物业费能不能涨？质价不符怎么办？上海闵行出台住宅物业费调价指导书

  物业费能不能涨？该怎么涨？具体涨多少？日前，《闵行区住宅物业收费标准调整指导手册》《闵行区住宅物业收费标准调整十问十答》出台，为小区物业费调整提供参考和依据。

  记者了解到，今年，闵行区房管局将紧抓物业管理这一“关键小事”，紧盯部分小区物业费长期“质价不符”、物业费标准长期未上调、物业服务品质提升难、居民获得感低等民生难点、痛点、堵点问题。  通过问题和需求导向，区房管局专门委托专业第三方开展住宅物业收费标准调整课题研究，探索寻求住宅小区物业费调价难的破解之道，努力推进形成按质论价、质价相符、优质优价的良性物业服务市场价格机制。

  “课题调研工作组”由市、区行业主管部门，市、区物业行业管理协会，法律顾问，部分街镇房管部门、物业企业、居委会及业委会代表等组成，通过前期课题开题论证会、小区实地调研走访、试点小区物业费价格评估测算及课题成果论证评审等环节，并在市房管局物业处、市物业协会的支持、指导和帮助下，最终编制形成《闵行区住宅物业收费标准调整指导手册》、《闵行区住宅物业收费标准调整十问十答》等课题成果。

  “物业费涨不涨价关系到社区治理方方面面，事关物业行业长期健康运行发展，要用“绣花功夫”力破物业治理“顽疾”，物业费调价指导工具书将为基层社区提供参考”，区房管局相关负责人表示，接下来，区房管局将重点聚焦住宅小区物业治理领域物业服务低价低质、质价不符的问题，指导推进小区适时合理、规范有序、公开协商地科学调整物业服务收费，促进物业服务企业服务水平和服务价格合理化双提升，让居民有更好的感受度，让物业有更多的积极性，也进一步为社区治理凝聚人心奠定基础。

  《闵行区住宅物业收费标准调整指导手册》以文本工具书的形式，从物业收费标准调整的窗口期、拟定物业收费标准调整方案、表决物业收费标准调整方案、物业收费标准调整的日常监督及要点、物业收费标准调整的相关示范样张等方面，对住宅物业费调价工作进行了全流程、全要素、全方位的说明及阐述，后续将提供给属地街镇在日常指导小区开展物业费调价时参考，有助于推动住宅物业费调价工作规范、有序、高效开展。

  《闵行区住宅物业收费标准调整十问十答》以宣传折页的形式，将居民群众关心的物业收费标准调整流程及关键环节，通过流程图及相关问答形式展示，便于居民群众能够通过简单明了的方式了解物业费能不能涨、该怎么涨、具体涨多少等关键问题，引导培育小区业主“按质论价”的新理念逐步形成。

  附：小区物业费怎么调？“十问十答”来了

  物业收费标准调整流程应该是怎样的？关键环节有哪些？《闵行区住宅物业收费标准调整十问十答》发布，引导培育小区业主“按质论价”的理念逐步形成。

  1.物业服务定价成本由哪些内容组成？

  答：根据国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法(试行)》的通知(发改价格【2007】2285号)中明确，物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

  2.物业收费标准提高后的受益人是谁？

  答：物业收费标准提高后的真正受益人是我们住宅物业项目的全体业主、使用人。

  按照一般的理解，物业收费标准的提高会增加物业服务企业的收入；但从市场调节机制和质价相符原则的角度，物业收费标准的调整是与物业服务内容的调整成正向联动，即“一价格一服务”。

  物业收费标准提高的触发点是因物业服务内容的调整而引起，每年人力成本的上涨、物业服务事项的扩展、人员配置的增长等必然导致物业服务成本的上浮，若物业收费标准仍保持不变，必然导致物业服务标准的下降。

  因此，物业收费标准提高是维持或者适当提高物业服务标准的基础，真正的受益人是我们住宅物业项目的全体业主、使用人，在保持房屋设施设备场地正常运作使房屋保值增值的前提下，每天的生活环境和品质得以维持或提升。

  3.我的小区符合物业收费标准调整的情形吗？

  答：当小区物业服务内容与物业收费标准不满足质价相符市场机制原则，不管是符合市场机制、还是政府财政扶持的两类住宅物业项目，都有调整物业收费标准的需要。

  当小区是属于“符合市场机制”的商品住宅，若物业服务合同、管理规约中对物业收费标准调整有相关约定且满足事先约定的调整条件，比如人力成本、物业服务事项、人员配置等引起物业服务成本调整的，那作为业主，就应该按照约定支付新标准的物业费；若物业服务合同期限届满，在管物业服务企业或者业主委员会委托第三方评估机构对小区进行物业费评估的结果是需要调整物业收费标准的，就意味着要保持或者提升小区物业服务标准的，调整物业收费标准是必然趋势。

  当小区是属于“政府财政扶持”的老旧、小微售后住宅或者 2000 年前商品住宅，经过城市更新、“美丽家园”更新改造、物业管理区域整合等提升了小区设施设备场地等硬件设施，为了让小区改造后的崭新面貌能可持续维护，适当调整物业收费标准是必然趋势。

  4.如何选择物业收费标准调整的第三方评估机构？

  答：目前，在上海从事物业费评估工作的第三方评估机构没有政策上限制准入经营的规定。小区业主委员会可以在市场上选择口碑好的评估机构，也可以采纳闵行区或所在街镇推荐的评估机构。

  上海市房地产估价师协会网站(http://www.valuer.org.cn/)上备案公示的有20多家评估机构。这些评估机构至少有3名评估人员经过上海市房地产估价师协会组织的专业知识培训、理论与实务考核，并通过了上海市房地产估价师协会对评估机构和评估人员的备案。市民如对这些评估机构提供的物业费评估报告有异议，上海市房地产估价师协会将负责受理异议处理。

