春节楼市的新变化

  希望兜底保障、社会保障、失业救助等举措能持续发力，为民众创造更多安全感。这样，无论地产还是汽车行业，都有发展新动力。

  李宇嘉

  节后开工，很多记者问我，有媒体披露的数据显示，兔年春节，很多城市新房市场“零供应、零成交”，这是怎么回事？相比历年，今年春节楼市的“话题热度”应该是最低的了。疫情憋了三年，多数人“就地过年”，哪也不敢去。今年春节前好不容易放开了，都撒花儿外出了。出行的路径也很清晰，要么回老家看望“阳康”的父母，要么到省内外甚至境外度假去了。

  人都走了，要么在景区，要么在老家和父母叙旧，谁还去看房呢？房子卖给谁呢？所以，越是热点的城市，新房成交越少。平安证券统计，春节假期7天，30大中城市商品房日均成交面积0.57万平方米，约为2022年春节同期的18%，为2019年春节同期的20.3%。诸葛找房统计数据显示，厦门、杭州、广州、深圳等热点城市，春节期间基本无成交。

  再说，大多数城市的房价还在跌跌不休，想买房的也持“等等看”的心态，春节假期更是无心看房买房。另外，多数城市以“卖一买一”的置换需求为主，手上的二手房卖出去，才能凑齐买房款。但去年以来，包括深圳在内，绝大部分城市二手房急速冻结。买家无心买房，卖家不愿打到骨折，买卖意愿鸿沟无法填补，存量房成了真的“不动产”，交易显得冷清。

  既然大家无心无意，开发商也没有积极性推新货，大多数城市新增供应为零。“不打烊”的在售盘，也都是库存。一来，新年伊始，营销的压力不大；二来，春节前密集地“阳过”，高危的营销条线人员相继倒下了，干脆早点儿放假，期待今年再发力；三来，政策很明朗，要全力扶持楼市消费，但需求端还在休养生息，现在推盘大概率会遇冷，等到“小阳春”再说吧。

  不过，返乡的人多了，对“返乡置业”有一定提振。克而瑞统计，35个城市春节期间合计有96个热销项目，其中63个位于三四线城市，占比66%。从新房市场看，一二线城市不及三四线城市。返乡置业主要有几类人群：一是过去三年响应“就地过年”，积累了部分返乡买房的需求，特别是婚房；二是想给父母改善居住环境，降低疫情冲击，或方便照顾父母。

  当然，也有看到有政策红利(比如利率降至3.8%、大折扣、送车位等)，激发了买房意愿。返乡置业集中在几个劳务输出大省，比如江苏、安徽、湖南、湖北、江西等省份的三四线城市。不过，内地多数三四线城市房价阴跌了2年左右，且还在继续下跌，返乡置业的量并不大，只是比2021-2022年死水微澜的局面好一些，远无法与2016-2018年棚改高峰期比拟。

  同时，返乡置业只是短期内外地流入了增量资金，而本地购买意愿仍比较疲软。一方面，本地家庭多数有2套房；另一方面，近年来建筑业、房地产、装饰装修、线下消费不振，就地城镇化增加的人口，其就业和收入受冲击。加上前面讲的二手房很难卖出去，新房库存大，本地居民又没有多少积蓄，春节期间返乡置业增加，也并未给内地三四线楼市带来很大改观。

  此次返乡，笔者发现，老年人的居住环境亟待改善。整体上，内地三四线城市人口外流，留守老人或落单老人多，且多居住在老旧社区，面对“阳了”以后的并发症或“沉默性缺氧”，如果没有子女或社区的及时救助，将处于非常危险的境地。由此想到，这些年我们建设了很多房子，硬件还算过得去，但社区和物业管理等“软件”跟不上，高质量发展任重道远。

  可喜的是，即便疫情冲击下一些行业景气回落，有的家中老人生病或去世，但大家对美好生活的向往并未变，他们能尽快回到奋斗创造美好生活的场景中。比如，前几年大家“排浪式买房”，现在到了“排浪式换房”的又一个住房消费高峰。不同的是，过去信心满满，未到初七就有人奔赴工作岗位。现在，信心弱了些。希望兜底保障、社会保障、失业救助等举措能持续发力，为民众创造更多安全感。这样，无论地产还是汽车行业，都有发展新动力。

  (作者系房地产资深研究人士）