增信发债范围扩大至地方优质民企，地产融资支持多维度升级

  近日民营房企不断迎来好消息。

  11月12日，据“河南省房地产业协会”(下称“河南房协”)微信公众号，央行总行将银行间债券市场发债范围扩大至地方优质民营房企，并组织中债信用增进公司(下称“中债增进公司”)向拟发债民营房企给予增信支持。

  另据第一财经证实，有省级银保监局12日已收到央行、银保监会印发的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(下称《通知》)，其中在强调加大资金支持的同时，明确自通知印发之日起，未来半年内到期的贷款允许超出原规定多展期1年，债券按期兑付有困难的可沟通置换或展期。

  中信证券FICC分析师丘远航对记者表示，随着融资支持政策不断升级，民营房企融资难度可以有效降低，银行间市场的发债房企名单有望扩容。“不过具体哪些地方民营房企能够申报成功，仍需进一步观察，预计对于地方政府重要性强、信用履约表现良好、可抵押物充足的地方民营房企机会更大。”丘远航说。

  银行间市场发债房企名单扩容

  根据河南房协消息，将银行间债券市场发债房企的范围由全国性房企扩大至地方优质民营房企，并组织中债信用增进公司向拟发债民营房企给予增信支持，系央行总行引导银行间市场交易商协会(下称“交易商协会”)出台的专项政策，意在缓解房地产债券市场风险情绪，更好助力“保交楼”。

  此前，11月8日，交易商协会表态，将在央行支持和引导下，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

  9日，中债增进公司便在官网宣布公开受理民营房企增信项目，意向民营房地产企业可以通过填写《项目需求意向表》向中债增进公司提出增信需求。

  早在11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集金辉、新希望地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会，介绍中债增进公司增信支持民营房企发债融资工作相关进展，并听取各方意见建议。这也是交易商协会8月以来第三次召开民营房企座谈会，不过相比此前5月和8月支持示范房企发债，此次参会企业已经明显增多。

  河南房协表示，此次银行间债券市场发债主体扩展至地方后，省住房城乡建设厅第一时间将有关政策要求传达至各级房地产管理部门，以地市为单位推选出符合要求的优质民营企业。

  按照政策要求，地方优质民营房企即发债主体须满足资产充足、信用良好、具有较强市场影响力等条件。符合条件的民营房企可于11月15日前与当地房地产开发主管部门联系，由各市统一汇总上报。

  从增信方式来看，地方优质拟发债民营房企同样由中债增进公司给予增信支持，并均有反担保要求，具体反担保有三种模式可选：一是由地方担保增信机构或地方国企提供反担保；二是拟发债民营房企提供房产、土地、股权等充足抵质押物；三是由中债增进公司会同相关金融机构，为拟发债民营房企创设信用风险缓释凭证。

  对比此前中债增进公司针对全国性民营房企发布的《项目需求意向表》，意向房企需要在填写企业基本信息之外，填写销售排名、债务违约情况，文件附有5种“拟提供的风险缓释方式”，包括金融机构风险缓释、国有企业反担保、资产抵押、关联企业反担保、国有担保(增进)机构反担保。

  丘远航指出，截至10月末，今年在交易商协会发行债券产品的民营房企均为全国性房企，深耕区域的中小型房企没有出现在银行间债券市场，接下来预计银行间市场的发债房企名单将有所扩容。

  哪些房企有望受益

  从政策出台节奏和落地细节来看，对民营房企的融资支持都在持续升级。

  在全国性民营房企层面，此次中债增进公司受理企业增信需求的方式较5月和8月的“名单制”更为开放，且意向表未明确限制接收时间。中指研究院企业事业部研究负责人刘水对记者表示，从时间线可以看出，支持民营房企发债融资措施落地迅速。加上中债增进公司将在收到邮件后3个工作日内予以邮件反馈，表明支持措施将高效开展。

  执行细节方面，和此前的担保发债、创设CRMW等案例相比，此次交易商协会对“第二支箭”的扩容有两点变化值得关注：第一是“人民银行再贷款提供资金支持”，第二是增加了“直接购买债券”的支持方式。对此，丘远航认为，前者可以降低金融机构投资民营房企债券的资金成本，形成正向的激励机制；后者有助于修复民营房企债券价格，进而降低一级发行的难度。

  不过对于最终的实际受益范围，业内人士普遍还有担忧。刘水认为，民营房企提供上述几种风险缓释工具，需要资金费用、资产、信用资源等作为条件支持，一些民营房企可能因此受限，或许只有部分企业有条件申请支持。

  截至11月13日，近期已申请注册发债的民营房企包括龙湖集团(200亿元)和新城控股(150亿元)。其中，龙湖集团是交易商协会公布的第二轮增信发债的首个案例，协会10日在官网宣布受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理了企业增信业务意向；新城控股则在11日发布公告称，公司拟向交易商协会申请新增150亿元债务融资工具的注册额度。

  对于此次发债支持从全国性民营房企扩展至地方，有地产行业研究人士对记者表示，这标志着政策支持力度有了实质性提升。据了解，此次民营房企发行债务融资工具募集的资金，可用于普通商品房项目建设、购回，以及偿还境内外债券、补充流动资金等。

  “具体哪些地方民营房企能够申报成功，仍需进一步观察，预计对于地方政府重要性强、信用履约表现良好、可抵押物充足的地方民营房企机会更大。”地方民营房企方面，丘远航认为实际落地情况也还需要进一步观察。

  利好政策带来缓冲空间

  除了债券融资，房企在信贷方面的资金需求正在得到多维度支持，债务压力也有望得到缓解。

  《通知》共有16条重点内容，明确要稳定房地产开发贷款，对国有和民营企业一视同仁；鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。

  在海外债发行遇冷后，境内信用债成为房企非银融资的主要支撑，据中指研究院统计数据，10月信用债规模在非银融资中占比进一步提升至57.4%。虽然10月仅金科地产1家房企发生境内债实质性违约，但最近陆续有房企宣布暂停境外债偿付，或申请债务展期，其中包括亿达中国、弘阳地产、旭辉集团、上坤地产等。

  中指研究院数据显示，今年年内房企到期债券余额还有1230.8亿元，加上明年1月到期余额1194.0亿元，房企正面临新一轮偿债高峰。

  《通知》的下发或带来一定缓冲空间。对于存量债务，文件强调在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构(银行、信托等)与房企基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，自《通知》印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

  对于债券融资，《通知》再次强调，推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。在债务偿还方面，《通知》明确，按期兑付有困难的，可以通过协商作出合理展期、置换等安排，主动化解风险，支持债券发行人在境内外市场回购债券。

  “未来楼市大概率面临缓慢回暖进程，其间将加剧对房企自身经营能力、融资能力的考验，房企之间会出现进一步分化。”东方金诚分析师唐晓琳、闫骏在研报中指出。

  刘水预测，在房企债务展期和增信发债后，企业资金压力或将得到一定缓解，实现以时间换空间。下一步更重要的是促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。