为何中介带看不积极？为何买家对有些二手房没兴趣？

二手房难卖已成不少房东们的共识。

最近，有一些房东已经撤销了挂牌信息，房子暂时不卖了。有的人想观望一下，看看后续会不会出台什么利好政策，等时机到了再出手；也有的人打算重新装修老房子，与其低价卖，不如提升装修品质，再留着自住几年。

总而言之，这些应对之策也是无奈之举。

在如今的行情下，仍然坚持在卖房的人，内心也会有一个疑问：为什么中介不积极带看我的房子？为什么没有买家对我的房子产生兴趣？

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吕姐最近心情有点低落，她有一套文三路上的老房子，一直挂在中介，可是挂牌快两年了还没卖掉，看房的人和咨询的人都很少。

有一天，她和附近的中介聊天，才知道，原来自己的房子在中介APP的内部评分很低，几乎得不到中介们的关注，当然没什么买家来看房子了。

吕姐除了文三路的房子在卖，在下沙和德清还有两套二手房在售。

最近，她和这几个不同板块的几名中介聊天之后发现，在当下以“买方为主导、卖方很被动”的二手房市场里，好像有一条看不见摸不着却又存在着的生态链。

链条的顶端卖家是：卖房后，能获得20-80%的收益，比如南星桥、申花、奥体等少数板块的次新房。

其次是卖房后能获得20%的收益，比如之江板块、未来科技城部分区域的次新房。

紧随其后的就是还能保本保息的勾庄、三墩、良渚部分次新房。

然后是闲林、下沙金沙湖、城东新城等能保本的板块次新房。

再是本金和利息都要亏掉的富阳、青山湖等板块的次新房。

处于链条最末端的可能是市区无电梯的顶楼老旧大、市区非学区房的老破小、郊区无地铁的远旧小、环杭的次新房、国内某些城市的度假公寓等。

吕姐的三套二手房，全都处于这个链条的尾端。

城西是160㎡以上、房龄20年以上、无电梯的6楼，符合老旧大房子的特征。下沙的房子是郊区的远旧小，89㎡，离地铁有点远，长期空置着，毛坯房出租出售都不容易。还有一套房子位于德清，89㎡，当时打的是环杭的概念，离德清的闹市区不近，离高速口很近，目前别提保本了，看房的人基本没有。

对于吕姐来说，手上虽有三套房，但却没有一套能快速出手变现，而且随着年纪大了，她住在城西的大房子里，虽然空间够宽畅，但越来越觉得每天爬6楼是不小的挑战。

吕姐自嘲说，她觉得自己就像一个卖房鄙视链上的末端卖家，她这几套房的挂价，也像一块“砧板上的肉”。

最近，经过吕姐和中介主动联系后，终于开始接到了一些问她愿不愿意降价卖房的中介来电。但是中介建议的价格低到让她难以置信。

前两年，小区三楼、四楼、无电梯的房子，130㎡成交价在48000元/㎡上下。像她家这种160㎡的大户型，成交价在45000-46000元/㎡左右。去年房价下跌，小区成交均价大约43000元/㎡。到今年春季，成交均价跌到了40000-42000元/㎡。

中介说今年7、8月份成交的房子，成交价已经跌破40000元/㎡，成交价最低的一套，位于一楼，以36000元/㎡成交。也有5楼的房子以38000-39000元/㎡成交。

中介说吕姐的房子位于6楼，如果她愿意把挂价调到37000元/㎡，或许有成交的可能。

吕姐说，这么低的成交价，她还是难以接受，她目前已经把房子撤下来不卖了。她计划去争取一下安装电梯，然后重新装修一下老房子，再多住几年。

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小方也在卖房子，她的情况就比吕姐好多了，因为她卖的是奥体三兄弟次新房，139㎡，四房，高楼层，得房率比较高。

奥体板块目前处于杭州卖房生态链的顶端。她把钥匙放在中介机构，据中介跟她反馈，月均有10-20多组带看。

据奥体板块的中介小叶介绍，奥体像君品、嘉品、御虹府等交付时间不长的新小区，有时候挂出一套性价比高的房子，15天的带看量就能达到70-80组。基本上一套奥体的房子每天有2-3组带看，成交的概率还是比较大的。

中介们在内网上看到的房子评分，是系统自动生成的，一般来说，挂牌价格合理、景观比较好、有钥匙看房方便、平时带看量大，这样的房子系统评分较高。如果中介手上有了买家的看房需求，中介搜索这个小区时，评分高的房子会先跳出来，那中介就会先带客户去看这套房子。

小叶说，目前成交量比较大的君品，有一套挂牌888万元在售的122㎡房子，位于高楼层，可以看到世纪之门。对于初次来奥体看房的客户，能看到奥体的地标还是蛮有冲击力的，而且中介们有这套房子的门锁密码，可随时看房，所以大家都会带客户去看这套房子，形成正向循环。

挂牌价加带看量，决定了这套房子是不是能成交。小叶建议挂牌的房东们，多了解小区的成交价行情，小区最低的成交价，可能在一段时间内会影响小区的整体房价。

再以君品为例，刚交付时103㎡高楼层的成交价是728万元，后来有急卖的房东，要快速卖掉房子去摇号，同样的103㎡高楼层，610万元就出手了。

这样一来，之后小区成交的相同户型，都以这套低价的房子作为参考，也相继以630-650万元成交。

小叶也列举了一些中介们不愿意带看、也不想推广的房子，有的房东挂价在看房后会突然上涨。比如有一套奥体挂牌950万元的房子，中介带看了几组客户后，房东就调高了挂价，变成1050万元了。中介们评估房东不太诚心出售，客户也会觉得浪费时间，这种带看是徒劳的，后面自然也不愿意再带客户去看房了。久而久之，带看量下降，评分下降，房子想卖掉就不容易了。

奥体板块虽然成交量比较大，但房子的挂牌量也大，竞争也激烈，中介们对于小区内挂价最低、最有可能成交的房子，带看和推广都会比较积极。

像小方在奥体三兄弟的房子，交付时间比君品、嘉品都要早，再过几年，竞争力就会变弱。如果希望尽早出手，要把挂牌价格降到小区最近的成交价，能吸引更多的中介带看。

其实卖二手房还是有很多门道的，中介们精力有限，在当下海量的二手房市场里，挑选一些容易促进成交的房子多进行带看推荐，也是可以理解的。

建议房东们和自己房子的中介维护人联系更紧密一些，争取一些增加带看量、提高房子评分的措施，可能会有助于顺利卖房。