳市玉阳街道凌云小区，刚刚改造完成的停车场、晾衣架、路灯等设施焕然一新。

  “改造前期多次上门发放问卷，收集、征求我们的意见；改造方案和施工图不仅集中公示，还召开居民代表会现场为我们讲解……这两年小区变化很大，老百姓生活更幸福。”80岁的小区居民陈静满脸笑容。

  近年来，当阳坚持“共同缔造”原则，发动居民参与老旧小区改造全过程，实现“决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享”，累计完成171个老旧小区改造，受益群众约1.2万户，小区环境从“脏乱差”变为“美净齐”。

  改造内容居民定

  天气晴好，吃过晚饭，家住当阳市坝陵街道锦屏山社区锦屏佳苑小区16栋的黄兴梅，陪着老伴郑永慧下楼散步。他们来到电梯口，用磁卡刷开电梯门，很快就到了一楼。

  “我们俩都快80岁了，老伴10多年前得了脑血栓，腿脚不太灵便，过去很少下楼。现在加装了电梯，上下楼方便多了，每天都可以出门散心，心情好，身体也更好了。”黄兴梅说。

  小区网格员童莉介绍，锦屏佳苑小区建成于上世纪90年代。2020年9月，小区开始动议改造事宜。消息一出，有居民鼓掌赞成，但也有人反对。利益诉求不一致，群众意见不统一，老旧小区改造工作该如何推进？当阳市创新“六个前置”工作模式，将“100%成立党组织、100%成立自治组织、100%签订居民公约、95%同意拆违、85%同意出资参与、90%同意后期公益物业进驻”作为老旧小区改造前置条件，通过调查摸底、入户宣传、召开湾子屋场会等形式，充分发动居民参与决策，将“改不改、如何改”这些事项交给居民自己来定。

  “我们从热心公共事务的退休老党员、退伍军人等群体中选出27人，成立了小区党支部，又发动业主代表成立了业委会，选出了15个楼栋长、40个单元长。”锦屏佳苑小区党支部书记、物业负责人罗云清介绍，依托这些力量，组织群众召开了3场湾子屋场会，广泛征求居民对小区改造的意见。

  “这些违建占用小区公共区域，堵塞了消防通道，存在很大安全隐患，也影响小区形象。”经过广大业主协商，大部分人同意拆违，小区共拆除76处违建，物业对拆除后的建筑缺口进行修补。同时，根据居民的诉求，小区对路面统一刷黑，下水管道重新铺设，增加了130个停车位，在院子里设置了统一的晾衣架，还加装了健身器材、路灯等设施，将废弃仓库改造成小区活动室。

  16栋的部分高层居民提出给楼栋加装电梯，但一层、二层的居民却不同意，“有噪声，还会遮挡阳光。”在小区党支部的协调下，这10多户居民最终协商一致：三层到七层加装电梯，业主根据楼层高度出相应的钱。电梯采取外挂式，离楼栋有一定距离，避免遮挡光线和噪声问题。

  在改造过程中，小区还制定了10条“居民公约”，包括“自觉遵守业委会决议，不损人利己”“自觉遵守房屋装修规定，不乱搭乱建”“自觉遵守公共秩序，车辆不乱停，通道不乱占”等内容。全体业主签约，承诺履责，巩固改造成果。

  多元筹资解难题

  走进位于当阳市城区的老就业局小区，只见小区环境干净整洁，道路两侧停车位和充电桩整齐排列，车辆停放规范有序。到附近办事的当阳市农商行职工黎娟娟正准备开车离开。

  “以前到这附近办事，车位不太好找。现在外来车辆也可以到小区里面来停车了，一个多小时收费4元，很方便。”黎娟娟告诉记者。

  该小区属于老旧小区，过去并没有物业管理，而是由院子里的3家机关单位“各管各的”。去年完成老旧小区改造后，由当阳市房产保障中心聘请当阳市城投物业服务有限公司，进行公益托底服务。

  “我们为院内单位和住户提供统一的门卫和保洁等服务，由单位支付物业费，同时对院内住户和外来车辆收取一定的停车服务费用，加上充电桩等收益，基本能够实现小区物业服务收支平衡。”当阳市城投物业服务有限公司副总经理彭昌军说，去年以来，该小区已收取停车服务费4万多元。

  为破解老旧小区建设中财力有限等困难，当阳市鼓励国有企业参与老旧小区改造，实现多元统筹融资。

  2021年3月，经过当阳市建设投资控股集团有限公司与农行当阳分行深入对接，农行湖北省分行为当阳老旧小区改造项目综合授信6亿元。这是湖北省内首单对地方平台企业投放的大额度、长期限、无抵押贷款。当阳还通过发行专项债等方式，广泛筹集改造资金。

  除了争取政策支持，当阳还充分调动社会力量，引导居民积极出资参与改造及加装电梯，标准由居民自行协商，共计出资442万元。同时，通过街道和社区协调、居民申请等方式，积极争取原产权单位支持资金1000余万元。

  三方共建管长远

  不久前，在当阳市玉阳街道子龙路社区康泰2号小区，一场由社区党组织、小区业委会、物业公司三方参加的议事会正在举行。

  “我们的物业服务分为每月每户10元、20元、30元、40元4个档次，根据不同档次服务内容也有相应不同。”当阳市城投物业服务有限公司公益物业推进组负责人李敏说。

  “前期小区属于业主自管，外来车辆和人员随意进出。现在引进公益物业，希望在做好环境卫生、公共绿化、水电维修等基本服务之外，能够安装道闸、监控、楼道照明等设备，拆除楼栋违建，进一步方便居民生活。”小区业委会主任雷华说。

  “大伙儿愿意出物业费，但必须确保服务质量。社区会做好监督，定期对业委会和物业进行考核，张贴物业红黑榜；居民也可以通过微信小程序，开展业主满意度调查，每月对物业的服务情况进行评价打分。”子龙路社区党委书记郑红艳说。

  经过三方反复协商，康泰2号小区业主最终同意城投物业进驻，确定物业费收费标准为每平方米3毛钱。物业进驻后，按照居民要求，很快在小区门口安装了智能道闸、监控等设备；物业服务人员上门做工作，将楼道内的私搭乱建全部清理，并安装了照明灯。

  三分建，七分管。“在老旧小区改造完成后，我们着力于后期管理，在组织建设、物业引进、居民自治等方面下足功夫。”当阳市房产保障中心副主任龚旺林介绍，结合老旧小区改造对全市城市治理单元进行体系重构，构建片区党组织、业委会、物业企业“三方共建”体系，完善社区党组织、小区党支部、业主委员会、物业企业、志愿服务队“五方共治”机制。

  “为避免老旧小区改造后失管，我们结合老旧小区实际情况和居民需求，实行差异化管理，制定了‘低价有偿’的物业服务方案，采用‘先尝后买’‘先服务，后付费’模式，由业主投票选择服务项目，签订物业服务合同。”彭昌军说，目前，城投物业共托底公益管理23个小区，以及8个公租房小区，服务居民5000多户。

  本报记者 范昊天