谁来打通楼市复苏最后一公里

  过去的30天，楼市见证了历史：头部优质房企龙湖吴亚军挂靴、旭辉违约；“金融16条”落下，地产狂欢，央行出手即巅峰；呼吁已久的预售资金监管松绑，也被称为住建联手金融机构给房企的“十年未遇大红包”……

  楼市终于熬到了政策拐点，但市场拐点与企业拐点却还没看到：各地新房成交量大多在11月未能恢复，二手房更难上加难，北京库存量从10万套到11万套仅用了1个月……

  销售端的低迷，带来的是企业资金面的窘境，进而引发土地市场低迷。如何让政策端的“输血”尽快落到市场？谁又来打通楼市复苏最后一公里呢？

  政策拐点已至

  直融、发债、销售、拿地……一系列利好政策出台，“救市”图谱逐渐清晰，网上段子戏称房企从“ICU”直接进入到“KTV”。

  近期地产股集体飘红，更有甚者单日涨幅超60%，连不少出险房企股价也“扶摇直上”。受吴亚军挂靴影响，龙湖集团股价曾一度跌至7.26港元/股低点，近日也已快速拉升至23.6港元/股；旭辉海外违约一度沦为“仙股”边缘，如今也迅速抽身，股价较低点上涨近215%……

  股市是行业未来预期的呈现，背后是资本市场对于政策拐点已至的认可。

  11月8日官宣的“第二支箭”，为民营房企带来约2500亿元债券融资，其中还特别强调，后续可视情况进一步扩容。

  民营房企是市场规模主力军，但随着爆雷不断，融资方面逐渐脱节。华泰证券发布研究报告显示，仅境内债一项，民营房企的占比从2020年的62%，下降至2022年上半年的11%，降幅高达51%。

  整个地产行业融资也是缩量状态。去年全年，房地产行业信用债发行规模为5490.3亿元，同比下降13.1%；海外债全年发行规模为2682.9亿元人民币，同比大幅下降40.9%；信托全年融资规模为5452.7亿元，同比大幅下降40.9%。

  11月15日早间，碧桂园公告称，将配售14.63亿股股份，价格为2.68港元/股，这一价格较上一交易日收盘价折让约17.79%；配售事项所得款项净额预计约为38.72亿港元。支持民营房企配股标志“第三支箭”也已落地。

  中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，支持民营房企融资会是“贷款、债券、股权”“三支箭”政策组合，促进民营企业融资恢复，更有效支持民营企业发展。

  政策层面，年内最重磅的无疑是被称为房地产“金融16条”的支撑政策。包括六大项16条，涉及房地产上下游产业链。“金融16条”特别强调“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”。此外，政策还确立了非常重要的风控制度，即展期政策。

  受政策风向转变，出险房企债务展期也有了“良性”运行。据中指研究院数据显示，截至11月16日，约有40家房企已经完成债券展期，总金额约为1505.3亿元。

  开发端，从套型“70/90”到套内“70/90”，开发商获得更多腾挪空间；消费端，已有多城市首套房贷利率进入到“3时代”，准一线杭州甚至取消“认房又认贷”，二套房首付最低降至四成。

  土拍市场，此前已有多地对竞买保证金“减负”，有的甚至降至20%，缴款日期也进行适当放宽。近日，房企预售资金监管这一“紧箍咒”也有了好转迹象，按照政策要求，商业银行可与优质房企开展保函置换预售监管资金业务，置换金额最高为“保交付”资金额度的30%。换句话说，银行方面只要出具保函，监管资金就可提前让房企使用，在“进钱”方面也有了适当放松。

  市场拐点没到

  融资、信贷、土拍……一系列政策立体式地给到房地产行业帮扶。但政策是启动源头，市场才是落地的放大器。

  尽管政策利好不断输出，但是尚未触达市场端，加上多地疫情反复，房地产市场恢复不及预期。国家统计局最新数据显示，今年1-10月，全国商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中最受关注的住宅销售面积下降25.5%。

