国企旗下租赁社区阔步入场 产、城、人产生哪些新变局？

在租赁市场中，地方国企正发挥着“稳定器”和“压舱石”的作用，近期除了陆续发布租赁品牌外，也迎来项目的集中入市，从而推动保障性租赁住房（简称“保租房”）迎来入市潮。克而瑞统计显示，今年第三季度，从进入住房租赁行业的企业类型来看，地方国企占比超50%，其作为保租房筹集的主力军，快速推进各地保租房落地。

业内人士分析，随着国企阔步入场，品牌化、机构化建设及运营成为住房租赁行业主旋律，在带动保租房高标准打造和高品质呈现的同时，引导产、城、人融合，促进区域提档升级。

北京、上海、苏州等地国企租赁社区陆续入市

新京报记者获悉，首创旗下北京两个项目于近期入市。首创和园·房山星城社区为首创城发旗下打造的围合式低密社区，位于房山区西南部的窦店镇下坡店村，总占地面积2.36万平方米，可提供469套住所，涵盖56-104平方米的一至三居户型。与此同时，首创和园·平谷人才之家位于平谷区大兴庄镇白各庄村，毗邻平谷体育中心，项目总建筑面积超过12万平方米，涵盖10栋9-15层住宅，成套租赁住房共计955套。该项目针对不同客群提供60.5-111.93平方米一至三居，配套建设独立图书馆、社区食堂、咖啡厅、健身房、共享办公空间等设施。

上海市场方面，不久前，西部集团开发建设的大型保租房社区，也是普陀区首个新建租赁社区——西部乐巢·中岚居入市。该社区占地约2.73万平方米，提供1352套房子和628个车位。社区位于内环边，自持运营4500平方米的商业，并自带800平方米的共享公区；7000平方米的小区绿化涵盖健身慢跑步道、户外会客厅、星空露台、全龄活动花园、艺术雕塑区等。房型方面，有35、46平方米的一室和一室一厅，以及71平方米的两室一厅。

浦发集团也布局了租赁住房新赛道，创立“浦发有家”租赁住房运营品牌。不久前，浦发有家旗下两个项目也先后入市。其中，浦发有家·唐镇社区占地面积约7.65万平方米，提供2732套租赁住宅房屋，共有29平方米和56平方米两个户型。此外，浦发有家·康涵社区位于浦东新区浦三路4800弄，共有10栋高层公寓、1栋商业配套，提供1451套租赁住房。

苏州市场方面，由苏州恒泰控股集团旗下苏州工业园区恒泰租赁住房有限公司投资开发的瑞华四季公寓于10月初正式入市，该项目位于阳澄银座（园区企业总部基地），占地2.86万平方米，770套房源，共1058个出租单元，项目包含白领公寓、合租公寓、家庭公寓3种产品类型，可满足1700人的居住需求。

南京市场方面，作为南京安居保障房建设发展有限公司下属公司，安居瑾家积极获取租赁项目布局南京，入市房源涵盖20-30平方米一居、65平方米两居及95平方米三居户型。截至目前，瑾家房源管理面积约41万平方米，运营珑熹台、阅江台、玖悦台、百水4个大型租赁社区，并运营瑾家公寓北京东路店、湖南路店、河西大街店等12家门店，管理房源近1万间。

国企央企租赁品牌入场，带动保租房高品质呈现

上述并非个例。克而瑞统计显示，截至2023年第三季度，全国保租房筹建进度已达目标的72%，从第三季度租赁项目入市情况来看，核心八城大量新建、改建租赁大社区建成入市，超过1000间的大型租赁社区项目共有10个，房源量达1.75万间，分布于上海、武汉、南京和成都。

其中，上海作为投入大量地块作为R4租赁住房用地的城市，近两年进入供应井喷期，第三季度大型租赁社区房源量供应超1.13万间，占总量超60%。随着租赁专项用地逐渐建成入市，住房租赁市场已从以往的重建设期过渡到现在的建设和供应并重期，租赁社区规模占比显著提升。根据克而瑞租售的不完全统计，预计2023年第四季度将有1.7万间新建租赁住房入市。

从市场参与的主体来看，自2023年以来，央企国企不断加大长租公寓投入筹码，积极拓展规模，同时更多央企国企成立住房租赁品牌参与住房租赁行业，开业增速远超其他企业。克而瑞统计显示，今年第三季度，从进入企业类型来看，地方国企占比超50%，其作为保租房筹集的主力军，快速推进各地保租房落地。

URI城市租住学会石文楠分析，各地国资企业新建品牌入场具备必要性和可行性，这些企业在此前的城市建设与运营、公租房建设、人才公寓建设等方面积累了丰厚的资源优势和开发经验，这是发展保租房的基础，而保租房能够为其积累的存量土地或资产提供新的盘活途径，有利于提升资产质量；此外，在保租房中积累的运营管理经验，也可以形成品牌优势并对外输出，进一步延伸业务，“随着国企阔步入场，品牌化、机构化建设及运营成为住房租赁行业主旋律，带动保租房高标准打造和高品质呈现，从而保障新市民、青年人住有所居、住有宜居。”

不过，珊瑚数据CEO梁志勇也指出，保租房源纷纷入市，在筹开阶段，需要注意出房策略、户型定价、客群选取等方面的影响。

租赁社区引导产、城、人融合，促进区域提档升级

问题在于，大批量的新房源入市，对租赁行业而言，将带来哪些影响？对此，安居瑾家相关人士表示，在社群活动中，安居瑾家打造自己专属的社群活动文化IP，用一系列有趣而又新颖的社交主题活动，结合具有国企特色的党建活动，打造全新的租户互动交流平台、才艺展示平台，并在运营效率方面，提升老带新的成交占比，降低获客费效比。

西部乐巢·中岚居相关人士表示，该项目在填补上海普陀区租赁社区空白的同时，也为轨道交通沿线的租户增加了更多选择，有较多租户从周边“非改居”的项目中转过来，也让不同的租赁物业对后续的市场定位有了更深刻的理解。项目客户来源上，第一是静安区，第二是浦东新区，第三才是普陀区。由此可以看出，轨道交通沿线租赁大社区的辐射范围可以做得很大，轨道交通边的租赁大社区之间都可以形成竞争关系，这也“逼”着每个大社区的开发和运管团队，做到精确定位、精巧设计和精准施工、精细化运营和服务，从而提供质优价低的社区。

石文楠指出，无论是北京推出的集体土地，还是上海推出的R4地块，都是支持、发展住房租赁市场。由于这些地块大多处于中外环、外郊环以及产业集聚程度较高的地区，随着项目集中入市潮来临，将不断优化区域建设，发展街区民生保障功能，引导产、城、人融合，或将改变城市住房租赁市场的整体格局，促进整体区域提档升级。

在人才引进层面，58安居客研究院院长张波分析，保租房可起到较好的保障性作用，很多新兴发展的产业园区都会将产业和相关人才引入，作为其重点推进的方向，大量产业进入的同时，如何保障相对应流入人员的居住问题，保租房起到了很好的配合性作用。此外，在职住平衡方面，保租房的大量入市更是起到了积极示范性作用，可有效降低企业职工住宿成本，有助于留下人、留住人，助力企业发展。同时，由于国企主导项目的投资、建设、管理和运营，区域内其他民企可无需投入资金自建职工宿舍，更有利于资金的高效利用，和促进区域经济增长。

新京报记者 张晓兰