房地产驱动力换挡 行业回暖中贝壳如何更好“安居乐业”

  近期，房地产市场的变化与调整，深刻考验着身处其中的企业们。

  “金九银十”开始之前，市场更是接连迎来多项重磅利好。首付、利率双降的需求端利好加速落地，作为全国楼市的风向标京沪广深四大一线城市全面落地“认房不认贷”政策，为房地产市场又一轮的政策放松打开重磅一闸，房地产市场活跃度随即明显提升。

  政策利好的大背景是，房地产消费供需关系发生重大变化。驱动力换挡的当下，“住得好”替代“买到房”成为需求的第一位，行业转型与客户需求都在强烈呼唤着购房者和房子之间关系的重置。同在8月31日，居住产业数字化服务平台贝壳发布了业绩稳健的二季度财报，引发当日股价美股盘中涨幅超25%。

  变动仍在不断发生。正如贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东所言，“房地产行业由高增长向注重质量和体验的转型带来了巨大的可能性，但也伴随着成长的阵痛，对此我们既感振奋亦充满敬畏。”

  利好不断，政策频出提振市场信心

  今年以来，针对房地产市场，国家宏观政策不仅点明“市场供需关系发生重大变化”，而且采取切实行动，从中央到地方出台了一系列广泛深入的调控措施和长效机制，以促进中国房地产市场的长期健康发展。

  “未来，随着更多核心城市降低首付和落实认房不认贷政策，将进一步畅通换房链条，促进房地产市场良性循环。”贝壳研究院认为，一方面，改善客群换房会增加刚需房源供给，满足刚需入市需求，实现刚需和改善群体的良性循环。另一方面，改善群体卖掉二手房后购买新房，促进二手房新房的良性循环。

  8月31日，央行、国家金融监督管理总局发布通知，存量房贷利率正式迎来初步调整方案，且首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%；

  开源证券认为，本次政策调整将使更多购房人能够享受首套房首付比例和房贷利率优惠首先是置换购房客群，政策调整将释放政策限制下的需求情况，明显提振以改善型置换为目的的需求端；其次是曾有过贷款购房，现在计划在其他城市购房的客群，政策释放以迎合城市变迁创造的刚性需求为目的的杠杆空间，进一步合理化供求关系。

  业内普遍认为，从政策导向看，房地产支柱产业地位重新得到重视和肯定，住房回归居住功能，更好满足刚性和改善性住房需求，以及更好满足人民群众对美好生活的期待，成为大势所趋。

  财报稳健，贝壳形成“一体三翼”战略升级

  越来越多的房地产企业也将行业发展轨迹深入到未来战略目标的内核之中。正如今年7月，彭永东发布的公开信《翻越第二座山，吹响集结号》中，宣布贝壳启动“一体三翼”战略升级并进行相应的组织架构调整，结合新的形势判断，主动拥抱美好居住、美好生活潮流。

  具体而言，伴随着居住行业加速由“买到房”向“住得好”切换，面对消费者对美好居住日益旺盛的需求，贝壳在原有核心业务——经纪业务的基础上，拓展了与居住、生活息息相关的范围，包括装修家居、租房等，形成了“一体三翼”的战略升级，形成经纪、家装、惠居和贝好家四条事业线，以帮助消费者实现“安居”，助力服务者“乐业”。

  财报交出了第一份答卷。今年二季度，随着上半年房地产市场整体较去年同期有所恢复，贝壳持续深耕服务者赋能留存、切实有效推行降本增效，推动新兴业务快速展翼，更好地抓住了市场恢复的契机，实现了优异的业绩表现。

  数据显示，贝壳二季度总交易额(GTV)为7806亿元人民币，同比增长22.1%，净收入为195亿元，同比增长41.4%，毛利率为27.4%，净利润达13亿元，调整后净利润达23.64亿元。上半年贝壳实现GTV1.75万亿元，同比增长43.0%，净收入为398亿元，同比增加51.0%。

  抓住行业转型发展期，贝壳不断夯实经纪人、门店合作网络的规模，优化生态，持续深化房产交易服务这一核心业务的精细化运营。第二季度贝壳存量房业务GTV达到4565亿元，同比增长了16.0%。同时，净收入也达到了64亿元，同比增长15.9%。

  在业绩会上，贝壳管理层提到，大幅增长建立在优异的经营健康度和回款周期管理之上。财报显示今年第二季度，新房业务应收账款周转天数缩短至仅52天，较2023年第一季度缩短7天，创下上市以来的新低。

  贝壳还表示，董事会批准对现有股份回购计划进一步扩大，回购授权由10亿美元上升至20亿美元，并将有效期延长至2024年8月31日。

  “展望未来，我们将严守风险底线，在保持健康的资产负债表和现金流的基础上，持续强化资本配置效率，聚焦业务增长关键引擎，实现有机、可持续的增长。”贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示。

  行业迭代，“规模扩张不再是重点”

  穿越周期中，外界更深刻地感受到，波动之下企业自身的底色却更为重要。

  房地产需求侧的政策加速落地，各项政策逐渐形成合力。对于贝壳而言，更需要抓住这一契机，倒逼完成自我的迭代进化，在做实核心主业的基础上，不断寻找更大的增长空间。以通过打造第二曲线，实现由“规模增长”向“有质量增长”的飞跃。

  贝壳财报中值得注意的是，在第二季度，包括家装家居和贝壳租房在内的非房产交易服务业务同比增速显著，收入占比首次突破20%。其中，贝壳家装家居业务二季度收入26亿元，可比口径下同比增长91%；在“租购并举”号召下，截至二季度末，贝壳专注于分散式租赁住房管理服务的省心租业务在管房源规模超过120000套，入住率达到94.5%。

  对于“一体三翼”新战略里增加的贝好家事业线，贝壳介绍称，该“翼”设立宗旨是以客户思维，共筑好产品、好服务，推动房屋供给侧升级。彭永东认为，对房子的偏好意味着新房产品也在呼唤供给侧升级，使得通过创新方式改造供应链条成为可能。通过对城市不同购房主体在消费需求、行为偏好上的大数据分析，设计出契合客户需要的居住产品也将成为可能。“其中的想象空间不言而喻。”

  “房子向居住属性回归，也意味着门店和经纪人进入存量时代，规模扩张不再是重点，效能提升才是核心。”彭永东表示，7月份贝壳的组织架构调整，目的是实现战略目标所需要的全新阵型，用全新组织架构做战略和理念的承接和落地。(完）