近30城开年优化公积金政策 支持“商转公”、降低首付比

  2023年开年，全国已经陆续有近30个城市优化住房公积金政策，进一步降低购房者置业成本，带动住房需求释放。

  据中指研究院统计，截至2月15日，常州、乌鲁木齐、连云港、兰州、大连、绍兴、济南、威海等29个城市先后优化住房公积金政策，优化方向聚焦在提高公积金贷款额度上限、支持“商转公”、提高首次住房公积金贷款额度以及降低首付比等。

  多地提高公积金贷款额度、降低首付比

  对于购房者来说，公积金贷款购房相较商业贷款可享受更低的贷款利率，所以更为受到青睐。去年9月30日，央行下调首套公积金贷款利率，5年以上首套公积金贷款利率降至3.1%。公积金贷款政策的优化调整有利于进一步降低购房者置业成本，带动住房需求释放，对当前稳定楼市预期、提升市场活跃度或将产生积极效应。

  据中指研究院统计，2022年以来，全国超200省市（县）优化住房公积金贷款政策，优化方向包括提高个人公积金贷款额度上限、降低公积金贷款首付比例、个人可提取公积金账户余额用于首付等。

  2023年以来，也陆续有29个城市优化住房公积金政策，优先聚焦提高公积金贷款额度。例如，乌鲁木齐将公积金最高贷款额度由70万元上调为80万元，二手房公积金贷款首付款比例降低至20%。

  与此同时，为了降低多孩家庭的购房成本，济南提高了多孩家庭的住房公积金贷款额度。其中，申请住房公积金贷款购买首套自住房的，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷60万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷90万元；生育三孩的缴存职工家庭，申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷60万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷100万元。

  值得关注的是，三四线城市包括台州、东营、临沂等在提高公积金贷款额度的基础上，还降低了首付比例。例如，东营公积金新政中，用公积金贷款购买首套自住住房的，首付款比例由30%降低为20%，购买第二套自住住房的，首付款比例由40%降低为30%。同时，月还款额与月收入比上限由50%提高到60%。

  取消“认房又认贷”、支持“商转公”

  除了提高额度、降低首付外，部分城市还进一步放宽了住房公积金贷款的条件，比如取消“认房又认贷”。

  例如，1月16日，乌兰浩特发布公积金购房新政，对现有的住房公积金个人住房贷款从“既认房屋套数又认贷款次数”调整为“只认房屋套数不认贷款次数”，且住房只认实有住房。

  随着公积金贷款利率的下调，其和存量房商业贷款利率的差距逐步拉大。在前几年购买商品房的购房者大多“站在了商贷利率的高点”，随着贷款利率尤其是公积金贷款利率的下调，已购买住房的购房者希望通过“商转公”的方式来降低还贷成本。但是，在以往“商转公”的操作中，需要购房者先结清现有的住房贷款再重新申请公积金贷款，其间增加了借贷成本和周期。自去年以来，多个城市重启“商转公”政策，并且优化了“商转公”贷款方式。

  以常州为例，常州“商转公”可选择“以贷还贷”或“先还后贷”，而前者“以贷还贷”的方式直接通过对口银行将商贷转为公积金贷款，不仅减少了资金成本，也提高了效率。

  除了常州外，自去年下半年至今，陆续有福州、常州、汉中、洛阳等城市推出“商转公”政策并且优化了“商转公”的转贷方式，减轻了存量房购房者的还款压力。

  探索解决公积金贷款资金缺口新路

  随着公积金政策的优化，更多的购房者享受到了住房公积金制度带来的实惠和便利，不仅减轻了购房者的购房成本，而且有利于城市房地产平稳健康的运行。

  但是，受到各地地方政府公积金贷款资金不足的压力，住房公积金政策使用范围和优惠力度有限。根据2021年全国公积金年报数据，截至2021年末，贵州、重庆、浙江等地公积金个贷率均超过90%，公积金贷款资金缺口问题亦值得关注。在是否启动“商转公”的政策时，多地诸如北京、武汉、青岛等城市均因“住房公积金流动性不足风险依然存在，个贷率仍处于高位运行”，而不能恢复办理二套房“商转公”贷款。

  2022年12月，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，亦明确提出将“健全住房公积金制度”。

  针对公积金缺口的问题，2月13日，海南省住房公积金管理局发布《海南省住房公积金个人住房贷款资产证券化管理办法（征求意见稿）》和《海南省住房公积金个人住房贴息贷款管理办法（征求意见稿）》公开征求意见的公告，其中提出的“公积金贷款证券化”和“贴息贷款”方式，都将拓宽公积金贷款的来源，缓解住房公积金流动性紧张的问题。但是，2月15日，上述征求意见稿被撤回，海南省住房公积金管理局相关工作人员对外回应称，该政策还在调研阶段。

  “短期来看，若海南省本次管理办法可以顺利落地执行，公积金个人住房贷款的相关举措有望在更多地区推广，更好地支持刚需和改善型住房需求。”中指研究院市场研究总监陈文静如是说。（新京报记者 徐倩）