  今年1-10月，全国房地产开发投资113945亿元，同比降8.8%，降幅扩大0.8个百分点。至此，开发投资累计同比连续19个月收窄，连续7个月同比呈现负增长态势。

  “政策传导需要时间，政策实施效果也需要时间验证。”地产分析师严跃进表示，目前行业最大问题是销售乏力，置业信心不足，即便房企都得到了融资惠及，只要销售端乏力，也很难说走出困境。

  一位不愿具名的分析师告诉记者，之前零星“救市”政策，业内多吐槽“杯水车薪”，这一次不可否认力度空前。但本轮政策核心主要是供给侧发力，对需求则没有太多影响。若购房者看不到市场回暖，继续加大供给，只会增加库存量。

  多数房企正选择不拿地、少拿地缓解资金压力。中指研究院数据显示，2022年1-10月，TOP100企业拿地总额11229亿元，拿地规模同比降50.2%，降幅比上月收窄1.0个百分点，连续5个月维持收窄态势。

  二手房方面，以北京为例，此前北京曾出台“卖一买一置业免税”政策，二手房挂牌量迅速增至10万套，而从10万套到11万套也仅一个月时间。与之相对，北京二手房成交量近期却没有太大波动，带看量也表现平平。“这之中不乏疫情的影响，但线上问询也没有很明显的变化，二手房市场整体还是‘淡’的。”某中介机构负责人透露。

  最后一公里的痛

  业内普遍认为，融资端利好固然能让房企续命活下去，但需求端发力才是“脱困”之道。目前市场表现依旧困难重重。

  “‘金融16条’发布一周，银行还处于总行开会研讨落地阶段。”某位列优质序列的民营房企融资副总裁直言，相比于“金融16条”，他所在公司原本预计保函置换预售金的政策会落地更快，但目前无论是集团所在的上海，还是其他分公司反馈结果，除北京因此前有试点、目前落地执行的节奏相对“有谱”，其他区域预售资金监管银行依然处于“等通知”阶段。

  “这样的政策如果能够早出台3个月，也许就不会有类似旭辉这样绿档优质房企因账上躺着上百亿现金，却无奈违约的惨剧。”上述副总裁无奈呼吁，从执行端起效考虑，无论是“金融16条”还是保函置换预售金，落地执行时间不能超过11月，这样营商环境好的地方有可能年内落地。上述副总裁的担忧不是没有道理。

  数据显示，房企信用债及海外债年内到期余额为1230.8亿元，2023年1月、3月、4月均为偿债高峰，单月余额均超千亿，后续房企偿债压力仍然较大。

  但银行也有自己顾虑。“爆雷房企好说，不在参考范围内，眼下一系列‘绿码’房企债务违约让我们顾虑很大，毕竟银行不贷款没问题，一旦本身就有债务违约，还放了贷款，出现不良肯定是我们的责任。”某国有大行北京分行开发贷部门的负责人也无奈地感叹，眼下的市场也让该行对续贷、放贷心存疑虑：二手房的下探在加剧，新房没有复苏的迹象，这个时候除非总行给明确政策，谁都不敢迈出这一步。

  除了提速已出台政策的落地外，需求端的刺激政策再次被提及。

  同策研究院资深分析师肖云祥指出，根本还是信心问题，只有销售出现转折，才能重整行业信心，这是基本的商业逻辑。

  中指研究院企业事业部研究负责人刘水也认为，近期政策侧重点在于供给侧，“防范”优质房企再发生债务风险，“托底”保交楼。市场回暖，需要需求侧更多政策支持，如差别化信贷、限购政策优化等。

  对于后市，肖云祥表示，预计政策会向销售端倾斜，但是一步到位的做法并不太可能，地方政府边际改善政策环境的措施居多。在力度上不同城市能级间也会存在分化，也体现出房地产调控“因城施策”的思路。但行业要有明显改善，还需要改变市场主体预期，如经济预期、行业预期、收入预期等。根据同策研究院对此轮楼市调控的周期判断，房地产市场会在明年年中后进入上行周期。

  北京商报记者 王寅浩