房地产行业迎来崭新发展阶段

  一部首开史，半座北京城。有“京城房企一哥”之称的首开股份，凭借扁平化高效管理，狠抓存量房去化，严控销售及资金成本，努力克服销售不振等多重不利因素影响，逐步实现高质量转型发展。

  近日，首开股份董事长李岩接受了中国证券报记者专访。李岩对行业目前的修复和健康发展怀有特殊的热忱和期待。他认为，一连串政策释放积极信号，市场开始复苏，为优质房企打开新的成长空间，2023年行业回稳可期。地产行业此前“高杠杆、高负债、高周转”的模式不会重来。

  ● 本报记者 张朝晖 董添

  稳健

  首开股份向来有“京城房企一哥”的美誉，除了地产主业，首开股份的业务涉及城市更新、养老地产、长租公寓等多个领域，并渗透到北京城市发展的方方面面。

  近年来，首开股份开展多元化业务，与大型房企、高校、金融机构展开广泛合作，扁平化高效管理，狠抓存量房去化，严控销售及资金成本，在行业逆周期环境下，克服不利因素影响，逐步实现高质量转型发展。

  “公司这两年为了适应市场变化，积极进行组织机构调整，提升管理效率。通过组织机构的调整，我们进一步加强了项目的开发管理，深化明确经营目标，强化运营节点控制，同时严格把控项目风险，建立预警机制，坚持做到防范风险。”李岩对记者表示。

  作为一家国有地产公司，在李岩稳健执掌下的首开股份通过拓展渠道、改善结构、降低成本等方式，改善融资整体情况，为“降档”作出努力。李岩称，集团公司向股份公司提供了一些短期资金支持，利率比较低，余额超过40亿元。公司通过与金融机构发起设立棚改专项基金，募集了百亿规模。此外，首开股份积极推进长租公寓、“商办改租”与金融机构对接，获取资金和金融服务支持。

  对外合作方面，首开股份与金茂、中海、万科、龙湖、保利等房企展开有效合作。此外，公司在政企合作、银企合作、校企合作方面积累了丰富的经验。

  李岩用“两个紧追，一个谨记”来概括首开股份高质量发展：紧追国家战略不动摇、紧追高质量发展不松劲、谨记国企社会责任不懈怠。

  李岩表示，首开股份在布置今年的工作时，反复强调要深刻全面领会中央精神，有针对性地进行工作铺排，围绕“产品适应改善需求，企业降杠杆、减负债、加权益、增现金”来具体开展工作。一如既往承担国家重大项目建设，加强民生保障。同时，进一步加强项目的开发管理，严格把控项目风险，建立预警机制。确保融资渠道畅通，加强资金精细化管理，新增融资严控成本。

  蓄势

  近期，房地产行业利好政策密集出台，外界对房地产行业的关注空前高涨。

  在李岩看来，2022年9月以来，“金融16条”，信贷、债券、股权融资“三支箭”齐发，境外融资恢复，对优质房企提供了较大支持。特别是时隔六年再次恢复房企并购重组和上市房企再融资，为优质房企打开了新的成长空间。

  政策为行业高质量发展指明了方向。“这些政策放在行业发展的历史坐标上具有非凡意义。房地产行业迎来崭新的发展阶段。首开股份将把握政策要求和市场需求，高质量推动行业健康发展。”李岩表示。

  “房地产行业爬坡过坎，逐步恢复信心，向好的方向发展。随着政策积极效应延续，前几年积压的购房需求有望陆续释放。行业迎来利好，市场复苏步伐加快。确定性因素使得回稳的基础逐渐牢固，2023年行业回稳值得期待。”李岩表示。

  李岩认为，政策利好不断释放，是市场重拾信心的重要支撑。目前市场已经有了回暖迹象。李岩举例称，从国家统计局发布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动数据看，新房价格首次出现止跌现象。而最能反映市场真实供需情况的二手房市场，也出现回暖复苏迹象。

  “随着政策陆续出台，我们认为阵痛期已经过去。房地产近年来的调控政策组合针对性非常强，要解决的是房地产行业‘高杠杆、高负债、高周转’的‘三高’状况，让企业和行业逐步回归到健康、理性、科学发展的状态。经历这轮调整，很少有房企会认为行业会报复性反弹，再出现之前的炒地、炒房、企业高负债、高周转这些不好现象。”李岩对记者表示。

  李岩认为，统筹好地产发展和安全的关系，推动房地产行业高质量健康发展，从而更好地发挥房地产业稳经济、保民生的支柱作用；同时，引导优质房企资产负债表回归安全区间，专注主业经营，推动行业向高质量发展模式平稳过渡，将是未来行业高质量发展主题。

  提升

  “2022年是地产行业经受洗礼的一年，已发布业绩预告的房地产公司业绩普遍不理想。项目结转利润减少、计提资产减值准备等因素是大家面对的共同问题。”李岩表示，首开股份作为一家深度布局地产板块的上市公司，过去一年同样需要面对行业普遍存在的严峻形势。首开股份在落实“管理创效”的主题和聚焦“突破效率瓶颈、挖掘盈利空间”的目标上取得了积极成效，守住了安全底线，同时为公司后续高质量发展夯实了基础。

  李岩称，2022年，首开股份在北京拿到3宗地块。在政策引导下，首开股份新增的2宗地块项目实现了从拿地到开盘仅3个月的速度，比过往缩短了6个月。2022年底拿到的第三宗地块项目预计2023年一季度开盘，入市速度有了提升。

  “可以说，去年的投资我们踏准了时间点，拿到了合适的好项目。2023年首开在投资方面依然坚持质量有效提升，这将为未来首开继续保持在北京赛道领先起到积极的作用。”李岩对记者表示。

  值得一提的是，与同行业公司相比，首开股份2022年在房企中的销售排名有所提升。“公司发展如逆水行舟，不进则退。经过不懈努力，首开股份的排名逆市提升，安全进入到了目前的政策红利期。未来，公司将继续站稳北京市场，守住在北京市场的优势地位。”李岩表示。

  对于行业未来的业绩预测，李岩对记者表示：“随着后续遵循高质量发展原则，2023年市场将稳步复苏。当然，项目结转存在惯性，房企的业绩短期内依然可能保持低位横盘，未来在房企风险出清、行业信心恢复之后，市场进入良性循环，房企的业绩才有好转的可能。此外，未来行业发展将是多元发力，商品房开发、长租、城市更新、养老地产都将是丰富行业结构发展的主力。地产行业不论是开发业务还是多元业务，都有希望迎来全新的发展机会。”

  “对于房企来讲，需要在这个时间档口，改善在手资产质量，审慎管理杠杆水平，把握住行业集中度提升的机会，以此穿越周期，迎来新的发展机遇。优质房企有望在销售恢复、拿地强度、融资规模、盈利改善等方面率先进入良性循环。”李岩表示。