首付比例降了“学位房”怎么买？

  近日，广州下调购房首付比例，买房门槛降低。由于房产与教育资源密切关联，当下，不少市民疑问，“学位房”该怎么买？如何通过置业为孩子争取更优质的教育资源？另外，也有市民担忧，如果未来中小学出现“一孩难求”情况，“学位房”还值钱吗？针对市民关心的热点，记者梳理各方信息进行了综合分析。

  首套房：先下手为强

  近年来，广州大部分行政区出台了学位预警政策，学位紧张的学校一般采取按购房时间、先到先得的政策确定入学资格。因此，早日筹谋筛选，早日买房落户，是入读心仪学校的“最佳保险”。

  小学学位与房产的关联很紧密，但购买学位房不能只顾小学不顾中学，要“打包”考虑小学、初中甚至高中的入学需求。从“小升初”来看，有的区（如越秀区）是划片区多对多摇号，有的区（如天河区）是对口直升，不同区学位房对应初中的确定性大不相同。

  学位房买在哪个区，还关系着中考能否“薅羊毛”——利用名额分配“低分高升”普高。

  简单来说，“名额分配”就是优质高中将50%的招生名额随机平均分配给全市的初中，让考生以该校过往三年录取平均分降低40分的成绩录取。例如今年广州中考，广东华侨中学一名学生的成绩为664分，通过名额分配进入到了录取分数710分的广州市第七中学。据统计，今年广州中考约3.62个考生中，有1个是通过名额分配进入高中。

  记者梳理今年广州中考的公开数据发现，广州11区名额分配率从高到低依次为：番禺区35.8%、荔湾区34.5%、从化区31.9%、越秀区29.8、花都区26.9%、白云区26.8%、海珠区25.4%、天河区25.3%、增城区25.0%、黄埔区19.5%、南沙区16.9%。以全市名额率平均值27.6%为参照，番禺、荔湾、从化、越秀等区高于全市平均值，白云、海珠、天河、增城、黄埔、南沙等区低于全市平均值。尤其黄埔区和南沙区，想靠名额分配上普高，几率较低。因此，家长们要慎重选择买房区域。

  记者还综合多方信息了解到，家长们对于“学位房”的理解需要更宽泛一些，除了学位也要考虑校外教育资源。

  “家住番禺区，孩子的美术课、数学思维课在越秀区上，英语口语、击剑、棒球课则在海珠区上。”一位家长向记者表示，由于自家附近的教育机构教学质量一般，他不得不花更多时间和精力带孩子到更远的机构上课。

  当然，购房选区域也要长远考虑。广州的教育布局正在改变，随着清华附中湾区学校、执信中学、华南师范大学附属中学等优质教育资源接连在天河区、黄埔区布局，广州东部教育高地正在崛起。而有的传统教育强区随着产业和人口结构变化，教育优势正在减弱。

  经济引擎区的活力来自创新人才，想留住人才就得留住人才的娃，提供优质教育。因此，选择在哪个区域购买学位房，也要综合考虑发展前景和人才聚集趋势，建议不要依靠刻板印象选择，应详细了解区域变化后再做决定。

  二套房：升学“双保险”

  对于考虑买第二套房或者有多套房的家庭来说，房产分布在不同区域，可能增加孩子的升学机会。因为按照现有政策，户籍和学籍可以分离，房产位于不同行政区相当于为孩子升学上了“双保险”。

  如果户籍和学籍不在同一个区，升初中和考高中，可以按需选择在学籍区还是户籍区升学。

  从小学升初中来看，如果选择户籍升学，只需要按流程申请返区即可。每年4月左右，各区教育局都会发布具体操作指引，家长可按要求办理。

  从初中升高中来看，选择在户籍区还是学籍区升学区别很大。因为，选区不同，意味着能报考的普高选择范围不同，同一分数被更好学校录取的难易程度也不同，被录取几率存在差异。

  例如，A考生学籍在越秀区、户籍在白云区，可选择按学籍区即越秀区升学，或选择按户籍区即白云区升学，选择按户籍白云区升学为跨区生。

  如果A同学选择在越秀区升学，可以报考省市属普高和老三区（越秀、海珠、荔湾）的普高，因为越秀、海珠、荔湾三区视为同一区域进行录取。老三区的区属普高数量多、层次丰富，包括七中、十六中、培正、三中、育才、省实越秀、十七中、五中、南武、海珠实验、九十七中、四十一中、真光、西外、南海等约20所高中。

  如果A同学选择在白云区升学，可报考的是省市属普高和白云区区属普高，即大同中学、白云中学、彭加木纪念中学、广东外语外贸实验中学、广州空港实验中学等约10所高中，相比之下，可选择性较少。

  另外，不同行政区的学生考上普高的难易程度也不尽相同，跨不跨区还要看个人分数。如果成绩稳定在710分以上（去年第一梯度投档控制线），目标是省市属学校，选择时可看孩子想去哪个区的区属龙头学校。如果成绩在650分以下，目标是升入普高即可，那么选择老三区入学的风险相对较大，因为老三区学校的录取分数相对较高，建议把白云区作为升学区域。

  “一孩难求”，学位房还值钱吗？

  目前，一些幼儿园出现“一孩难求”的情况。有家长担心，再过几年中小学也可能出现“一孩难求”的情况，到时候学位房还值钱吗？

  记者了解到，家长应该首先分析什么样的幼儿园或学校“一孩难求”？在商品供大于求、卖方激烈竞争的情况下，环境堪忧、教学薄弱、口碑不佳、交通不便、性价比低的幼儿园，自然无人光顾。口碑较好、环境优美、教学优质的幼儿园，依然“一位难求”。

  同理，即便未来中小学校学生人数减少，被淘汰的也是劣质学校，优质学校依然会受到追捧，其入读资格依然是稀缺资源。

  其次，优质是相对的，只有更好、没有最好。没有绝对平均的教育，更为优质的教育资源会永远存在，也会永远被一部分家长所追逐。因此，能享有优质教育资源的“学位房”始终是稀缺资源，与学生多少无关。

  另外，孩子总数减少，更需要关注“读好书”。广州市龙口西小学校长陈武表示，近十年，天河区教育资源一直处于紧缺状态，学生不断增多，不少学校把音乐、美术、实验室等功能室、专用室改造成教室，首先满足孩子们“有书读”的需求，未来如果学生有所减少，可以逐渐恢复以前被占用的功能室、专用室，为孩子们提供更好的教育条件。

  据悉，广州的小学目前师生比是19：1，小学班额是45人。未来学生减少可以小班化教学，优化师生比，30人甚至20人一个班，让每个学生得到更多的老师的关注，真正实现个性化教育，彰显名校的优秀教育理念、先进教学方法、高水平师资素养。（记者 蒋隽）