  5.物业费评估经费的来源？

  答：委托第三方评估机构进行物业费评估活动的费用由委托人承担。

  若在管物业服务企业是委托方，物业费评估的费用由在管物业服务企业承担。

  若业主委员会是委托方，根据《上海市房屋管理局关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》 (沪房规范[2020] 14号文)的规定，可以根据小区《业主大会议事规则》《管理规约》等相关约定从全体公共收益中列支或者通过业主大会授权后列支。

  6.业主委员会委托第三方评估机构做物业费评估，需要准备哪些资料？

  答：根据《上海市住宅物业服务价格评估管理办法》《住宅物业服务价格评估规范》，业主委员会与第三方评估机构签署评估委托合同中需写明提供评估的所需资料，除了小区规划资料、房屋产权资料、物业服务需求等相关资料和信息、拟实施物业服务的项目、内容和标准是必须准备的资料以外，业主委员会可以根据评估机构出具的资料清单提供相应的其他资料。

  其中，涉及物业服务方案、一线服务人员岗位配置、全体和部分共用设施设备运行情况等资料一般由在管物业服务企业保管，业主委员会应当让在管物业服务企业提供，并对提供的资料核实无误后再提交评估机构。

  7.价格评估报告涵盖哪些内容要素？

  答：除了一般价格评估报告中涵盖的物业服务价格外，为了便于业主委员会从不同角度理解物业费价格构成以及更贴切制定调整方案，建议增加以下第一、二、三、四种服务标准及价格供业主、在管物业服务企业参考。当小区发生物业服务企业退出且业主大会尚未选聘新物业服务企业的，由业主委员会报小区所在地的街镇选定物业服务企业提供临时服务时，建议增加以下第五种服务标准。

  一是约定服务标准，即以该住宅物业项目物业服务合同中约定的服务内容为依据，对应的是合同价格；

  二是事实服务标准，即以该住宅物业项目在管物业服务企业实际提供的服务内容为依据，对应的是实际价格；

  三是行业服务标准，即以该住宅物业项目既有的房屋设施设备客观条件所对应的行业价格为依据，对应的是行业价格；

  四是可接受服务标准，即以该住宅物业项目在管物业服务企业或业主意向且按照质价相符可以接纳的服务内容为标准，对应的是谈判价格。

  五是托底服务标准，即以该住宅物业项目原在管物业服务企业实际提供的服务内容为参考，对应的是原物业服务合同约定的价格。

  闵行区试点在物业费评估遵循合法性、相关性、对应性、合理性准则的基础上，研究引入“可接受服务标准”和“谈判价格”的理念，其中“谈判价格”的特点是结合行业现状和社会公允，考虑到保安、保洁、绿化等一线劳务实施外包、部分符合条件的员工无须再缴纳社保，以及暂不包含利润等综合情况，较为接近目前本市住宅物业实际运行的成本价格。业主委员会可以在“可接受服务标准”认同的情况下，在“谈判价格”基础上增加一定的物业管理行业利润。

  8.业主大会表决物业收费标准调整需要注意哪些事项？

  答：若小区计划调整物业收费标准，需要召开业主大会依法表决通过后方可实施。在召开业主大会会议的整个过程中，需要注意以下事项：

  一是物业收费标准调整的方案要经历在小区公告栏内发布公示、合理意见的修改、再公示、无修改意见后公告等主要环节；

  二是业主大会会议召开的十五日前，在小区公告栏内发布业主大会召开的会前公告，明确会议时间、会议地点、会议形式、拟表决物业收费标准调整方案等事项以及表决规则；同时明确表决票发放与回收、开票日唱票监票计票统票的工作人员名单等；

  三是业主大会会议召开的七日前(不少于七日，具体根据小区《业主大会议事规则》的约定)，业主委员会组织工作人员依据《业主大会议事规则》约定的方式，完成表决票向全体业主送达的工作。

  9.物业收费标准调整完成后，业主委员会应如何监督物业服务企业？

  答：调整后的物业收费标准与物业服务内容共同构成了物业服务合同的核心条款，是物业服务企业为小区提供物业服务的依据。

  业主委员会可以在全体公共收益预算用途的基础上，委托第三方评价机构对物业服务企业是否履行物业服务合同约定的服务事项、服务标准进行评价，并根据评价结果，结合合同约定条款予以后续处理。

  业主委员会对物业服务企业达不到行业标准和本市物业服务规范的行为，可向属地街镇房屋管理部门申请督促物业服务企业或项目经理进行整改。

  10.物业服务企业因我的小区物业费标准和服务内容质价不相符而提出撤离，小区业主委员会需要采取什么措施？

  答：当在管物业服务企业提出撤离的原因是物业费标准和服务内容质价不符，业主委员会可以与在管物业服务企业协商，聘请第三方评估机构对小区物业费进行评估。需要注意的是，建议请第三方评估机构对物业服务合同约定的服务内容与目前实际提供的服务内容寻找不同点，并给出业主或在管物业服务企业可接受的服务标准对应的物业收费标准，使评估报告能够将不同物业服务方案下的评估结果完整如实体现。

  如果对评估报告的结果无法形成一致意见，业主委员会需要思考在物业服务企业撤场前，通过召开业主大会另聘物业服务企业的途径，找到新的物业服务企业。需要注意的是，小区物业服务利润已接近零或赤字，有可能较难选聘到新的物业服务企业，建议根据《上海市住宅物业管理规定》的规定，向小区所在地的街镇提出暂时由临时物业服务企业托管，以解决因物业服务企业撤场而造成小区物业真空的尴尬局面。