房地产供求关系发生重大变化 政策调整优化恰逢其时

  7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。从房地产方面来看，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”“适时调整优化房地产政策”等提法，引起了各方高度关注。

  多位接受《证券日报》记者采访的业内专家认为，这是对房地产市场的一次新定调，同时也对外释放了后续楼市调控政策仍存边际优化空间。值得关注的是，“房住不炒”仍是底线。

  受此鼓舞，昨日A股市场地产板块及相关产业链可谓集体沸腾。截至7月25日收盘，同花顺房地产服务、房地产开发、物业管理概念等板块的涨幅依次为6.22%、5.1%、4.33%。其中，多只概念股强势涨停。除此之外，包括厨卫电器、租售同权、恒大概念、装配式建筑等地产相关产业链概念板块亦涨幅喜人。

  房地产市场供求关系发生重大变化

  会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

  在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，从此次会议传递出的信号来看，首先，防风险仍旧是今年房地产工作的主基调，尤其是防范供给端冲击和需求端转弱导致的行业失速等一系列风险。其次，基于房地产市场供求关系的改变，后续房地产调控政策体系和基调或面临调整优化。最后，基于第二季度以来商品房市场下滑明显、企稳态势仍需巩固的情况，预计下半年会在热点城市继续进行政策调整，但此类需求端的政策仅限于维持房地产市场稳定的需要，而非刺激楼市。

  值得关注的是，此次会议在房地产领域首次明确“房地产市场供求关系发生重大变化”，并首次提出要适时调整优化房地产政策。

  中金公司研究部认为，这种变化主要是指，经历了过去20余年的高速建设，我国房地产市场已经整体上度过了供不应求、长期过热的阶段，城镇居民住房质、量已经得到了明显提升；在这一新形势下，一部分新房需求已经达峰或进入下行周期、同时存量及增量住房供给较为充分的城市，有必要在“因城施策”框架下优化房地产政策，以支持合理的“刚性和改善性”购房需求释放。

  “从当前市场阶段特征来看，一是过去二十多年我国人均住房面积明显提升，当前户均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到满足。二是居民杠杆率已较高，未来进一步加杠杆空间有限。”中指研究院市场研究总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时表示，这些数据都表明居民基本住房需求已得到满足。

  从供给端来看，李宇嘉补充称，当前开发商大规模储备地块的时代结束，预示着房地产市场可能永久告别了大范围过热的走势。因此，楼市调控政策也要改变，即从防过热转到防过冷，从“有没有”转向“好不好”来满足居民需求，政策要从需求端刺激转向供给侧改革。

  楼市调控政策优化空间进一步打开

  在房地产市场供求关系发生重大变化的共识基础上，未来，楼市调控政策的优化空间被进一步打开。

  中国社会科学院经济研究所副研究员林盼在接受《证券日报》记者采访时表示，未来的楼市调控思路应该是从防止过热转为防止过冷。要在“房住不炒”的前提下，健康发展房地产行业，推动建立房地产业发展新模式。

  林盼认为，后续房地产市场的调控政策优化调整，将主要瞄向一二线城市。尤其是在库存较高的一、二线城市郊区，按照“一区一策”的原则，优化住房信贷政策、引导金融机构下调住房贷款利率，降低住房商业贷款首付比例等。此外，结合生育政策，对二孩以上家庭的限购套数、首付比例、房贷利率等给予一定支持。

  结合当前政策现状，中金公司研究部预计后续对于“卖一买一”“卖旧买新”家庭的政策支持空间较大。

  除了从稳需求角度出发外，供给端、投资端的稳定亦是未来政策延伸的触角。

  比如，中金公司研究部认为，促供给方面，“金融16条”部分政策延期，对头部民企的再融资或仍将加大支持；稳投资方面，城中村改造加快推进或将温和提振投资，但与之前棚改、旧改不同的是，节奏将稳妥，突出公益属性，避免大拆大建，同时加快保障性租赁住房建设，“盘活改造各类闲置房产”可能成为来源之一。总的来说，在需求下行趋势下，地产政策或托而不举，避免强刺激推升房地产泡沫。

  城中村改造成重要发力点

  此次会议不仅强调要“更好满足居民刚性和改善性住房需求”，还提出要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

  7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

  ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然对《证券日报》记者表示，很多城中村位于城市核心地段，因此常常被作为出租房，与住房租赁行业有天然的相关性。但大部分城中村通常居住品质不高、配套设施不完善、物业管理难度大，且存在一定程度的安全问题，因此被视为城市内部的低效资产。如果能够通过专业化租赁住房企业进行统一的标准化改造与管理，则可以将这些区域从城市的痛点变为亮点，城中村就有可能变成城市发展的新动力。既扩大了租赁住房的有效供应，使现有的住户生活得更好，也可以吸引更多的新租户进驻，从而使这些区域焕发出新生机。

  “应该说，城中村改造是实现低效存量资产盘活，加大保障性租赁住房供给的有效方式。”在赵然看来，城中村改造是一个复杂的过程，涉及到大规模的投资、复杂的工程操作和众多的利益相关者，包括政府、居民、开发企业、运营企业、金融机构等。因此，在城中村改造的全生命周期过程中，金融创新工具或将成为推动城中村改造进程的催化剂，比如可以使用绿色债券等金融工具来筹集资金。