谁在推波房贷乱象

  随着楼市的回温，曾一度哑火的低首付、“零首付”旋风再次吹到了各地。5月29日，北京商报记者调查发现，近日，重庆、佛山等多地低首付、“零首付”购房再现江湖，部分开发商、房地产中介打出了“零首付”的优惠政策卖力营销。火爆之下，“首付贷”也再次回归大众视线，有贷款中介用自己的“小金库”为购房者垫资，也有一些贷款中介声称与银行有合作，可以通过大额信用贷为购房者弥补首付不足的空缺。

  “零首付”再现

  开发商暗箱操作

  2023年以来，房地产市场呈现回暖迹象，市场信心有所提振，在此背景下，“零首付”再现江湖。5月29日，北京商报记者以购房者身份暗中调查发现，目前重庆、佛山等地的部分开发商、房地产中介均号称推出了低首付、“零首付”政策。

  “惊喜价速抢、重庆顶流楼盘”“精装+中央空调”……一位重庆地区房地产中介在朋友圈发布了最新的楼盘营销信息，这是一个仍在建设的新楼盘，商圈、学校、轨道交通配套设置齐全，其中最为吸引人的就是“零首付”三个大字。

  “购房者只需要付定金就可以了。”这位房地产中介告诉北京商报记者，“这是开发商推出的政策，购房者付5万元的定金就可以签署合同，然后分期还清。例如，40万元首付，今年年底还12万元，明年再还12万元，2025年最终接房时再还清，首付款是购房者欠开发商的。”

  类似的现象还存在于佛山，该地区一位房地产中介也向北京商报记者介绍，“开发商可以拉高网签价做低首付金额”。从具体的操作流程来看，开发商将市场价1万元/㎡左右的房源按6000元/㎡左右的价格出售给购房者，但向银行贷款时却按照1万元/㎡申请，从银行超额申请的贷款就能为购房者降低首付比例。

  “不仅可以‘零首付’，还可以超贷。”云南地区一位房地产中介也在社交平台这样回复购房者。低首付、“零首付”的现象近年来并不少见，不少开发商、房地产中介以此为噱头扩大品牌影响力，拉拢客户，但这一行为已违反国家相关金融信贷政策。2017年住建部、央行、原银保监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。

  诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，开发商或房地产中介通过首付分期、返首付等形式吸引购房者，或者通过做高合同价格，使得购房者获取更高额度贷款，进而可以有多余款项用于装修等其他用途，其实无论哪种形式，最终购房成本和额外产生的利息均会转嫁到购房者身上，因此购房者要提高警惕，以防掉入营销陷阱。而且这类现象本身就是违反国家相关金融信贷政策的，不仅扰乱房地产市场正常交易秩序，还会加剧断供风险，进而影响金融系统链的正常运行。

  “首付贷”卷土重来

  贷款中介推波助澜

  据调查，“零首付”主要存在于三种形式，一类为开发商直接做高合同价格，帮助购房者从银行申请较高的按揭贷款，降低首付比例；一类为开发商直接垫资，购房者之后将首付金额分期还给开发商；还有一类为通过“首付贷”形式为购房者提供资金。

  “零首付”行为看起来似乎是帮购房者减轻压力，但在现实操作中往往会加重购房者财务负担，甚至引发法律风险，其中以“首付贷”形式最甚，所谓“首付贷”，是指在购房人首付资金不足时，贷款中介为其提供的一种补助资金行为。

  北京商报记者在调查过程中注意到，在“零首付”噱头火爆的当下，“首付贷”炒作风也渐起，在询问过程中，北京地区多家贷款中介均表示，可以办理“首付贷”业务，具体来看，主要有两种操作模式，一类为贷款中介“自掏腰包”为购房者垫资，全款将房屋买入后，贷款中介协助购房者申请一笔银行经营贷资金，还清垫资；另一类为贷款中介为购房者申请银行推出的大额消费贷产品，用来弥补首付不足的空缺。

  一位贷款中介介绍称，“我们可以帮购房者垫付部分首付和税费，然后再通过贷经营贷还清垫资，经营贷的年化利率在3.65%-3.85%左右”。不过此类方式只支持购买二手房的购房者。

  针对想要购买新房的情形，另一位贷款中介直言，“可以做无抵押的个人信贷补齐首付款，个人信用贷的年利率目前在3.6%-6%左右，服务费收取贷款金额的1%-3%”。这些“暗箱操作”的方式与“零首付”一致，实则干的是助推经营贷、消费信贷流入楼市的违规行为。

  在易居研究院研究总监严跃进看来，低首付本身属于违法操作。在当前购房政策放松的过程中，容易产生一种误区，即各地自己可以制定购房和信贷规则。实际上有些宽松可以积极利用，但一些违背风控角度的信贷产品或服务，容易忽视违约风险，进而带来很多新情况和新问题，如夸大了购房者的信贷还贷能力，造成后续购房合同纠纷等问题。

  厚雪研究首席研究员于百程在接受北京商报记者采访时表示，这类模式本质上还是通过贷款中介的资金过桥，最终把购房者的房贷转化成经营贷，这一做法侵占了银行经营信贷资源，也干扰了正常的金融秩序。

  违反金融信贷政策

  应及时干预整治

  “零首付”“首付贷”乱象难熄，不仅破坏了房贷业务的市场环境，也对金融市场的秩序造成了影响，乱象之下，已有相关机构欲从源头打击。

  5月26日，深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与/协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为的郑重提示》表示，近日，有媒体报道“买房现负首付”相关新闻，反映深圳市出现以“首付分期”“装修贷”等形式诱导购房者购房的违法违规行为。

  深圳市房地产中介协会指出，各房地产中介机构、从业人员禁止以任何形式参与/协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为，如发现深圳市房地产中介机构、从业人员存在违规销售宣传或为消费者违规购房贷款提供咨询、协助的，将立即报送行政主管部门依法依规查处。

  “各类‘零首付’‘负首付’现象的背后也反映出当前房贷市场仍然存在一定乱象。”关荣雪坦言，因此各金融部门、监管部门等各部门要提高监管力度，加强防范风险意识，对可能出现的乱象及时干预整治等，要深刻地认识到，在当前房地产市场恢复基础尚且不牢固的背景下，维护市场公正健康是促进房地产市场平稳健康发展的基础，也是提振当前市场信心的重要举措之一。

  严跃进进一步指出，违规的信贷操作增加，客观上也会干扰市场预期，造成市场有较大的波动或秩序的混乱。低首付、“零首付”、负首付或首付分期等操作，指向的都是“首付能力不足”的问题。除了金融风险等观察视角外，也要关注购房者首付能力不足的新情况。

  从金融机构角度而言，谈及“零首付”“首付贷”乱象，多位银行人士向北京商报记者表示，目前行内没有任何与首付相关的贷款业务，也未与贷款中介进行合作，银行严格按照信贷政策落实首付款审核要求为购房者办理业务。

  北京商报金融调查小组